真是活久見了…
帝都學區房居然真讓我們看到了「跌」。而且，這距離「1000萬學區房每天賣十套」的魔幻巔峰年，僅僅才過去了三年半。
2020年5月我曾寫過一篇當年學區房爆火的文章：
五一假期伊始，西城學區房就開始放飛！宏廟和西單區域一天新增房源30多套，1號一天就賣掉了8套，36小時內豐匯園成交3套老破小學區房。要知道，這裏房價早已超過25萬元/平方米，出手就是上千萬。
已成功入坑的家長說，入手一套1000萬的房產，決策時間可能只有3小時。因為在金融街學區，新貴和老錢聚集地，1000萬隻是「及格線」。
當時學區房價格飛漲是因為升學政策即將改革，學區房對口直升即將在當年7月31日後改成劃片入學。
家長聽聞都瘋了，不惜競價爭奪，也要爬上最後這班牛小的列車。
我記得最誇張的是西城一套百來平米的老房，3小時內賣出了3000萬的價格。
三年前的帝都家長買房就像賣白菜，看的人震驚不已：這群下血本搶房的爹媽真篤定手裏的二代具備讀清北的基因？
讓家長買房買到喪失理性的另一個原因，是沒人相信學區房會跌。它屬於稀缺資源，多年來房價只漲不跌，買賣穩賺不賠——
畢竟，只要有小孩就要上學。
當年，能和西城20多萬/平米的老破小的房價一較高下的，是清北所在的五道口地段，被稱為「宇宙中心」的某清嘉園。03年回龍觀房租150的時候，它每平米就已經2W+。
只不過某清嘉園面積大，對口的中關村二小不如中三名氣大，所以海淀最貴學區房擊鼓傳花，落到了小戶型+中三的X鳥家園的頭上。
2021年X鳥家園一套50平的房賣出了1028萬的天價…
50平米的房子是什麼概念，套內使用面積最多40平，刨掉廚房和衛生間，只剩下一個小單間一個過道，三口之家過道里要加上下鋪。
不是不能住，只不過坐擁千萬資產住過道，感覺有點兒魔幻。為了小孩上學，爹媽真的是沒有吃不了的苦，受不了的罪…
三代同堂擠50平的也大有人在。
當時大家住得雖然憋屈，但心情應該不錯。躺在中三的學區房上，就如同躺在了銀行保險柜上，任憑股市基金動盪遍地嚎，房價堅挺如泰山。
然而，短短2年後，X鳥家園這個海淀學區房的頂流就撐不住了。
2023年11月一套50平米的房賣出了610萬，每平米從20萬掉到了12萬，直接跌掉小400萬…
不是腰斬也近乎腰斬了。
當年的宇宙中心某清嘉園情況略好，從2023年3月的成交價和12月105.2平的三居同戶型成交價對比，9個月跌掉275萬，跌幅20%。
五道口某次新房小區，最近的成交價是6.8萬/平米，2年前它最高成交價曾達到過11萬/平，去年平均也是10萬+。
學區房現在的行情，讓我不禁想起2020年換房的朋友，當年手握1000萬跑遍海淀買不到房——
從中關村看到萬柳，從公主墳看到上地。看起來最靠譜的是個一層小院，70多平賣1300萬。
他很猶豫，「且不好說它是不是個占坑的地方，但它容納不了我們家裏男女老少6個人，生活質量大幅度下降是顯而易見的。」
最要命的是他之前的房子貸過款，二套只能從銀行借180萬。就算咬咬牙花1180萬在海淀也只是買個占坑房，一家男女老少6口還是要繼續租房。
那是三年前的海淀，生活質量和教育水平，是魚與熊掌不可兼得。
他曾愁得天天失眠，最後狠下心選定了生活質量，帶着1000萬落地朝陽，買了套160平的房子，社區賊新還綠樹成蔭，配了兩個歐式噴泉和小池塘…
小孩雖然進不了萬柳、讀不到中三，朝陽牛小的分校坐落在家門口，還是9年一貫，一把解決了教育焦慮。
不知當年這個為海淀買房愁白頭的他，看到如今的房價，會不會有一種劫後餘生感覺？
當年無比強悍的學區房為什麼會跌？
教育政策的反覆調控，肯定是主要原因。原來西城豐匯園買房可以直升宏廟，如今同樣的樓盤，大概率被劃拉去隔壁的菜小，理由包括：
學位不足調劑、九類人排位靠後，或者購房時間不足3年…
政策花樣百出，卡人不帶含蓄的。西城做夢都想去德勝學區讀三帆的，這兩年都劃拉到了新街口和什剎海學區。
帝都爹媽在幾輪落空+調劑打擊之後，明白學區房再不能給教育保底了，最後入學抽籤派位除了拼爹就只能看命。
在這種情況下，與其千萬重注學區房，還不如雍和宮裏多燒兩支香，性價比更高。
政策調控，不只是讓家長放棄對學區房的追捧，更讓他們放下了對名校的執念。
買房掙不到學位，雙減又消滅了輔導，狂熱的雞血冷卻下來，很多人都想明白了，最後進不進清北，主要看娃是塊什麼料。
教育心態的變化，是學區房被拋棄的一個原因；另一個原因現在經濟下行，人人喊着現金為王。
買得起房的人此刻也不敢背房貸…
過去兩年大廠裁員達到30%，外企也在關閉免費咖啡機，月薪五萬可能朝不保夕。當下的活法，不再流行透支未來，而是降低負債保存實力活下去。
中產的接盤俠們消失了，年輕人連娃都不願生。這讓之前打破頭搶不到的官辦園，都開始社招，等到23年這800萬新生兒讀小學，家長才是擁有話語權的甲方，還要啥學區房？
還有一條，全國高中都在提升「校額到校」比例，未來升學不再分重點非重點初中，滿足校排要求，就有機會進頂尖高中。
在這種情況下，削尖腦袋雞娃小升初，把PET網站刷宕機、為求海淀六小強一學位的盛況將不復存在。
大部分家長都不傻，擇校會「寧做雞頭不做鳳尾」，此刻還要強行刷名校的，最後只能敗北…
被教育吊打了20年的普通家長，終於等到了揚眉吐氣的一天。
經濟遇冷，到不斷地政策調控，再到出生率止不住下滑、家長教育心態佛系躺平，一套亂拳打下來，學區房終於是撐不住了…
而且，越跌越沒人敢買，有需求的人也在觀望。
房子終於實現了只住不炒。
這些年我看明白一件事，無論市場多好一個人多精明，房產贏家永遠只有銀行——
2016年為小孩上學，我也入了一套海淀學區房。
後來放棄海淀學籍，房子也不可能自住，月租只有4000根本不夠還貸，最要命的是，90年代建造的老破小，站在裏面都覺得它搖搖欲墜…
直接賣掉。
行情正火，相較入手的時候大概漲了100萬，看着不錯，但當刨掉5年銀行利息和買房的稅、中介服務費，最後一算，5年白忙一場。
