深圳樓市要崩 長三角製造業拋棄房地產

長三角製造業自保 拋棄房地產戰車

浙江產權交易所日前悄然增設「房地產資源整合業務部」，專為房地產資源優化組合提供平台服務，主要以項目公司股權轉讓或投資合作方式進行運作。這意味着綁在房地產「戰車」上的長三角製造業已經開始謀求「明哲保身」。

綁在房地產戰車上的製造業

    《上海證券報》報道，「『房地產運動』席捲了整個長三角，稍微有些規模的製造業企業都在試圖涉足這個高利潤行業。」浙江一位經濟學專家這樣評價近年來的長三角製造業發展軌跡。

    「幾年前，進入房地產是很多製造業企業的優先選擇，因為紡織業的利潤在2%，家電的利潤為2%，外貿企業的利潤為8%，但是房地產開發的利潤率高峰時達30%—40%，誰都會動心。」浙江紹興一家紡織企業負責人胡立新（化名）說，他在2003年隨大流進入房地產。

    2003年，浙江省工商局公佈的「2002年度浙江百強非公（民營）企業」名單上，排名前10位的企業中，有7家都把房地產作為重要的發展產業。

    到了2006年，房地產投資進入一個高峰，長三角16個城市以佔全國1%的土地和6%的人口，投下了佔全國的五分之一強資金——4076億元。

    2006年，據中國地產投資網統計，寧波十大商業品牌的前三甲雅戈爾、羅蒙、杉杉名下均有房地產成員，餘姚、慈谿一帶以製造業起家涉足地產的企業更是數目眾多，據不完全統計在40家左右。

公開尋找下家應者寥寥

    相比以前的火爆行情，目前房地產項目正在降至冰點。7月1日，浙江產權交易所發佈公告，次日舉行的德清某生態園開發建設有限公司92%股權包競價會取消，該生態園項目位於德清縣武康鎮西，徵用土地合計2580.28畝，主要是體育公園與房地產開發建設。

    宣佈取消競價會的還有杭州千島湖某公司，該公司需轉讓100%的股權，公司工作人員表示，詢問的人比較多，但是真正有資質購買的買家尚未出現。

    這兩宗土地在浙江省產權交易中心網以股權轉讓的形式進行掛牌，在公告掛牌滿20個工作日，均無合格競買方報名參與競買，於是，發出競價會取消公告。目前，應轉讓方要求，千島湖項目將掛牌截止日延長至2008年7月11日，繼續等待買家。

「90%房企將出局」

    曾是浙江省軟件企業十強之一的南望集團在幾個月前突然資金鍊斷裂。南望集團的主營業務是生產遠程圖像監控設備，其設備已經佔據全國電力系統三分之一的市場。幾年前，公司走上多元化發展道路。對於資金鍊斷裂，一位早期法人股東表示，問題除了重慶的水電站，還有北京海淀區的星火大廈和杭州一塊土地，這三個項目都是佔用資金過多，遲遲沒有回報。

    胡立新表示，一些外來型房產企業來自生產型或者流通類企業，現在企業的主營業務在人民幣升值等因素影響下，生產效益下降，並導致流動性資金減少，其輔營的房產開發又面臨比較大的資金投入，這類公司牽一髮而動全身，容易面臨資金鍊斷裂的風險。

    顏春友表示：「高峰時期，浙江省出現了2400多家房地產企業，如今90%的房地產企業將面臨淘汰，能留下10%，也就是240家已經非常不容易了，並且還將持續地整合。」

痛苦的理性回歸

    「現在資金是個大問題，在房地產暴利時期，因為整體形勢好，自然能帶來資金流。現在，資金的巨大壓力，迫使部分企業選擇離開。」顏春友說。

    上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波認為，目前銀根繼續收緊，使得市場觀望氛圍蔓延，一些資金緊張的開發商通過降價等方式來縮短銷售周期，以求迅速回籠資金，這也使得更多的外來型房地產企業面臨更加緊張的資金壓力。

    「企業都向房地產發展，形成千軍萬馬擠獨木橋的現象是極其不正常的，其實，目前住房總量已經飽和，缺口是解決中低收入人群的住房問題，而不是投機品。目前面臨再度轉型，是一個痛苦的過程。」顧海波說。

    顧海波認為，幾年間，房價上漲了五倍左右，企業都去投房地產，肯定是不正常的，現在是一個理性回歸，房價回調，而開發上原來幹什麼就還回去幹什麼。這還有利於真正優質房地產企業的成長，對他們來說是一個好機會。

    「很多從事製造業的企業要回歸主業，如果再拖，可能拖垮主業，因此會考慮剝離房地產項目或者公司。」顏春友預測大批房地產企業將被洗掉。

    顧海波認為，將製造業綁在房地產「戰車」上本來就是一個特殊時期的不正常現象，房地產企業的剝離是製造業的「回歸」與「自我的重新發現」。

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深圳】交易量或倒退十年 官方吁救市

深圳市房地產研究中心撰寫的報告顯示，深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年很有可能退回十年前。面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產研究中心提出了減免交易環節稅收、適度放鬆貨幣政策的救市建議。

    深圳市房地產研究中心分析師王鋒指出，按目前的銷售規模統計，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當於1997-1998年間的水平。

銷量縮水一半

    《上海證券報》報道，今年深圳樓市在經歷了年初的淡季後，3月後銷售量有所回升，5月的銷售量達到上半年高點，但6月又出現回落，各月銷售量保持低位水平，市場交易持續低迷。

    另外，空置量也從側面反映出樓市銷售不暢的問題。上半年深圳商品房空置面積164.73萬平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬平方米，同比增加高達84.5%。

    「按目前的銷售規模統計，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當於1997-1998年間的水平。」深圳市房地產研究中心分析師王鋒指出，「主要是新建商品住宅銷售規模下降幅度較大。」

    除了新房市場，二手房市場也不景氣。上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。二手住宅與新建商品住宅的交易面積比例則由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

房價仍處於調整中

    在最受關注的房價方面，深圳的新建商品住宅銷售均價早在今年4月便跌回一年前的水平，並且在3-5月連續出現環比下降。雖然有市場研究機構的統計稱6月深圳房價環比上漲了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地產研究中心的分析卻指出，6月房價的回升主要是受低密度住宅入市拉動的影響，除去這部分的拉動作用，6月房價僅為11159元/平方米，基本與5月持平。

    王鋒還介紹，按深圳房地產信息系統的統計口徑，上半年深圳全市商品住宅銷售均價為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%，「從上半年各月價格變動情況來看，房價仍處於調整中。」

    基於觀望氣氛濃厚、房價持續下降，深圳的房地產投資局面也有所調整。上半年深圳完成房地產開發投資194.68億元，同比減少0.83%；其中，完成商品住宅投資142.84億元，同比增加4.34%。商品房新開工面積462.91萬平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新開工面積303.89萬平方米，同比減少7.76%。

報告提出救市建議

    「保持房地產市場長期健康、持續、穩定發展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩定發展、避免房價大起大落……應對房地產市場調控政策做適當的調整。」報告認為，去年以來的房價調整是對前兩年市場過熱發展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，但基於眼下深圳樓市的持續衰退，報告開始建議救市。

    其中最引人注意的是，報告中建議「減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收」，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。

    此外，報告也建議國家有關部門對現行相關金融政策做一些調整，特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放鬆從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費；針對房地產方面主要是對首次購房者和90平房米以下購房者予以扶持，「應給予進一步優惠的貸款政策」以激發潛在市場需求，以及「給予各地、各商業銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規模」。

    報告還建議地方政府重視土地供應效率以擴大供應。「深圳土地資源相當緊缺，新增建設用地較少，但是未來住房需求還在增長，因此要因地制宜地採取一些辦法：一是在有限的土地上，儘量多提供住房單元，具體可採取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過舊工業區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場供應；三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場供應潛力不足的問題。」