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燕郊每平1萬無人問津 北三縣「全款預售、買房落戶」怪相多

2017年6月,燕郊全面限購,住宅交易開始轉冷。

截至目前,二手房價格相比最高點普遍腰斬。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米,跌至目前1.5萬/平,縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米,仍然無人問津。

售樓處冷冷清清

10月9日,中國證券報記者走訪了位於燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”。

作為從北京進入燕郊的第一站,這裡彙集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。但由於大型、知名開發商基本沒有入駐燕郊,琳琅滿目的售樓處,被清一色的本土開發商包攬。偶爾看到萬達、孔雀城等身影,出售的也並非燕郊本地項目。

從走訪情況看,售樓處整體冷清,不少門店推門進去只有保安。“銷售都不在,今天也不一定來。他們沒有底薪,賣了房賺提成,不用一定來店裡。”保安向記者解釋。

而部分中介門店當天門庭若市。

“也不知道為什麼,十一後這幾天,看房的人突然變多了。”某中介工作人員對記者表示,“但是看的多,買的少。”

“您有資質嗎?如果沒有,只能選擇買公寓和商住。住宅就沒必要看了。”中介人員逐一強調。多數看房人來自北京,聽到這個消息後,開始了解當地公寓。“燕郊的公寓和商住不限購,40年產權為主,也有部分項目是70年產權。公寓價格一直在漲。”中介人員表示。

也有部分看房者堅持看住宅。

“我們只看住宅。雖然沒有資質,但我們可以讓當地朋友幫忙買,代持房產。”一對情侶模樣的人答道。

“有資質家庭也只能持有兩套,他符合條件嗎?”

“符合條件。”

得到肯定的回復後,中介開始幫忙找房、帶看。

與北京騎着摩托車到處帶看不同,這裡的售樓處和中介都需要有特定班車,或者搭乘看房者的自駕車。“新樓盤離這裡很遠,開車要半小時。”他們表示,“以前,售樓處所在地是進京的唯一入口,附近樓盤賣的好。以後隨着京平高速、徐尹路潮白河大橋通車,北邊會逐步發展起來。以前北邊太荒涼了。”

房價跌幅超過60%

記者在售樓處和中介走訪發現,不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當地大型樓盤天洋城為例,最高價曾達到3.5萬/平米,目前報價1.5萬/平米,跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。

現在找單價1.5萬左右的房子非常容易。找高於2萬的反而很困難。”當地中介介紹。“燕郊與北京不同,北京的房子是‘小戶型單價高,總價低;大戶型單價低,總價高’。燕郊大戶型比較貴,以剛需換房為主。”

記者根據中介介紹,找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發現,大戶型成交均價在2.5萬/平米,比小戶型反而高出8000元/平米。

此外,記者觀察到,不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來,一路下調心理預期,仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例,某二手房掛牌房源顯示,2016年以來,業主共委託8次,無一成交,目前該業主選擇繼續下調總價10%。

除房價外,目前,環京房市還有很多“怪相”。

仍在宣傳買房落戶

記者走訪發現,位於“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常,與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。該售樓處門口赫然印着“限價房出售,單價不超過1.4萬元/平米”。記者走進後,銷售人員介紹,“買房可以落戶。我的客戶正在辦理。”

據銷售人員介紹,項目不限購,是公寓類住宅,70年產權,與住宅沒有區別。還可以落戶,房源很充足。

接着,銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及,是否會簽訂落戶協議。銷售人員稱,沒有協議,但肯定有戶口。

全款預售

此外,部分項目對外宣傳,沒有資質也可以買住宅。開發商拿到預售證,購房者全款交付,同時開始補交社保納稅證明。等到補交完畢後,房子也建成了,就可以過戶。

“這種模式風險點也很多”,銷售人員坦陳,“第一,如果開發商中間跑路,交付的全款可能就打水漂,因為業主本身也是違規操作。第二,政策可能隨時會變,等到資質夠了,新政策下可能也買不了,退款是沒有利息的。”

“選擇大的開發商可以規避第一個風險。”銷售人員開始引導,“燕郊沒有,但是大廠和香河都有。燕郊有代售點。”

記者隨後採訪了香河某知名大型樓盤業主。她坦陳,所在小區已經從最高點的3.3萬元/平米,跌到1.5萬元/平米。開發商全款預售給沒有資質的購房者的現象很普遍。

大家都不相信還會跌,開發商說拿地都不止這個價。”該業主表示。

中國指數研究院數據顯示,香河地區2018年1-9月份成交土地均價不足2500元/平米。

圖片來源:中國指數研究院

此外,據中國指數研究院統計,香河地區2018年1-9月份住宅僅成交949套,公寓成交4818套,辦公成交3838套。住宅交易量大幅縮減。

對於環京樓市,業內專家是這樣看

易居研究院首席分析師嚴躍進表示,燕郊地區價格大幅下滑,市場需求不足是主要原因。2017年6月限購以來,符合資質的購房者大幅減少,導致住宅交易疲軟。公寓項目雖然不限購,但本身屬於非主流產品。目前價格沒有走低,只是因為可以避開限購。基本是外地投資者在買賣,支撐價格和交易數量。嚴格說此類產品投資價值不大。本身燕郊二手房項目比較多,也會影響此類公寓項目的投資價值。

針對環京樓市部分亂象,嚴躍進表示,很多操作嚴格來說是違規的做法。當然對於此類市場來說未來也需要有政策上的調整,即與其看到這麼多違規的交易,不如適當放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易,掩藏着很多違約風險。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英則表示,此前燕郊住宅市場炒作現象較為嚴重,價格上漲較快,但房價並沒有產業等經濟基礎作為支撐。同時市場過度依賴北京。一系列調控政策出台後,燕郊市場需求急劇下降,到目前調控也一直沒有放鬆,市場需求越來越弱。北三縣依託於北京發展,隨着京津冀一體化深入,北三縣面臨良好的發展機遇。但由於北三縣距離北京較遠,因此房價不能和北京相比。同時,環京房價雖然下跌,但絕對價格仍不低,未來再度大幅上漲的概率不大。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:中國證券報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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