新聞 > 中國經濟 > 正文

鄭州南京地價大跌 海南被狠批!多城市房價調整

作者:

最近我寫三四線城市的文章多了點,導致有些人以為我看多了,如果你長期關注我的文章,就不會這麼偏頗的評價了。因為不同級別的城市房價上漲的節奏先後不同,調整時間也當然不一樣,沒漲的肯定會補漲,對暴漲過的很多一二線城市,我早就看空了。

下面我以城市為主題分析下。

1.鄭州

27號,別人給我發來鄭州土地價格大跌的消息:

是鄭州新豪宅片區北龍湖的幾塊地出讓,24號地沒有達到熔斷價格就成交了,成交樓面價僅17150萬/㎡。比金茂地塊的樓面價36915元/㎡,直接少了近2萬一平米。金茂府要哭暈在廁所了!

其實很正常,市場火爆時不惜一切搶地王,市場冷靜了,開發商回款放緩,後市不容樂觀,拿地的激情也就熄滅了,大家也不用操心前期高價拿地的會不會虧本賣,總之地價走低,就會拉低整個片區的房價,你想賣高價也沒人買單啊,除非產品真是高几個檔次。

鄭州市場我以前寫過,政府限價房低於市場價20%左右,但要一次性付款,購房者輕易買不到,新房與二手房價格倒掛明顯。這種情況是持續不下去的,源源不斷的限價新房出來,二手房還能扛多久?

根據房東俱樂部調查,鄭州二手房交易量已跌至高峰時的兩三成左右,11月份市區內八區二手房交易量不足3500套。部分小區二手房價格下跌15%-30%。

鄭州最近也學成都、武漢的招數,引進人才,這一招也許可以提振一下購房者的信心,拖住樓市再穩一段時間,但只要政府不放開限價,市場就不會漲了。

2.南京

南京樓市12月25日報道,南京出現了幾個不妙的信號:

1、今天南京2塊土地流拍。土地出讓價下降明顯,土地市場正在快速變冷。

2、今天南京一樓盤最新房價,竟然比去年房價還要低,去年買房的老業主哭暈在廁所。

3、南京最近7家樓盤開盤,竟然都沒賣完。很多買房人搖到號了,也不出手了。樓市觀望氣氛越來越濃厚。

4、臨近年底,多家開發商搶跑,僅上周南京就有7家樓盤開盤,其中4家樓盤公證搖號。但讓人大跌眼鏡的是,這7家樓盤,沒有一家開盤當天賣光。

而就在一個多月前,11月16日,南京萬人排隊搶房的景象,驚艷了全國。市場反轉也太快了吧!估計讓當地很多投資者猝不及防啊。

南京限價也是比較狠的,不得不說,新房限價這個政策,還是有利於人為給市場降溫,新房比二手房低,就會給人降價的預期,可能一開始會有很多房企不聽使喚,不樂意按政府指導價開盤,繼續捂盤不賣,但時間長了,只要政府持續不放開限價,開發商也要回款啊,終究還是拗不過政府的。

新房二手房一開始有價差,但市場需求不可能無限擴展,不可能是新房漲去追平二手房,只能是二手房妥協下降,而二手房的成本要比新房多,只要新房一直限價下去,最後二手房就一定會低於新房。

所以從這個角度上判斷,如果目前新房比二手房便宜20%的話,那就意味着二手房至少有25%的降價空間,否則只能是有價無市。

北京都不存在房價只漲不跌的神話,其他城市有什麼理由,有什麼資格堅挺?

放在今年3月份調控之前,恐怕也是沒人相信北京的房價會下跌吧。但實際上,今年已經跌了不少,普遍在15%左右。三環內一些學區房價格甚至下跌20%以上。

蘇州、無錫、合肥、天津、深圳、廈門是最早一批冷清下來的熱點城市,天津、廈門已跌15%-20%,蘇州、無錫、合肥、深圳處於有價無市的橫盤狀態,只有杭州、武漢、成都這三大妖孽,樓市一直堅挺,成都是屬於後漲補漲,而杭州屬於炒作,地方托市比較明顯,但這顯然是不可能持續的,調整周期來臨的時候,沒有一個城市能逃脫,只不過是調整深淺的問題。

北京之所以是一線城市裏降幅最大的,與其調控政策最狠有關,比如換房族,再買房,基本上都是非普通住宅,有過貸款記錄的,首付都要8成,沒什麼槓桿了,市場需求一下就被打死一大片。上海和深圳就比較圓滑,如果也像北京這麼調控,我估計深圳至少跌20%以上,但深圳不僅調控不嚴,戶口還是最寬鬆的,導致很多外地人通過落戶來買房避開限購,也為深圳製造了買房需求。

我一直很好奇的是,深圳新盤本來就不多,供給量不足,居然有好幾個新樓盤可以一直捂盤不開,不是說好了要打擊捂盤惜售的嗎?還有的房源通過轉為長租,成功避開了出售,今天,深業中誠的420套豪宅就轉做長租公寓了,我只能這麼想,大概是為博士後級別的人才準備的吧。

3.海南

據財聯社爆料,12月26日,海口市物價局召集十餘家房企開閉門會議,要求重新調整未售商品房備案價格。一位曾參加該會議的開發商透露,之前備案價格高於2萬元/平方米的項目已接到停售通知,要求重新備案分期開發,下一期備案價漲幅不得超過5%。

新京報記者向海口市物價局核實得到確認,「12月26日曾就重新調整未售商品房備案價格開過會,目前暫定房子不能賣也不能網簽,但未指出調整幅度,待市里領導研究決定後,再出文或者出函,可以確定的是會要求房企重新備案,之前的備案價格肯定要下調的,也許會低於傳言中的2萬元/平米。」

為什麼會突然收緊限價?據本人跟海口本土房地產業內人士打聽的消息是,和中央對海南的關注有關,這幾天國家發改委和住建部小組在海南,對海南的房地產過度開發非常不滿。

這幾天新聞也在報道,海南省委書記劉賜貴12月25日在海南省委經濟工作會議上強調,「要堅決破除財政過分依賴房地產的怪圈,堅決落實『房子是用來住的,不是用來炒的』定位,海南不能變成房地產加工廠。」劉賜貴還透露,中央環保督察組日前向海南反饋環保督察意見時指出,房地產綁架海南規劃,鼓了錢袋,毀了生態。

海南內部已經定調,要去房地產化,改變房地產一業獨大的局面。

據上述人士稱,不止是海口,預計還有三亞也會進一步限價。過年前後,是海南房地產旺季,提前升級調控,有利於防止新一輪瘋牛出現,因為2016年年尾時,海南開啟了時隔六年的新牛市。

由於過去六七年來的充分調整,海南這一輪房價上漲,相對來說泡沫不算大。本身回暖比較晚,2016年四季度才啟動,但到2017年5月份,海口三亞就出台了限購措施,政府調控啟動比較早,硬生生壓住了可能再次大漲的樓市。現在去海南買房的,主流也不再是當年那些頭腦發熱的江浙投資客了,而是確實有養老需求的人。

這對海南來說其實是好事,樓市泡沫吹的不大,市場就更加健康,哪怕調整起來,損傷也不大。

責任編輯: 秦瑞  來源:財經頭條 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2017/1228/1046713.html