估計極少數人會注意今天這條不太起眼的新聞：鏈家將關閉北京87家門店。
這事發生在不久前的4月19日萬科剛剛對鏈家集團增資30億，搶食「房產存量」時代蛋糕之時，而在萬科入局鏈家前，已有融創、復地、旭輝等房企和一眾機構登上了鏈家這艘房地產中介的航母。
房產大佬和創投機構都看好的「明星」企業，如今初現關門潮，這看起來頗為矛盾，應該總有一方是錯的？
✦一、關閉門店：監管壓力，還是經營壓力？
從新聞內容看，關閉門店是因監管主動進行合規整治，這屬於情理之中，意料之內，但卻一定不是真相的全部。
此前鏈家就有聯合房主哄抬房價的「黑歷史」。3月北京等各個地方加碼調控樓市後不久，北京市就配套加大了房地產中介市場的執法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房地產中介門店因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為被責令停業整頓。
顯然，房產中介公司成了樓市調控的新手段：吃穿山甲的食客治不了，我治做穿山甲的廚師總可以吧？
可以腦補到一個畫面：行業規範、要求還是以前的行業規範和要求，以前一直照常營業，只是這次監管環境變了，就事無巨細要求合規達標，最後有些門店只能關門，究其原因還是為了把房市收益率摁下去。
前陣子在格隆匯上讀過一篇雄文：《砸鍋的時候，你還去撈粥》，其闡述的邏輯非常清晰：現在政府大目標就是想把股市和房市的收益率摁下去，把錢擠到實業中去。為了把房市摁下去，傳統的限貸+限購+限價不夠，就出限售重拳，還是不夠，那就直接對推波助瀾的中介出手，可以說只要招數有用，不論大招小招都一股腦用上。
但，如果有錢賺，誰會因為所謂的監管去關店啊？政府監管又不是第一次了。
核心還是生意沒法做了。
自今年3月樓市調控打出傳統限貸限購加限售的組合拳後，二手房市場成交量下降，樓市進入冰封期。根據數據北京部分地區二手房價格環比已經開始出現下跌，首都北京這種超級一線城市，即使能保持「有價」但「無市」，對於中介這種以量為生（依靠撮合成交收取中介費）的行業，無疑是致命的。
下圖是鏈家研究院近十周帶看量的數據，可以看到在3月下旬帶客戶看房次數明顯下降，4月第四周的鏈家成交量僅為調控前高峰水平的11%。而根據成交數據看，鏈家4月共成交3145套，環比下降77%，可以說是斷崖式下跌了。
而從中原地產北京地區的成交量和成交均價看，也可以佐證3月調控新政後，4月二手房的成交量出現快速的下跌（見下圖）：
不難想像以成交量為生的中介業生存困難程度。人吃馬喂，開門就得輸血，賠本不說，吆喝聲都賺不到。2016年鏈家擁有8000家門店，13萬經紀人，其中，北京門店數量達到1472家，無論是店面、人員還是營業額都是行業的第一名——這也意味着，它必然是行業內最重資產的。
這是鏈家的優勢：擁有足夠的線下門店與經紀人，觸角可以伸到每個樓盤，對房源的掌控能力，無人能及，地產牛市時，規模效應也會高度體現。
但重資產也是它的阿喀琉斯之踵：沒有成交量與現金流的時候，每一個門店都是出血口。
關閉門店，收縮戰線，無可奈何，又不得不做——至少先活着，誰知道這個冬天有多長啊？
此次報道，鏈家主動關閉了87家，也有媒體報道鏈家開始逐步暫時關停300家在京門店，佔到北京門店比例約20%。
壯士斷腕也罷，美女瘦身也罷，大饑荒年代了，活下去是第一要務。
✦二、倒春寒？OR寒冬？
只是此時我們更應該思考，這次的關閉門店，只是房產中介的倒春寒還是意味着真正的冬天即將到來？
或者說，只是一次偶然的年景不好，收成歉收，還是長達三年的自然災害的開始？
房地產中介可以說是房地產行業下遊行業，其周期與房地產行業息息相關。從過去歷史經驗看，中介行業伴隨着樓市調控不斷起伏，並對樓市盛衰有最敏感的先行反應。
先回顧下過去十幾年中介行業起伏不定歷史。
2008年受金融危機影響，多地樓市量價雙雙下挫，中介關店裁員陸續出現。根據網上數據2008年9月成交量下降至兩年前同期的22%，掉至冰點。到了2009年，受四萬億刺激政策，樓市從低迷狀態一路上揚，房地產中介就又開始過起擴張門店、拿單賺錢的好日子。
而在2011年，當時的北京出台了「國八條」，翻查新聞就可以發現又出現中介關門消息，比如當時一家叫鑫尊置地的中介就關閉了50家門店，佔總門店規模的20%，保留餘下的200家。到了2013年，「新國五條」發佈後，也是不斷出現房產中介關店新聞。
2015年樓市開啟「瘋牛」行情，鏈家趁勢大肆擴張，而到2016年，國慶出台調控政策後後，中介放慢了擴張速度，和2015年形成鮮明的對比。最後到今年，再出台新的調控政策，中介關門的消息也逐漸甚囂塵上。
中介行業隨着房地產行業興盛而擴張，衰落而收縮的歷史在不斷重演。
背後原因還是二手房成交和調控之間的周期性關係。
下圖是中原地產對2016年重點城市二手房市場成交面積統計數據，數據顯示，從成交面積看，全國21個重點城市以3月為分界點，因熱點城市調控，之後經歷3個月的持續下滑。2016年10月的調控成為第二個分界點，成交面積環比9月下降了14%。可見調控後，二手房市場都出現明顯下降。
也就是說這一次房產中介命運，還是掌握在調控力度上，調控之手摁住了房地產，也扼住了房產中介的命運的咽喉。
此前在《房地產：遠處傳來槓桿斷裂的聲音》一文有講過，中國房地產由於是重要支柱產業之一，在調控後經濟乏力時就放開房地產穩住經濟，使得調控對大眾的效用越來越低，最後陷入了「越調越高」的怪圈，而下一次調控就需要出台更嚴厲的調控手段，才能壓住房地產。
而這次政府調控房地產除了上面說到的是想把水擠到實業中去，或許也想打破大眾這種房地產調不下去的預期。
所以調控手段不斷「加辣」。新的調控從限貸限購升級到限售，從單一的房地產市場延伸至金融去槓桿，全方位圍剿樓市，調控的力度可以說是史上最嚴厲的。
另外，為了防止出現系統性的風險，調控也不會狂風驟雨式的把整個樓市打殘廢，只能是期待拉長時間周期不斷消化掉樓市的泡沫，這也就意味着調控的主線劇情會延續很長、很長一段時間，中間調控政策或許會出現各種小的調整，但摁住樓市的主基調應會維持很長時間，或許直至中國實體經濟有明顯復甦，那時即使沒有樓市調控，資金也不會往樓市跑了。
調控的力度和時間長度，都決定了這次房產中介關門不可能是春天來臨前的倒春寒，而是一葉知秋，漫長寒冬即將到來了。
其實，這次除了鏈家，其他中介包括房天下、我愛我家這類中大型中介企業也都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。
隨着樓市進入冰封期，看房人數越來越少，交易量下降，房產中介的業績將會越來越慘澹，房地產中介公司盈利越來越少，可以預想到鏈家這次批量關店只是開始，相信很快中介行業還有一批門店會關閉，關閉門店將會愈演愈烈。
大型中介公司可以採取收縮戰線，儲藏實力過冬，熬至這個漫長冬天，再出擊。而小型的房產中介在嚴格的監管合規和慘澹的市場的雙重夾擊下，或會倒在這次寒冬中。
✦尾聲
根據wind數據，30個大中城市的成交套數同比數據在調控後出現明顯下降，調控政策在一手房市場成效明顯，政策的傳導在後續將越來越明顯。
而在認房認貸和限售的調控政策下，二手房市場只會是更加慘烈。比如，以前二手房市場部分來自有房換大房等改善的需求，但受到認房認貸限制，賣完房後將不會有貸款優惠，而且首付還增加，現在基本就打消改善住房需求。
今年初傳出我愛我家、房多多謀求重組上市，而鏈家也在最後關頭幸運引入地產大佬入局……久經戰陣的房地產中介們相信已預感到了今天，都紛紛加快了融資步伐，但是寒冬來得突然且迅猛，上市之路也蒙上了一層陰影。對於那些身體單薄的中介公司，能不能熬過這個冬天，殊未可知。
而對於投資者而言，君子不立危牆之下：
第一是先遠離地產中介股；
第二是要認真考慮與所有地產公司做切割。
今年大概率是中國房地產行業最紅火的一年，但卻是股價集體走牛的最後一年——這是一個未來相當長時間內會被政府、上帝和基金經理同時放棄的行業。
