房產正要挾中國經濟 成為社會動盪根源
如果政府的政策真的能夠如此立竿見影，如果市場真能夠按照政府的意願而為，那麼新的宏觀調控又會不遠了。事實上，這次的經濟過熱，是在中國向市場經濟邁進的過程中不同的利益集團利益博弈的結果。而這種利益博弈集中在國內房地產業上展開。也就是說，近幾年來，房地產業不僅是國內經濟增長的動力，也是企業獲得暴利最好的行業。之所以說房地產業是國內經濟增長之動力，不僅在於銀行的信貸消費啟動了國人最終需求，而且房地產業成了各個地方短期內業績大見成效耀眼的明珠。同時，房地產的發展又帶動相關產業的大力發展，目前政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等哪一個不是與國內房地產有關。目前經濟上的瓶頸能源，電力、運輸、水等哪一個不是與房地產有關。看看北京2003年的GDP增長有30%以上來自房地產，看看北京今年的固定資產投資有50%以上來自房地產。我們就應該看到房地產在這次經濟過熱中的位置了。正因為國內房地產在國家經濟中如此重要，在這次宏觀調控中，儘管房地產業關注的方面，如對土地整頓、對房地產企業的信貸收緊，但房地產在這次宏觀調控中所受的影響則是微乎其微。其他行業的增長在放緩，但房地產無論是投資還是商品房的價格都照升不誤。甚至於全國的商品房價格上升了一成以上。很簡單，作為這次經濟過熱的動力源的房地產都不能夠調整，那麼這次宏觀調控見效多少更要大打折扣了。更不是說，國內宏觀調控該結束了。國內的房地產業調控之所以困難，就在於國內房地產業挾持着中國經濟、挾持着各地方經濟。一方面，如果國內房地產崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。如20世紀90年代的日本與香港，房地產一出現問題，使得整個經濟很快進入衰退期，而且十多年都無法振興。如果國內房地產業不調整，也可能孕育更大的金融風險。因為，就目前國內房地產業的情況來看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系上，無論是房地產企業還是個人消費信貸都是如此。如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最後承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。還有，拆遷和房價過高，是當前社會除了腐敗以外，民眾表示最不滿的主要問題。如果這些房地產問題處理不好，可能成為今後整個中國社會政治動盪的根源。房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾着整個中國經濟。我們應該看到的是儘管房地產業是推動中國GDP增長的重要力量，但是，商品房價格、金融風險、地方政府之業績以及買不起房屋的百姓，究竟哪一個利益更重要？就得看中央政府天平放在哪裏了。這才是目前國內宏觀調控能否取得成效的關鍵。 國內的房地產業調控之所以困難，就在於國內房地產業挾持着中國經濟、挾持着各地方經濟。一方面，如果國內房地產崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。如20世紀90年代的日本與香港，房地產一出現問題，使得整個經濟很快進入衰退期，而且十多年都無法振興。如果國內房地產業不調整，也可能孕育更大的金融風險。因為，就目前國內房地產業的情況來看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系上，無論是房地產企業還是個人消費信貸都是如此。如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最後承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。還有，拆遷和房價過高，是當前社會除了腐敗以外，民眾表示最不滿的主要問題。如果這些房地產問題處理不好，可能成為今後整個中國社會政治動盪的根源。房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾着整個中國經濟。我們應該看到的是儘管房地產業是推動中國GDP增長的重要力量，但是，商品房價格、金融風險、地方政府之業績以及買不起房屋的百姓，究竟哪一個利益更重要？就得看中央政府天平放在哪裏了。這才是目前國內宏觀調控能否取得成效的關鍵。
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樓市需要拐點，需要一次像樣的下跌
萬科董事局主席王石在接受央視採訪中透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現在是否處於拐點已不重要，重要的是，中國樓市需要一次像樣的調整……
最近一段時間，有關樓市拐點之爭幾乎陷入了白熱化狀態，且不說在
正當人們把目光聚集在樓市拐點之爭的時候，王石接受了央視採訪，在這次採訪中王石透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現在是否處於拐點已不重要，重要的是，中國樓市需要拐點，需要一次像樣的下跌，否則，無論對於民生還是房地產業本身，都將意味着風險的進一步累積。
王石直言不諱地說：「從性能
作為一位資深房地產商，王石儘管講得很含蓄，但他依然點出了我國樓市中一個非常嚴重的問題，即質量「缺口」問題。但是，單純的「三四年」的時間變遷不能自動提高房屋質量，中國樓市需要一次像樣的下跌來促使房屋質量的全面提升。原因有二：
一，供不應求因素。最近幾年，全國不少地方的房價都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機性需求蜂擁進入樓市瘋炒，與居住性需求一起演繹了我國房市供不應求的格局。加之開發商人為囤積土地延遲開發和捂盤惜售等行為，減少了市場的有效供應量，使得供不應求的狀況極為明顯。不少樓盤剛一開盤就銷售一空。在這種情況下，開發商沒有任何動力提高房屋建設質量。
二是質量監管機制本身的缺陷。目前，許多地方的商品房質量監管已經「市場化」，大都對房地產項目的工程質量實行五方責任主體（即開發商、施工方、監理方、設計院和工程勘測方）共同負責制。但是，五方中除了開發商，剩下的四方全部都受僱於開發商。房屋質量的檢驗同樣由開發商實施，質監部門僅按一定比例進行一下抽檢（大都流於形式）。在這種情況下，房屋質量怎麼可能提高呢？中消協公佈的數據顯示，房地產質量投訴位居前列。
建立在房屋交易量下降基礎上的拐點，將能一改開發商由於供不應求局面養成的忽略質量的惰性，迫使其通過提高房屋質量獲得消費者的青睞。當然，這也需要同時對房屋質量的監督、檢驗制度進行變革。
麵粉貴於麵包的現狀需要一次像樣的下跌來矯正。
王石說：「麵粉貴過麵包的現象不可能持續……土地供應不足是市場健康
2007年，我國樓市最大的一個特徵，就是「地王」的不斷湧現。許多「地王」的樓面價格遠遠高出了周圍的房價，形成了所謂「麵粉貴過麵包」的現象。這加大了人們對未來房價可能進一步大幅度上漲的預期，由此引發的炒作和投機熱潮又成為房價新一輪上漲的推手。麵粉貴，麵包就一定貴嗎？但現在很多開發商就是這樣想的，這種思維對許多開發商而言已經根深蒂固。要改變這一點，僅僅靠理論上的爭辯是沒有任何用處的。只能靠樓市的一次像樣的下跌，只能靠樓市下跌帶來的深刻的教訓，告訴房地產開發商，麵包價格也有低於麵粉價格的時候，他們才會在「地王」桂冠的爭奪中保持足夠的理性。
房價與民眾收入水平嚴重脫節的狀況需要一次像樣的下跌來調整。
王石說：「很多人都問我現在該不該買房子？我說你三四年之後再買吧……三四年之後你是一個中產階層，你存這麼多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的，不是懲罰消費者，是懲罰房地產發展商，懲罰社會。」
房屋的本質是用來居住的，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當某種商品的價格遠遠超出民眾實際購買力時，這個行業要麼通過調整適應人們的購買力，要麼，等待人們收入的上漲與之趨近。而無論從哪個角度來講，我國樓市目前的價格都需要一次像樣的下跌來調整。如果繼續沿着今年的速度漲下去，在投機和
調控政策本身也需要房價有一次像樣的下跌來配合。
從2005年的「國八條」，到2006年的「國六條」，再到今年的「
房地產開發商作為商人，首先關注的是利潤，而決策層首先關注的是社會穩定，關注的是民生和經濟的可持續健康發展。房地產領域的過熱不僅是通貨膨脹的結果更是加劇通貨膨脹的推動者。決策者調控樓市的決心通過嚴厲的房貸新政已經顯出端倪。任何漠視這種決心的態度都是危險的。
總之，中國樓市是否已經出現「拐點」並不重要，重要的是，中國樓市只有經過一次像樣的「拐點」，才能促進房地產業的健康發展，才能減輕和避免房價持續上漲對民生的進一步傷害。而要促使樓市「拐點」的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個利益主體保持必要的清醒，對中央的調控政策作出配合。（作者系房地產界資深評論人士）
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王石建議三年後買房，誰敢採納
日前萬科集團董事長王石對準備要買房子的人說：「建議三四年之後再買，第一，房地產質量還有待大的提高，不僅僅是建造質量，還有售後服務質量；第二個就是房價，三四年之後，你一個中產階層存這麼多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的。」（12月24日《CCTV經濟半小時》）。
從央視《經濟半小時》採訪內容分析，王石之所以建議三四年後再買房子，主要是基於一些情況考慮的：他深信現在房價過高，住房市場存在很大問題，而且這些問題如果不及時解決是要出大漏子的。「房價這樣的上漲，已經上漲到中產階層，就是年收入在6萬人民幣到20萬人民幣這樣一個階層，他們已經感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市快要出問題了，所以在現在瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會出問題的，而且感覺到和東南亞的泡沫經濟、和日本泡沫經濟某個階段是蠻相似的，所以說這種對他抑制消費，我覺得儘管是行政手段社會上有很多不同反映，我個人認為是非常有必要的。」作為可以趁機大賺特賺的房地產大鱷，卻說「房價上漲的令我心驚肉跳」。他認為這樣的房價不會持續很久。其次，他深信國家不會坐視不管，房地產調控措施一定會見效。他再三重複「這次調整不同以往」。國家的調整不僅僅是對房地產，外部通貨膨脹的壓力，投資熱錢的增多，國家一定要吸收過多流動性，要把通貨膨脹壓下來，房地產必將首當其衝。王石告誡和提醒開發商、消費者：「如果不看到這樣局面的話會麻煩的」。他認為，國家不會讓房價連開發商都「心驚肉跳」地漲下去。外部宏觀經濟形勢也不允許房價再瘋漲下去。
我們相信王石的建議是中肯的，是誠心的，本意上是為了消費者着想。但是，這個建議是要冒很大風險的。很可能出現好心「辦壞事」，好心沒有好報的結果，就是說，作為業界領袖級人物的話語分量很重，影響力很大，被消費者採納的可能性非常高。一旦房價繼續漲下去，三四年後房價更高甚至翻倍，這些消費者或者更加買不起房或者要付出更大成本和代價買房，那麼，王石先生雖然主觀是好的，但客觀上卻「害了」這些消費者。發生過的兩件事情令人不能忘記：一個是前年在某省會城市居住的表弟準備買房，徵求各方意見，經過分析國家調控政策等，幾個人共同建議半年後再買，表弟接受了這個建議。後來結果可想而知了。二是一個居住在大都市的朋友，準備買房卻拿不定主意，左顧右盼等了三個月，房價卻漲了三千多，最後無奈還是買了。
王石先生的建議在以下情況將會皆大歡喜：一是房價走向理性，不再上漲甚至出現下跌狀況。二是房價雖然繼續上漲但不是瘋漲，而且百姓收入明顯高於房價上漲速度。三四年後，雖然房價比現在高了，但是收入增加更多，買房的經濟壓力並沒有增大而是減輕了。無論前者還是後者，都存在很大的不確定性和變數，比如：收入的增加，現在人們對自己的收入預期非常不確定。無論前者還是後者，都與國家宏觀調控政策密切相關。但是，現在過分依賴央行信貸手段從需求方面來調控是不夠的，房價是很難下來的，必須採取土地政策、稅收政策、房地產管理政策等多策並舉才能見效。同時，必須大幅度提高居民收入在國民收入中的比重，使居民收入增長速度高於房價上漲速度，使房價收入比處在一個合理區間，使中產階級能夠在商品房市場買起房。（作者：余豐慧）
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任志強：夢想房價大跌的人會很失望
北京地產大鱷任志強日前
文章稱，從緊的貨幣政策和穩健的
印度也許是比
文章稱，防止通漲和過熱一定會出台一系列政策。從2002年開始，特別是2004年之後，可以規律性的發現，每次政策的出台都有一個市場消化的周期。尤其是許多不可預見的政策會隔三差五的連續出台時，不管是投資者還是消費者都會有一個觀望、分析、博弈的過程，通常這個過程在不同城市與地區中的反應不同，一般會有三至六個月的波動，或上或下，就如同股市總會在政策調整時有所波動一樣。不同點在於股市的反映更快更及時更強烈，而房市則不是馬上能調頭的，反應的周期會較長罷了。
任志強認為，第二套房信貸政策的變化與中央的工作會議的從緊政策，確實讓個別城市與地區出現了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。個別城市無法代表整體情況，也無法代替說明全國的普遍情況。
什麼是拐點也許是大家所關心的。衡量的標準大約應以代表全國
房價指數在繼續上漲並環比增加，許多城市保持了兩位數以上的高增長，銷售量仍遠遠大於竣工量，空置率仍在下降。起碼從整體數據上看不出有任何的異樣，更不用說是全國下跌了。
在REICO報告年初的報告中，就預期在各種調控力度加大之後，房價的漲幅應回落，很遺憾的是這種預測落空了，漲幅不但沒回落反而自5月份之後上升了（漲幅回落不等於跌價）。9月份關於第二套房的界定爭論讓政策的作用產生了嚴重的滯後，但作用在逐步顯現，此後的漲幅是回落的。
廣州的土地流拍與杭州的土地低價中標並不能讓北京的土地低價中標，超過底價一倍以上的中標情況說明北京的情況與其他地區不同。全國的情況相互之間有着巨大的差異，用某幾個城市或熱點城市的情況去說明全國的情況顯然是沒有說服力的。
中國總體的經濟背景並未全國惡化，通漲的情況則是帶有全球性的。油價不僅讓中國的CPI突破了預期，也讓許多國家的CPI突破了預期。而通漲的時代中，又有那個國家的房價不是同時在增長呢？通漲反映的是一種幣值的變化，這種幣值的變化會面對所有的產品或資產價格，於是市場中的供求關係就決定了某一項產品或資產的漲落差別，重要的在於這個產品或資產的供求關係。
文章稱，目前最新的空置率情況尚未公佈，但從歷史的數據看並不高，那麼就意味着自住需求仍在市場中佔主導地位，只有個別城市之中投資或投機的成份偏大，而從全國的情況看並非如此。
此輪調控的措施重點在控制投資過快增長的同時控制投資或投機的消費。控制投資無法解決供求關係，但控制投資需求則可能讓部分城市或地區的銷量下降、緩解供求矛盾，但總體的數據並不表明扣除投資需求之後就解決了供求的矛盾。文章稱，如果需求繼續存在，則不管如何調控需求都是必須滿足的，否則這個政府就沒有存在的理由了。
這次的第六次差別性調息恰恰最好的說明了這種情況，政府在充分認識到必須盡到政府應滿足自住需求的住房要求的責任時，未繼續對合理購房需求的長期房貸加息，而只對第二套投資需求的住房信貸加息。文章稱，如果政府的目的是為了打垮開發商讓房市大跌，大可以同步提息或單獨加大住房信貸的利息，甚至可以全面取消對第一套或所有住房的信貸。這也說明政府未來調控的底線仍是要提高居民改善生活質量的住房，而非扼殺整個市場。
任志強認為，明年的平均房價是會下跌的。當兩限房與經濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但這並不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。政府的保障性措施如果連這個平均房價都無法拉低，那麼又出台這些措施何用呢？更重要的是這些措施確實達到了解決相當一大批人住房困難的問題。
發展房市的目的是要解決住房困難與提高住房質量，任志強認為，如果政府承擔起了解決住房困難的問題，市場解決了提高生活質量的問題，各有分工、共同促進不正我們想看到的局面嗎？市場化的障礙消除之後，需求分層次解決之後，不是更能促進市場化的進步嗎？
任志強稱，夢想讓房市進入拐點、看樓市大跌的人確實大有人在，但他們會失望的。大跌給市場與民眾並不能帶來財富與好處，也不會給國家經濟的發展帶來好處，也許僅僅是滿足了那些「預言家」的個人偏好。但政府政策的調息告訴市場的信號正是：政府仍然想讓更多的人能藉助於個貸合理的解決住房的需求問題。（來源：和訊網）
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高房價是個傳染病
近幾年，全球
美國、英國、
在中國也有類似的情況，房價上漲先源於一線城市，後向二線城市擴展，然後波及到全國的縣城。
公認的主因是在全球流動性過剩。微觀層面同時也存在大量問題。
房價上漲預期導致投機，部分居民在擁有自住房後，將住宅作為
客觀來看目前住房供求矛盾突出原因還是供求關係。
從需求角度看，隨着人民收入水平的提高、城市化進程的加快上，不僅形成了持續、強勁的住房消費需求。
而從供給角度看，供應總量明顯不足，供給結構失衡，中小戶型供應明顯較少。今年1月-10月，全國完成商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%；銷售面積是竣工面積2.11倍，供給的增長明顯趕不上需求的增長。
是住宅建設用地供應緊張，地價、原材料及人工費用不斷上漲，形成房價上漲的成本推動因素。
是住房消費心理預期和住房價格上漲相互推動，導致部分城市居民在住房消費上重買輕租、追求早買房、買大房。部分居民在擁有自住房後，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。
地方政府落實中央
治病要對症下藥才行。不能像美國那樣到了危機爆發才開始應對。
