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這個房地產冬天 稍微長一點 可能就會屍橫遍野

前兩天一直有媒體吵吵,說任志強說了,要讓大家抄底樓市,雖然大炮語錄一直很雷,但他也從沒發出過這樣的信號,果不其然幾天後任大炮親口闢謠,說那是在諾亞財富上講給機構們聽的,說的是開發商現在都沒錢了,如果你們機構有錢,可以抄底開發商了。跟鼓動老百姓炒房沒有關係。

那麼開發商都沒錢了這個話正不正確呢?他自己原來就是開發商,想必應該是很清楚的,而我們知道的是,目前房地產企業的融資成本高了一大塊,前年好一點的大公司融資成本在6-7個點,去年漲到了8-9個點,今年融資要12-13個點。

一般的公司要在大公司的基礎上再加上5%的風險補償,換句話說,一般的開發商今年的融資成本都已經快到18%了,這就意味着開發商們現在每年光還利息就已經是壓力山大。動輒就要幾十到上百億,一些上市的大公司,恐怕要接近千億。所以他們才被迫接受這麼高的利率融資,如果不繼續融資,可能連利息都還不起了。但融資的後果就是未來的利息支出更貴。

2015-2016年,正是樓市最火爆的時候,當時債券牛,樓市牛,所以房地產企業拚命融資,而融資期限最常見的就是3年期,所以後果就是2018年將進入一個償債高峰,今年和明年,房企償債量分別是2850億和4038億,而2015年到2017年分別只有327億,612億,1424億,可以想見基本都是翻着倍往上漲,即使有的開發商能挺過今年,如果明年樓市還不回暖,那麼也將會倒在債務危機之中。

一方面債務負擔擴大,另一方面卻遭遇了歷史上最嚴格監管,去年銀信通道和銀證通道被斬斷,今年資管新規出台,都是直指房地產融資,目的就是要掐斷房地產和銀行的聯繫。規避原來這種影子銀行拚命給房地產輸血的情況,現在據說開發貸融資要求極為苛刻,要求四證齊全,同時還要滿足自有投入資金不低於30%,否則免談。這就愁壞了要拿地的開發商,拿地階段不可能有四證,所以銀行開發貸這塊,就別想了。只能想其他辦法了。

另外一大塊資金來源叫做前端融資,原來主要來源於信託,基金和民間資本,現如今信託和基金基本也可以不用想了,民間資本全是高利貸,而且僧多粥少,民間資本比去年更貴了。基本都漲了50%左右,所以任大炮說的一點都沒錯,現在真是相當的困難。

現在那些在香港上市的開發商們,優勢就來了。他們還可以在海外發債,但是海外發債隨着美債不斷提升,其實融資成本也在抬升,而且他們還有一個風險,那就是未來美元要走強,這還債的壓力就更大了。但總體而言比國內還是便宜不少。所以在香港上市的這些大公司,看起來還沒有那麼糟糕,未來他們可能會開始搶奪式併購。

現在一些開發商其實已經停工爛尾,跟2014-2015年的狀況已經類似,知道房子很值錢,但是沒錢封頂了,只能先爛在那裡。現在要做的就是將開支不斷的壓縮,爭取能夠活過這個冬天,希望等到下一個樓市牛市到來。

也有一些開發商會激進一些,他們通過明股實債的方式融資,把股份賣給民間金融公司,甚至把土地證抵押過去,然後融資繼續建設,希望建成後能夠回款續命,但這麼乾風險極大,一旦建成後賣不出去,那麼這些股份就全都轉成了債務,他可能瞬間就資不抵債要破產了。

所以2018-2019年,將是房地產市場大洗牌的2年,大量開發商可能會被兼并,大量的項目會爛尾,而聰明的開發商們會在銷售上,竭盡所能,儘快回款以圖自救,傻一點的基本就是停工爛尾,用裝死的方式冬眠,但跟冬眠唯一不同的是,他不知道這個冬天會有多長。

有人說不對啊,前兩天的數據顯示,2018年前4月,50城市土地收入11000億元,同比增長了48%,這可一點不像缺錢的,這其實也是開發商自救的手段,叫做飲鴆止渴。我們剛才也說了,要想要開發貸,你就得有土地有項目,這樣你才有抵押物,能融資加槓桿,如果你啥也沒有,銀行憑什麼借給你錢呢?不拿地當場就死,拿地的話,短期借來一筆高利貸,等開工運轉起來了,到銀行拿到開發貸,再把之前的高利貸還了還能有不少剩餘,開發商跟購房人是一樣的,他們看到的歷史經驗表明,敢於逆勢擴張的,最後等調控一放鬆都發財了,反倒是保守的一調控就收手的最後都出局了。所以現在才會有這麼多開發商仍然去賭命。殊不知,如果這個房地產冬天,稍微長一點,可能就會屍橫遍野。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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