前段時間剛開放樣板間，售樓處就被看房客戶擠爆的中海寰宇未來，終於要在下周開盤了。
隨着北京房價的全面回調，新房和二手房之間的價格越來越割裂，大量「優惠力度」超過新房的二手房，正在快速瓜分新房的購買力。
今年溢價過高的新房項目，是肉眼可見的賣不動了，大量項目不得不降價搶跑，市場信心遭受近幾年來最嚴重的一次打擊。
在這小陽春的關鍵時期，開發商們都亟待着能打場漂亮的翻身仗，來鼓舞新房市場日漸低迷的士氣。
而「中海寰宇未來」作為京樓當下最受關注的熱門新房項目之一，毫無疑問成為了：
全村人的希望。
該項目熱銷與否，不僅影響着新房市場的預期走向，更影響後續開發商在昌平的拿地信心。
為此，中海在前期可謂是做足了準備。
項目還未開盤之初，就打破常規全面啟動了分銷渠道，讓自媒體和各大中介機構全城推廣。
如今臨近項目開盤，又提前釋放了開盤優惠信息，一共有三項折扣：
1、提前認籌，優惠2萬；
2、開盤當天認購，優惠8萬；
3、按時簽約付款，再優惠10萬。
按此計算，一套房最高優惠20萬，大部分房源平均能優惠2000元一平，相當於指導價從6.6萬降到了6.4萬。
以如今的市場現狀，不排除開盤當天，還會有更進一步的優惠。
房產的升值潛力並不是樓盤品質決定的，而是由地段價值決定的。
「中海寰宇未來」之所以有這麼高的熱度，與所在朱辛莊版塊的地段價值密不可分。
作為未來科學城西區的重點發展板塊，朱辛莊已經聚集了小米科技園、紫光數字經濟科技園、好未來總部等優質產業園區。
項目附近有萬達廣場和佳總萬科天地等商業配套，向西2公里則是永旺商城和超級合生匯。另外還規劃有將由101學校承辦的K12學校。
雙軌交通，直線距離600米就是地鐵8號線和昌平線交匯的朱辛莊站，不管是上班通勤還是進城都很便利。
有產業、臨地鐵、有商業和名校分校，不管是軟件還是硬件，都足以碾壓昌平絕大多數區域。
這兩年由於昌平大量供地，昌南地區的新房項目，或多或少都存在「滯銷」問題，只有朱辛莊：
是絕對的熱銷。
比如去年開盤的越秀星樾和大華啟宸府，都是開盤即日光的現象級紅盤，這也是市場如此期待中海朱辛莊的原因。
但與同區域內的前兩個樓盤相比，中海寰宇未來的優勢卻並不明顯，甚至可以說優勢欠缺。
首先，越秀星樾和大華啟宸府去年的指導價是6.2萬一平，而寰宇未來的指導價是6.6萬(折後6.4萬)一平。
在指導價更貴的情況下，中海卻沒有拿出更好的產品，市場期待的陽台、落地窗、大面寬等黑科技，通通沒有。
其次，中海產品缺少競爭力，在戶型上不如大華，在得房率上又不如越秀。
大華90平就能做到南向三面寬帶飄窗的飛機戶型，南北通透，餐客廚一體化，全明格局。
哪怕越秀101平也做到了南向三面寬，106平是三房兩衛的飛機戶型，120平做到四房兩衛。
而中海112平才有南向三面寬的飛機戶型，98和107平三居都只有南向兩面寬，143平才有四房兩衛。
大華房源的得房率在75%～78%之間；
越秀房源的得房率在78.5%～85%之間；
中海房源的得房率在74%～80.6%之間。
三個樓盤裏，越秀的得房率最高，意味着套內單價更便宜，與之相比，中海和大華的得房率落後了一大截。
並且，昌平南是典型的剛需市場。
之前昌南的新房項目，多以「剛需和剛改」戶型為主，就算有少量大戶型，也儘量控制在130平以內。
眾所周知，昌南只是海淀碼農的暫住地，有明顯的天花板上限，如果總價超過一定界限，大家都會轉頭奔赴海淀。
而中海卻反其道而行，項目只有極少量88平和94平的非標戶型，主力戶型為98-117平三居和145平四居，總價段約650～976萬。
可以明顯看出，項目整體定位「剛改和改善」客群，並且單價和總價的定價都過高。
當時越秀星樾小戶型的均價最貴，達到6.4萬一平；樓王四居大戶型的均價反而最便宜，為6.03萬一平。
120*6.03=套均723.6萬
而中海寰宇未來143～145平四居大戶型的均價約6.7萬一平。
143*6.7=套均958萬。
與越秀相比總價高出200多萬，這無疑大幅提高了意向客戶的購房門檻。且接近1000的總價，客戶也擁有更多的選擇。
還有最重要的一點，造成越秀和大華被市場瘋搶的前提，是當時區域內新房和二手房之間還存在明顯的：
價格倒掛。
今時早已不同往日，連核心區的中信城、中建玖合府等神盤，都逐漸失去了倒掛屬性，更何況朱辛莊。
而中海在價格、產品等方面，也不具備明顯的優勢，已經很難能再複製越秀和大華的傳奇了。
但不得不說，海淀北碼農的購買力確實非常旺盛，旺盛到昌南再爛的新盤也少有賣不掉的。
據說中海目前的認籌已達到600多組，就憑這認籌比，寰宇未來仍然是北京當之無愧的最熱門項目。
