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跳水!中國學區房,終於破防了

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學區房價格失守

作為中國商品房價值體系頂端的王者,優質學區房,價格正在瘋狂擠泡沫。

近日,每日經濟新聞披露:

陸家嘴的世紀大道區域,各家中介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇,儘管看上去部分房源單價仍在10萬元以上,但實際成交價已經跌破了預期。

此前梅園新村片區的房源,最高單價超過20萬元/平方米,直衝28萬元/平方米左右的湯臣一品。

近期一套成交的房子,最終成交價格670萬元,單價不到96000元/平方米,從歷史成交來看,的確接近2017年前後的成交價格。

這樣的案例已經不勝枚舉。

2021年,浦東新區頂流學校明珠小學的「老破小」朱家灘小區單價已經飆升至130952元/平方米,「秒殺」隔壁世茂濱江豪宅,而單周價格漲幅更是高達39.4%,是世茂濱江漲幅的10倍。高點時期,達到均價15萬元。

今年一季度成交均價跌至10萬元左右。而目前,門店的掛牌價跌至10萬元以內,同樣對口明珠的泉東小區,掛牌單價只有9萬元出頭。

此外,同樣地處浦東新區、憑藉「福外+建西」雙學區成為頂流學校的梅園片區,最高峰單價賣到20萬元出頭,甚至有掛25萬元的。現在小戶型只能賣到13萬-15萬元/平方米了。

這降幅,妥妥的破防。

這樣的事情,不僅發生在上海,也發生在深圳、廣州、北京、杭州、廈門等一眾熱點城市。

以深圳來說,四大名校的學區房,均在跳水。深圳中學的學區房,最高跌幅達到了29.1%,最低跌幅則為4.4%。

深圳高級中學學區房,跌幅基本都在四分之一左右。

深圳實驗學校的學區房,其中長城花園的價格較高點時期跌去了43.08%,不過目前的價格仍接近10萬。

杭州方面,去年8月份錢江晚報就披露過:

學軍小學本部學區房(降幅18.01%)、學軍小學紫金港校區學區房(降幅17.67%)、天長小學本部學區房(降幅17.11%)、保俶塔實驗學校本部學區房(降幅16.46%)、安吉路小學實驗學校本部學區房(降幅15.2%)。

其他城市的學區房價格下跌案例,一搜便是。

02

頂尖學區房為何跌幅最大

頂尖學區房價格為何跌幅最大?因為它的泡沫最大。

頂尖學區房價格為何泡沫最大,需求與資金助推的結果。

改革開放以來,為了大力推進農民進城,加快城市化速度,國家將教育、醫療、公共交通等公共資源集中到了城市,然後又將房子與教育捆綁。

民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源,就必須來城市,而要讓自己的孩子能夠上公立學校,就必須買房。

轟轟烈烈的四十多年城市化,從某種角度來看,是資源的城市化,和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候,它早就不是純粹的房子,而是資源,資源便可以金融化。

在這種制度之下,學位越好的房子,越受追捧,有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點,所以炒作資本也不斷湧入。頂流學區房變成了天價學區房。

但是,所有的一切,都建立在需求上。無論是炒作、投資還是保值,前提都是需要普通民眾在孩子上學的推動下接盤,從而形成閉環。

一旦這種需求鬆動,高昂的價格便難以堅守。現如今,就是這麼個局面,一線城市的天價學區房,正在進入大跳水階段。

一言以蔽之,頂尖學區房價格大跳水,根本原因還是需求縮水所致,這裏的需求包括教育需求、投資需求。

而導致這種需求縮水的原因,主要有三個:

第一,房地產整體行情冷卻。

2021年下半年至今,房地產市場持續下行。

2022年,全國房地產銷售規模出現歷史最大調整,由「雙18」調整至「雙13」,即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。

財新網披露,業界普遍預計,按照截至目前的市場情況來看,2023年度銷售規模或將進一步降至「雙12」。

從目前的成交數據來看,國家統計局披露的最新數據顯示:

1至10月份,商品房銷售面積92579萬平方米,同比下降7.8%,其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元,下降4.9%,其中住宅銷售額下降3.7%。其中,10月份單月,全國商品房銷售面積為7773萬平方米,環比下滑28.4%;商品房銷售金額8091億元,環比下滑26%。

來源:國家統計局

8月末展開的新一輪全面救市,沒有改變成交縮量的方向,甚至連調整幅度都沒有縮小。

12萬億的市場規模,可能還不是底,此前市場普遍預測,未來我們的房地產市場成交額進一步下降,同時在老舊住宅更新需求平衡之下,未來市場的成交額可能會長期維持在10萬億規模左右。

房地產整體行情縮水,泡沫巨大的頂流學區房首當其衝,自然無法置身事外。

第二,學區房遊戲規則改變。

這兩年,學區房的一個新的遊戲規則在越來越多的城市推進,就是教師輪崗制度。

本號之前也多次寫到過。

目前已經有北京、上海、深圳、南京常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥西安、三亞等城市或者城市的某個區正式官宣,開啟教師輪崗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年,北京率先在東城和密雲兩個區試點,當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16個區全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度,是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍,是一個長期威脅。

但高價學區房的最大利空,則是接下來要說的第三點,新生兒人口轉向。

03

人口轉向才是學區房最大的利空

中國的新生兒人口,早就在2016年就見頂,令很多人沒想到的是,之後的下降速度。

製圖:城市財經;數據:國家統計局

去年出生人口跌破了千萬,只有956萬,相比於2016年的高點,下跌了46.4%。

上海的新生兒人口走勢,與全國大體一致。

製圖:城市財經;數據:上海市統計局

隨着新生兒人口跌破千萬,去年的出生人數低於死亡人數,最終導致全國人口首次負增長,減少了85萬人。

新生兒人口不斷減少的效應,目前已經顯現,正在衝擊幼兒園和小學的學生數量和學校數量。

幼兒園方面:

教育部數據顯示,2022年,全國共有幼兒園28.92萬所。這一數量相較於2021年減少了5600多所。這是過去15年以來,全國幼兒園數量首次負增長。

小學方面:

教育部數據顯示,2022年全國共有普通小學14.91萬所,比上年減少5162所,下降3.35%。另有小學教學點7.69萬個,比上年減少6690個。小學階段招生1701.39萬人,比上年減少81.19萬人,下降4.55%;在校生1.07億人,比上年減少47.88萬人,下降0.44%。

學校數量、在校生數量、招生數量都在減少。

可見,新生兒人口減少已經引發了幼兒園和小學關停潮上演。未來初中、高中乃至大學數量也都會隨着時間推移,被次第影響。

孩子數量少了,學區房的需求自然下降,沒有了雞娃的家長接盤,頂流學區房的炒作就無法形成閉環,價格焉能不下行。

最關鍵的是,這個利空,會隨着時間推移,持續發揮作用。

責任編輯: 李冬琪  來源:城市財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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