01
樓市繼續下探
前兩天央行行長潘功勝引用標普的判斷，說房地產已經見底，引發了網絡熱議。
當時本號就撰文分析，表示這一觀點值得商榷，並表明了我的個人觀點：
就目前的宏觀環境、市場環境來說，房地產市場調整，還遠未到結束的時候。
如今，市場反饋的數據進一步說明，談市場底為時尚早。
8月末9月初開啟的新一輪全面救市，已經過去了兩三個月，從目前的全國整體表現來看，預期基本落空。
9月份當月並沒產生什麼反應，大多數中心城市的成交量仍在下跌。10月份整體數據在下降。國家統計局披露的商品房銷量與銷售額數據，跌幅不斷在擴大。
但10月份部分中心城市的成交量略微反彈了一下，比如廣州、深圳、武漢、成都、西安、南京、杭州等城市，但10月份上海、北京的成交量卻在下跌。
來源：國家統計局
11月份的數據，機構已經公佈。
克而瑞披露的數據顯示，11月份TOP100房企實現銷售操盤金額3901.9億元，環比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在較高位。
同時11月份，克而瑞追蹤的成交則環比下降12%，同比減少3%。
這表明，市場仍在繼續下探。
從房企角度來看，還有1個月2023年就要結束，前11個月銷售額過千億的房企，只有16家，而且尚沒有一家房企的銷售超過4000億。
房地產市場頂峰的2020年，千億房企數量達到了41家。其中銷售額過7000億的有三家，過5000億的兩家。
時也！勢也！
02
從18萬億到12萬億，再到10萬億
房子難賣，是大勢所趨。
當下的房地產正遭遇着供大於求、人口見頂、宏觀環境轉變、心態轉變、高房價與低收入之間無法逾越的宏觀共同施壓。
這樣的壓力之下，樓市還有第二條路可選嗎？
房地產業已告別了高增長，進入了新局面，回不到過去。即便往後會平穩，成交規模和過去相比，也不會是在同一個級別。
就像中美關係一樣，從川普上台開始就漸行漸遠，哪怕後來拜登上台，也沒有改變形勢，儘管中間也有短暫釋放善意的時候，但誰都知道，再也回不到過去。
未來的房地產市場，可能最終會在房屋老舊之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，維持在10萬億級別。
也就是說，房地產市場會從高點時期的18萬億，最終降至10萬億才能見底。去年市場已經跌至13萬億。
來源：國家統計局
財新網披露，業界普遍預計，按照截至目前的市場情況來看，2023年度銷售規模或將進一步降至「雙12」。也即商品房銷量跌至12億平米左右，銷售額跌至12萬億左右。
未來還有2萬億左右的下跌空間。
在這種背景下，會有一大批房企出清。未來房企沒有增量蛋糕可分，有的只是縮小的存量蛋糕，根本也用不着這麼多房企。
房價也會逐漸擠泡沫，尤其在保障房、商品房雙軌制確立的當下，會分流商品房至少一半的需求。
一些老舊的、品質差的、地段差、小戶型的房子，基本會跌破很多人的認知。
在這種背景下，開發商和急於賣房的業主，必須做好心理準備。想要把房子賣出去，只有降價一條路可以選。
誠意降價賣房，對於房企來說，只有把房子賣出去，才能有錢去償還債務，去完成保交樓，去拿地。
但目前很多城市偏偏不讓。
對於承受高槓桿壓力的業主來說，只有誠意降價，才能實現解套，不然壓力會更大，代價也會更大。
我始終在呼籲各地城市打開跌停板，誠意降價，緩解樓市壓力。
然而，市場上還是有不少人，仍延續着慣性思維，認為買漲不買跌的心理之下，降價救不了市場，只有漲價才能建立信心，才能激活樓市。
我只能說，這種打心理戰的方式，過去有用，且屢試不爽，但放在今天已經不適用了。
過去你的月收入5000元，房價1萬，面對漲價施壓，你會選擇掏空家裏的6個錢包湊齊首付買入，擔心越往後越貴。
幾年過去了，你的月收入漲到了8000元，但房價漲到了5萬，這時候開發商說房價將上漲，你即便感受到了心理壓力，也沒用，因為根本買不起。
過去有預期，大家的日子紅紅火火，不擔心負債。現在是啥情況，大家都在減壓降負，誰還敢背負高房價去買房？
在高房價與低收入的天塹鴻溝面前，在收入縮水導致需求斷代的大背景下，貌似沒有更好的辦法。
君不見，過去兩年，降首付、降息、放開限購、降稅、給補貼等方式方法都用盡了，依舊沒能實現預期效果。
而且，市場也在用行動佐證着，誠意降價賣房，才是最好的良方。比如廣州市場11月的表現，就打臉了很多仍堅持認為「買漲不買跌」的簇擁者。
03
廣州打臉買漲不買跌
廣州中原研究發展部最新數據顯示，11月份，廣州新房遭遇大跌，而二手房成交量則突破了萬套。
11月廣州新房成交規模超40萬平米，環比下降超三成；價格環比上漲0.14%，漲幅較上月擴大0.12個百分點。
11月份新房成交了4817套，環比下降了26%。
與此同時，11月廣州二手房成交量10182套，環比上漲8.77%；網簽均價2.9萬/平米，環比下降2.2%。
總結來看，11月份廣州新房價漲量跌，二手房價跌量漲。
對於這種新房與二手房表現迥異的現狀，機構給出的理由是：
第一，在業主擴大讓利幅度的吸引下，大量的新房客戶被二手房「虹吸」，同時臨近年末，有學位需求的買家增多，由此刺激了二手房的成交。
第二，11月廣州市內核心板塊推出的新盤，價格高且推貨量少，無法對市場產生較大的刺激作用。如越秀的萬科·瑧樾府，開盤僅推出45套，均價為8-11萬/平米。海珠的越秀濱江樾開盤也只推出50套，均價為7.5-10萬/平米。
第三，外圍區域的項目，降價促銷不到位，遠不及二手業主的降價力度，這也導致大量的意向客戶外溢至二手「次新房」。
三點總結起來意思就是，新房價格高，降得不多，而二手房的業主們降價讓利更有吸引力，所以購房需求大多都被二手房市場虹吸了。
從數據來看，目前廣州的二手房，房價卷瘋了，已經進入了比賽式下跌模式！
掛牌房源的降價房源佔比已經達到最大，10月佔比高達98%，可以說是敞開來跌。
二手房價格降幅今年以來不斷擴大，10月份二手房成交價平均下跌了7.06%。
廣州市場的表現，說明了兩點：
第一，市場需求仍在，不是沒有。
第二，廣州樓市，瘋狂內卷，新房與二手房正在搶奪需求，哪裏價格低，需求就往哪裏去。
還在堅持「買漲不買跌」的人，慣性思維該打破了。
