房企施工減緩、甚至停止開發新項目，將直接影響到這1/19中國人口的就業和收入，更影響到民眾加槓桿購買剛需住房，甚至投資的信心。
隨着中國經濟下行、失業率攀升，與民眾生活息息相關的房地產業正瀕臨泡沫破裂的邊緣。繼各地鬆綁購房限制之後，北上廣深等主要城市也相繼宣佈執行"認房不認貸"的政策。那麼，民眾對於房地產還有沒有信心？官方的"救市措施"能救市嗎？
房價下滑交易遇冷市場信心幾何？
近期北京房市交易的低迷，令賣家謝凡非十分頭痛。他名下一套在北京的房產於6月掛牌出售，但直到現在也沒能順利脫手。
他說：「通過我買房子跟中介打交道後才慢慢意識到，現在的房子好像很不好賣。現在等於買方市場，這邊降了價後他們也是挑挑揀揀，繼續砍價，就得繼續降價。」
由於對此前三年嚴苛疫情管控措施十分失望，加之對中國的經濟形勢並不樂觀，謝凡非今年3月從國外返回北京後，開始考慮出手自己在北京的房產，將生活重心徹底轉移到國外。他表示，在身邊的朋友中，他的想法和經歷並非個例。
【政府密集出台措施 中國百姓買不買房？】
— 自由亞洲電台 (@RFA_Chinese) September 1, 2023
中國政府本周推出一系列措施應對房地產危機，但民眾仍表示對買房興趣不大。 pic.twitter.com/y0MAs258Ij
據北京住建委數據顯示，今年2、3月疫情防控解綁後，北京二手房簽約量有所復甦，在3月達到兩萬餘套的高位。但此後數據連續4個月下滑，至7月已跌破萬套，而新房成交量也不容樂觀。
北京房市遇冷並非偶然，全國而言，不僅新舊房成交量正在下降，房價也未能回暖。
房地產諮詢機構戴德梁行的最新報告顯示，今年上半年，中國住宅銷售面積同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回負值。
中指研究院發佈的《百城價格指數報告》則指出，截至7月，百城新建住房價格連跌3個月，維持在均價16177元/平方米的穩定值；二手住宅價格連跌3個月，較去年同期已達到最低值15685元/平方米。
謝凡非說：「拋開中國房地產不說，中國整個經濟下一步怎麼走我都不知道，還投資？還想買房？買房從來都是跟炒股一樣，買漲不買跌。」
政策鬆綁各地紛紛落實「認房不認貸」
今年7月，中共中央政治局會議就指出，中國房地產市場供需關係發生了重大變化。8月25日，中國住建部、央行和金融監管總局聯手釋放購買首套房貸款「認房不認貸」的信號，隨後中國兩大一線城市——廣州和深圳——先後落實該項政策。
廣州市政府8月30日印發《廣州市人民政府辦公廳關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。該通知稱，居民家庭在購買商品住房時，家庭成員名下無成套住房的，不論此前是否借貸，銀行業金融機構均按首套住房執行信貸政策，首套購房首付比例低至三成。同日，深圳迅速跟進。外界期待其他一線城市及十幾個尚未放鬆購房限制的二線城市加快落實相關舉措。
中指研究院發佈的《百城價格指數報告》則指出，截至7月，百城新建住房價格連跌3個月，維持在均價16177元/平方米的穩定值；二手住宅價格連跌3個月，較去年同期已達到最低值15685元/平方米。（路透社資料圖片）
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連發通知，決定調整優化差別化住房信貸政策，並降低存量首套住房貸款利率。通知表示，首套住房商業性個人貸款最低首付比例不得低於20%，二套住房貸款最低首付不得低於30%。
與此同時，上述中國金融主管部門的第二份通知指出，為了落實黨中央、國務院「住房不炒」的決策部署，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可與承貸金融機構協商降低利率。但新發放貸款的利率水平是在貸款市場報價（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市該利率政策下限。
由於經濟復甦乏力，中國房地產作為經濟增長的傳統推動力也萎靡不振。官方的「救市措施」顯然是在寄希望於貸款利率的降低能夠重振民眾購房需求。但相關政策一出，即引發輿論的激烈討論。
有微博網友表示，「這裏面最好玩的不應該是僅僅只降了這麼一點就沒了40萬嗎？就這還指望人民群眾感恩戴德？」
還有網友評論說，「需要協商的，說不定銀行怎麼折騰你呢」、「清庫存，再割一波韭菜」、「忽悠傻子」、「利息少了不假，但韭菜們現在有首付的錢嗎？」
杭州居民王先生一直在觀望房市風向，他在考慮置換一套更大的住房以滿足家庭需要。王先生告訴本台，他對房市政策鬆綁並不抱多大的信心。
「房價也沒怎麼降，利率降低了影響也沒有太大。我本身對中國的房地產也沒什麼信心，個人購房的欲望也不是很高了。」他說：「能夠適用的條件我們也不是很清楚，目前也搞不清楚政策細節在哪裏。所以，大家對房地產市場都沒啥信心。」
據中國最大的房地產信息綜合服務商克而瑞數據顯示，中國百強房地產開發商7月份的合同銷售額同比銳減33%；在今年頭七個月，這些開發商的銷售總額同比下降了5%。
謝凡非對上述救市舉措也不抱很大信心：「北京和別的地方還不太一樣，別的地方尤其是二三線、三四線城市，我覺得（上漲）挺難的了。我估計炒到頭了，能保持住就不錯了。」
9月1日，北京、上海也宣佈落實「認房不認貸」政策措施。至此，中國四大一線城市均鬆綁房市限制，但民眾對於加槓桿購房的熱情卻正在隨着經濟的下行而逐漸消退。
房市內需動力何處來？
由於中國的經濟前景不容樂觀，雖然相關刺激購房的救市措施出台曾帶動房價回漲，但目前外界對新一輪政策的長期效果並不抱有信心。
據任澤平《中國住房存量報告2021》顯示，1978年至2020年，中國城鎮套戶比從0.8增至1.09，住房供給基本平衡。且2020年中國央行就調查指出，中國城鎮住房擁有率達到96%，中國家庭住房擁有率或達全球第一。
旅美財經學者程曉農指出，數據顯示，中國民眾的剛需住房需求已基本飽和。
數據顯示，中國民眾的剛需住房需求已基本飽和。（路透社資料圖片）
曾在北京和深圳長期從事房地產行業的劉金星分析說，中國房地產陷入困局，與疫情期間房市衰退拖累就業密切相關。
「由於疫情的影響，中國經濟發展模式發生了根本的變化，就是促進和推動中國經濟快速發展和靈活發展的民營企業受到嚴厲打壓，而民營企業里很大部分依存於房地產。」他說：「經過三年的打擊，幾乎所有民營房地產企業都出現了資金嚴重緊缺，已經影響到了持續發展。」
據中國國家統計局2018年發佈的數據，中國房地產直接從業人數和建築行業人數有7072.4萬人，占當時全國人口的1/19。另據中國第四次經濟普查統計，在5809萬建築行業人里，為商業房地產服務的人數超過了4000萬。還有數據顯示，今年上半年，中國房地產開發住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%；住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。
房企施工減緩、甚至停止開發新項目，將直接影響到這1/19中國人口的就業和收入，更影響到民眾加槓桿購買剛需住房，甚至投資的信心。
根據中國國家統計局數據顯示，中國青年失業率在今年7月達到新高21.3%。從8月起，統計局停止公佈相關數據。
劉金星說：「在增量上做文章幾乎沒可能，而且能夠在存量上，現在的二手房買賣能夠活躍，都已經是非常難的一件事情。」
「消費者信心指的是有正常的消費需要，只是信心不足，不敢買。」程曉農也說：「職業市場在惡化，很多人收入在下降，甚至職位朝不保夕，沒有人敢輕易借房貸（買房）了，實際上消費需求被壓縮到最低端了。」
房企施工減緩、甚至停止開發新項目，將直接影響到這1/19中國人口的就業和收入，更影響到民眾加槓桿購買剛需住房，甚至投資的信心。（路透社資料圖片）
劉金星也表示，尤其是當局針對互聯網以及教培行業的持續打壓，大規模影響到這些行業的從業人員收入，而這些人才是中國近年來迅速崛起的房產消費投資群體。換句話說，房企債務累累無力開發新樓，寄希望「清庫存」回血；而社會面上就業嚴重不足，中國人民手裏已經沒有錢了。
程曉農則認為，中國重振房市的問題不在於消費者信心，而在於投機者信心。但隨着房價的持續下跌，加之政府「住房不炒」的政策，這也就惡化了房地產業的投機環境。
「帶動房地產大規模銷售的前提是投機客有信心，房價恢復飆漲。」他說，「但再漲下去，中央政府也很清楚地知道，一個氣球破了，你知道這個氣球補不了了，你是看着氣球破還是拼命去捂，中國政府做的是後一條。」
為防止房市過熱，2016年年底的中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」政策。此後，中國政府嚴厲打擊過度借貸，收緊了金融機構對房地產公司發放貸款的審批，房企資金鍊斷裂引發連鎖效應。
「為什麼中共提『房住不炒』？就是不鼓勵投機。問題是，不鼓勵房地產投機就不存在房地產回升。中共心裏一清二楚只是不能承認，承認就等於過去這些年的房地產政策全都是錯的，不管限購不限購。」程曉農說：「把房地產當泡沫，靠投機者吹大了，現在頂不住了總有一天要破。政府為了不認錯，不會承認這一點，只能說是消費者信心不足。」
