買賣雙方僵持「賣樓的比買樓的多」
為期四天的「2008年第二十三屆中國上海房地產展示交易會」14日落幕，可以用「賣樓的比買樓的多」來形容次此房交會人氣的低迷，而同期市場成交量也不高。
【上海】房交會人氣低 開發商暗降房價
第23屆中國上海房地產展示交易會將於14日收攤，但目前依然沒有迎來足夠的人氣。而開發商普遍死咬房價、絕不打折促銷，但是仔細觀察可以發現，雖無「明折」，但有「暗降」。
房地產分析師蔡為民指出，現在上海樓市出現成交及推量的持續萎縮，說明在目前的樓市環境中，市民的觀望依舊，究其原因就是房價還沒有真正達到老百姓的期望值。
大開發商唱主角
上海《東方早報》報道，此次參展企業的數量較之以往房展會明顯減少，此前3月「上海之春」房展規模約2萬平方米、150家參展單位，5月房展規模約3.5萬平方米、180家參展單位，而此次房展僅有40多家上海開發商亮相，展覽面積明顯不如前兩次。但參展企業以知名大型房企為主，萬科、綠地、復地、鵬欣、易居中國、新長寧等眾多知名房企悉數到場。以較大展台面積打造各具特色的品牌展示館，似乎更注重企業品牌的展示。而中小開發商的樓盤僅能在展館邊緣位置佔有一席之地，大有房地產市場資源整合的味道。
此外，位於浦東的幾十個樓盤集結在西館內，以「2008浦東新區房地產展示交易會」獨立展館的形式，成為此次房展會的一大特色。香梅花園、仁恆河濱城、高橋新城等浦東名盤均參加展會，萬科、綠地等開發商甚至將旗下位於浦東的樓盤單獨拆分出來，在浦東展館內再設展位。
民眾對本屆房展會的熱情並不太高。11日展會首日，可能是由於工作日的關係，參觀人數很不理想，甚至被形容為「參展者多過參觀者」。之後的兩天雙休日，參觀人數略有增加，但與前兩年的房展會相比已不可同日而語」。開發商們對此似乎也在預料之中，一些參展企業帶來的樓書、資料也不多，早早發完資料的銷售人員聚集在展台一角聊天。
城開集團旗下的萬源城年底才推出二期房源，房型圖等樓書都尚未印好，銷售人員坦言：「基本不可能有當場成交。我們參展也是來領行情。」
降價促銷並未成風
雖然此前主辦方稱，此次房展上開發商會對部分樓盤推出優惠措施，如95-98折的折扣、精選特價房等，但在展會現場各品牌企業旗下樓盤依然堅守價格，折扣極少，且大多數附帶一次性付款等要求。
「有折扣嗎？」在每一個展台前，都有人問類似的問題。然而得到的回答絕大部分是「暫無折扣」，即便有折扣，也僅是「一次性付款，總價便宜幾千塊」之類的「蠅頭小利」。之前拋出「拐點論」的萬科，旗下樓盤最多只有1%折扣，且是在首付50%以上的前提下，而萬科花園小城等樓盤在申請加入萬科會員之後，也僅能享受9.98折微小讓利。
地處浦東聯洋板塊的仁恆河濱城3期，現場銷售人員報價35000元-41000元/平方米，這一價格比二手房報價要高出至少3000元-4000元/平方米。位於新江灣城區域的涵碧景苑，一上來就報價20000元/平方米。「仁恆後來拿的那塊新江灣城的地樓板價就每平方米2萬塊，我們賣這個價格已經算適中的了。」銷售人員表示，從去年底開盤至今，該盤的售價一直在調整，但只有上調而無下調。位於靜安的靜安藝庭、長寧的紫勛風雅苑等內環內樓盤，報價均在3萬元/平方米左右，且均無優惠。
不僅是品牌開發商旗下樓盤和市中心樓盤，外環附近參展樓盤也無降價之勢。南匯臨港新城的東岸漣城毛坯房已賣到均價8500元/平方米，松江新城內的三湘四季花城也已賣到10000-12000元/平方米的高價。
「暗降」、「包租」吸引買家
雖無「明折」，卻有「暗降」。萬科旗下位於三林的全裝修房金色雅築，由於其90平方米3房的創新戶型設計和85%的高得房率贏得極高關注。萬科將此房型定義為「針對成長型家庭而設」，客戶定位以年輕人為主，月底即將推出的20、22號樓全90平方米三房房源作為「年輕白領置業計劃」。銷售人員稱，這兩棟房源將降低裝修標準，整體總價也將降至130-160萬元之間，粗略計算，單價降低了3000元左右。不過銷售人員對「降價」諱莫如深，表示：「這不是降價，而是降低裝修標準，比如原來有贈送的電器，現在就不送了。」不過，一般情況下，精裝修房每平方米裝修標準也就兩、三千元，而金色雅築每平方米單價下降3000元，降的決不僅是裝修標準，暗中降價意圖相當明顯。
由綠地集團開發的位於川沙鎮的東海岸國際廣場商業項目售價2-4萬元/平方米，樓書上寫明「10年統一運營」。銷售人員稱，年回報率7%寫入銷售合同。位於金橋碧雲社區的碧雲瑞庭酒店式公寓，單價14500元/平方米，也打出包租10年、年固定投資回報率7.5%的旗號。在樓市和股市走向不明的情況下，投資成了本次房展會上的一個熱點。
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深圳開發商撐不住 9月房價還要跌
深圳房價一路下滑，深圳市房地產研究中心發佈呼籲救市。不過，深圳市社科院城市營運中心主任高海燕卻表示，9月的時候，深圳的房地產會走到一個低谷，這和開發商的資金持續能力有關。她稱，政府來不應救市，因為一旦救市房價就漲回來了。
高海燕表示，對於深圳房地產市場而言，降價這篇文章還沒有做到位，所以說現在不應該來救市。她認為，深圳市房地產的均價保持在10000元至11000元之間，這是相對合理的均價，到了這個價格基數，交易量可能會回歸，銷售率會提高。
《南方都市報》報道，目前深圳的房價仍然是處於調整之中，深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示：「去年7月，我提出房地產市場已處於調整期，到目前已有1年時間。首先調整的是交易量。去年8月後，交易量較大幅下降，到了年底，已經跌至50%左右。與去年同期相比，今年上半年的交易量已經跌了約60%.價格則從去年11月回落。從17300元/平米的水平到了今年5、6月的11000元/平米。這是向理性過渡的過程。」
王鋒稱：「不同的研究機構判斷不一樣。就深圳而言，4到8的房價收入比都處於穩態。但是目前，深圳的房價收入比還是高了。即使深圳市民收入在每年8萬元左右，如果按一套房子100平方米100萬來算，房價收入比還是很高。」
現在樓市觀望氛圍濃厚，何時買房最划算？王鋒表示，現在關內房價基本上是15000元/平米到20000元/平米以上，且供應很少，都是稀缺品、高檔產品。關外房子的總供應量如今佔了70%多，受到的影響也很大。現在政府也很着急，幾條地鐵線同時開工。到了2009年，四條地鐵線全部開通，渡過這個困難期，大家再去關外就方便了。這樣，需求向關外轉移，老百姓實現了夢想。但是我也向沒有買房的人提醒：可能當老百姓們買房的那天是房價大漲的時候。舉個例子，濱海大道開通之前，南山房子3000元/平米；開通之後翻了一倍，市場上始終有投資的人。
至於下半年房價是否會降，專家吳翠華表示：「目前開發商的融資渠道有三條：第一，IPO上市融資，已經停止。第二，通過銀行貸款，今年很難成功。第三，就是投入快速銷售來回籠資金。前8個月時間，很多開發商等待政策放鬆，結果現在政策沒有放鬆。他們急切需要銷售回籠資金，所以在7、8月份房價會有新一波的比拼。」
吳翠華的觀點得到了高海燕的支持，高海燕說：「我為什麼敢說在9月的時候深圳的房地產會走到一個低谷，是和開發商的資金持續能力有關。如果政府來救市，就盤活了，這樣房價就漲回來了。」
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【北京】二手房價鬆動 200萬房產可降20萬
在一手房市場影響下，北京二手房的價格也開始大幅鬆動。一些房地產經紀公司透露，總價200萬元的二手房，今年3月份的時候，房主僅能接受5萬元的降價空間，但現在已接受20萬元的降價空間了。
由於市場上出現了部分降價拋售的房產，一小部分投資者開始重新試水二手房市場。據了解，目前投資者關注的房源除了部分業主不得已報出跳水價拋售的極品房源以外，還有交房尚未超過一年的次新房，以及一些投資回報率高的低總價小戶型，特別是一些酒店式公寓。
《北京日報》報道，「現在北京二手房市場上已經出現拋售現象了，一個賣家帶來兩三套房產的很多。二手房市場開始進入買方時代了。「北京中原三級市場研究部研究人士介紹，拋售的房屋通常有三大特徵，一是尚余貸款，二是毛坯房，三是大戶型居多。房主拋售的原因主要是個人事業或其他方面急需資金周轉；還有就是月還款負擔較大，不願再承擔跌價風險；還有一部分房主是對房地產後市信心不足，主動撤資。
去年9、10月份時，房主掛牌1個月沒有賣出，房主仍信心滿滿，報價繼續上漲；但今年5、6月份時掛牌1個月仍未賣出，房主通常開始信心不足，報價產生下降空間，而且降價空間與日俱增。以望京區域為例，今年3月份的時候，總價200萬元的房產僅能談下5萬元，降價幅度是2.5%，但到了今年6、7月份，200萬元的房產可以降價20萬元，降價幅度高達10%。
與此同時，二手房市場也出現了專門買拋售房的投資客。他們主要關注三類房源，第一類是部分業主不得已報出"跳水價"拋售的極品房源；第二類是交房尚未超過1年的新房；第三類是投資回報率高的低總價小戶型。
中國華迅商業地產秘書長郭傑認為，對房地產未來市場信心不足，是購房者拋售的最主要因素。
據介紹，多數投資客在新房開盤時即購入房產，價格相對較低，由於去年以前房價漲幅普遍較快，一般買房超過半年，售價漲幅都在30%以上，有的超過50%，甚至翻番。因此，很多拋售業主即使打出跳水價也穩賺不賠，並且利潤空間仍很大。
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【上海】樓市供求對峙 房價分化逐步顯現
上海房交會慘澹落幕，在展會現場可以感到，目前開發商與購房者似乎處於一種相互試探對方心理的對峙狀態。由於近幾個月上海樓市成交量持續低迷，未來市場走勢不明朗，許多開發商選擇了低調迎市，個別樓盤房價出現明顯下跌。有分析稱，目前房價分化開始逐步顯現。
一些專業人士認為，上海樓市有其特殊性，房價整體下降的可能性較小。在國家宏觀經濟的大背景下，未來上海房價將出現分化現象，價格與樓盤的地段、品質、供需關係等密切相關。就目前來說，在今年貨幣政策從緊的環境下，一些樓盤的價格下跌可能與開發商的資金鍊是否緊張等因素有着某種聯繫。
普通住宅價格沒動
上海《文匯報》報道，本次展會上有40多家品牌房企集中亮相，包括崑山、太倉、山東等50餘家開發企業攜200餘個樓盤參展，還設了浦東新區專館。像今年以來的其它房展一樣，此次一些開發商也推出了部分中低價位、中小套型普通商品住宅，萬科、綠地、易居、上房、中星等集團參展的全部是在上海郊區的樓盤。
除市中心高端樓盤房價依然在高位盤整外，就普通住宅均價來說，這半年來變化不大，基本走平。如松江九亭每平方米10000元左右、寶山在7500元左右、金山4500元左右、閔行吳涇9500元左右、浦東三林14000元左右、浦東張江13000元左右、南匯臨港新城8700元左右。
個別樓盤價格走低
從住宅銷售通常的規律來看，一般一個樓盤第二期的價格總要比前一期來得高。但在本次展會上，第一期樓盤均價每平方米18000元的大華錦繡華城，第二期均價卻是每平方米14000元。對此，現場銷售人員的解釋是地段的關係。但業內人士分析，這表明該樓盤的成交均價走低了。又如位於臨港新城的綠地東岸漣城，網上均價每平方米是9000元，而在展會上的均價每平方米卻是8700元，比網上均價低。事實上，類似的情況還有一些。
不過，儘管個別樓盤價格有走低跡象，但大多數樓盤房價基本走平。年初曾提出「拐點論」的萬科，一位姓密的銷售經理表示，「萬科沒有降價計劃，我們是根據市場調整來制定房價的，其實我們今年的新盤價格略有上漲」。
