26個項目一半以上未完工，入住率不到10%，業主錢房兩空
開發商跑路遼寧營口深陷地產危機
李慧敏
遼寧營口市沿海產業基地房地產隱憂進一步加深。
一茬接一茬的購房業主群體上訪，讓這個平時見不到幾個人的新城有了些人氣。而河海麗灣的175戶業主是近期頻繁上訪的最大群體。
11月21日，20多名業主代表再次聚集沿海產業基地管委會(下稱「管委會」)，要求通過政府對韓資企業——營口大光房地產開發公司(下稱「大光地產」)討個說法。大光地產在營口沿海產業基地開發的住宅項目——河海麗灣2011年6月開盤預售，承諾2012年12月交房。但開工5個月之後便停工至今，規劃的十幾棟住宅僅一棟封頂。預交房款2000多萬元的眾業主多次要求退房無果。
事實上，河海麗灣的業主上訪並非個案。隨着沿海產業基地房地產的大規模開發，業主維權上訪的事件接二連三。「沿海產業基地的房地產現狀，使政府頭上就像頂着顆巨大的雷，說不定哪撥業主成為導火索就能引爆。」當地一位不願具名的政府公務員如是表示。
近日，《中國經營報》記者調查發現，營口沿海產業基地房地產從2009年起步至今5年，目前的26個項目有一半左右未完工或者未營業;具備入住條件的項目平均入住率不到10%;4個項目開發商跑路。
即便如此，政府在2014年仍將力推包括住宅、商業地產、教育地產在內的20餘個重點房地產項目，並稱房地產開發建設將達到新高峰。
購房者頻繁上訪：錢房兩空
「我們現在的工作就是每天輪流到河海麗灣售樓處坐班。」河海麗灣業主代表張女士表示，不每天在這守着，擔心哪天這裏也像其他項目一樣人去樓空，開發商跑了可就沒地方去找了。
作為政府招商引資項目，韓資企業大光地產以9000萬元的價格在營口沿海產業基地摘牌拿地，所開發的住宅項目河海麗灣於2011年6月開盤預售。
而營口市房產交易中心網站公示顯示，河海麗灣項目在2011年12月才取得預售許可，說明該項目此前的預售並不合法。
「項目總共開工建設只有5個月，然後就一直停工。看當初的宣傳，規劃是十幾棟住宅，但直到今天，封頂的只有一棟，還有幾棟處於爛尾狀態。」張女士表示。
據介紹，從2011年預售開始，陸續購買河海麗灣期房的業主共175戶，大光地產取得預售房款2000餘萬元。
「我交的是全款30多萬元，而且契稅、十年的房屋維修基金也全交了。」一位周姓先生表示，有很多業主是交了首付辦了按揭，至今還貸已經兩年，「但房子在哪呢?」
據業主介紹，眼見收房無望，購房者紛紛要求退房，但大光地產百般拖延。
「開發商就是不給退，藉口五花八門，不是說正在籌款馬上開工，就是說正在運鋼材賣了鋼材就退款，還開出假支票讓到銀行兌現。」張女士表示每個業主手裏都有一張或幾張開發商寫的退款承諾書，但所有承諾逐一落空。
2013年9月24日，韓方董事長吳弘奇接待了部分購房者，表示絕對不能言而無信，約定10月30日一定解決問題，要退款的退款，要房子的給予補償。「到了10月30日，這位董事長連人影兒都沒了。」周先生表示。
11月15日，記者隨同業主來到售樓處，一位鄭姓社長再次表示他可以在欠條上簽字，保證第一時間退款，但業主認為簽字「根本沒用」。
11月21日，再無耐心的業主們派出20多名代表，聚集到管委會討說法，這已是他們第三次來到管委會。「管委會有關負責人說這是經濟糾紛，讓我們走法律程序。」一位60多歲的女業主表示，有人已經到法院起訴了，法院也判下來了，但還是執行不了還不了錢，政府招商引資的時候應該對開發商有約束條件，除了找政府解決問題別無他法。
11月28日，管委會有關負責人告訴記者，這個事情應該是可以解決的，但需要一些時間。經過管委會協調，開發商和業主已經基本達成意向協議，正在修改合同條款，約定還款時間，並加入了約束性條款。
至於大光地產作為招商引資項目進來的時候，管委會在合同中是否約定了監督和約束條款，該負責人表示並不知情，但他表示管委會對於招商的項目都會在用地、建設周期、容積率等方面按照國家規定做出要求。
記者撥通了營口沿海產業基地管委會主任張東的電話，但他以「正在開會，找時間再溝通」為由拒絕了記者的採訪。隨後，記者致函管委會宣傳部門，但截至發稿前，記者未收到任何回復。
地產黑洞：營口沿海產業基地變空城
河海麗灣的群體上訪事件在沿海產業基地並不是孤例。
「管委會接待房地產方面的上訪者幾乎已成常態。」一位知情建築商告訴記者，「產業基地的20多個項目，能夠按照合同如期交房如期入住的樓盤鳳毛麟角，而不能按時交房、開發商捲款跑路、配套不全無法入住、資金跟不上項目爛尾等現象卻比比皆是。哪一項都可能引發購房者上訪，你想管委會能消停得了嗎?」
據業主們介紹，2012年持續時間最長、規模最大的群體上訪集中在天秀泊心灣、麗湖名居和世博花園3個項目上，這3個樓盤開發商均為西藏藏業集團。由於同時操盤多個項目導致資金鍊斷裂，開發商捲款跑路。天秀泊心灣由管委會接管，但因設施不完善，至今難以入住;世博花園業主扣押部分房子作為賠償，該項目與麗湖名居一起被政府接管。
同樣是開發商跑路的沿海家園，房子無門窗、無電梯、沒水沒電，893戶業主至今無法入住，業主期待的「政府接管」眼下也不能實施，據說管委會有關人員表示，得先「抓老闆，等抓住之後判決下來才能政府接管」。
2013年3月，300多位星匯奧城業主上訪維權，原因是該項目2010年開盤，A、B兩個組團分別應於2012年6月30日和11月30日交房，但直到2013年3月，業主們仍未實現收房。「我們的維權行動促使已經跑了的開發商返回來給部分業主辦理了賠償，當時總共賣出1000多套，收了3億多元。」星匯奧城一位業主表示，不能按期交房引發上訪的還有泰晤士城、東方塞納城等項目。
除了河海麗灣，記者在現場看到，2011年開盤至今未能完工的項目還有朗駿景、金湖水岸、澄湖建鑫城;本應2013年6月交房的五礦鉑海岸別墅仍在施工當中;號稱營口第一濱海豪宅、預計2014年交房、恆大集團開發的恆大江灣目前僅1棟封頂。
沿海天地、匯達廣場、開元廣場、營口國際商城、洲盛小商品城5個商業地產項目總面積達286萬平方米，均於2011年開盤，但至今無一家開門營業。
「這些未完工的住宅項目和商業項目，都已經部分售出，如果長時間延期交房或者沒年月開業，業主肯定不會長期沉默的。」前述知情建築商如此推測。
不僅如此，沿海產業基地具備入住條件的11個樓盤，其入住率亦低得令人擔心。
據知情人介紹，作為政府項目的水岸新都，2008年動工，二期無力承建，由大連開發商接盤，二期項目名稱為鼎尚華庭。「政府對機關事業單位人員給出優惠政策，凡在水岸新都購房給予5萬元公積金補助。儘管如此，20多層的高層至今也就一兩家入住。」該知情人透露，即便是公認的各項設施比較完善的鼎尚華庭，入住率也不足20%。
記者調查發現，每平方米售價1.1萬元的別墅項目赫郡，總共61棟樓，入住僅在10戶左右;五礦泊海灣、中大海韻酈城、濱河麗都、泰晤士城、東方塞納城等具備入住條件的項目，入住率均不足10%。
據記者了解，營口沿海產業基地總共26個房地產項目，其中5個商業地產項目、2個別墅項目，19個住宅項目，另有海怡軒、御湖尊邸、御里灣等五六個項目已經圈地但尚未動工。從2011年至今總房源為3萬餘套。
來自當地官方的數據顯示，截至2013年4月末，已進入沿海產業基地開發建設的房地產開發企業32家，施工面積284萬平方米。其中，住宅地產施工面積220.31萬平方米，已核發商品房銷售許可面積180萬平方米，累計銷售房屋面積90萬平方米。
產業基地敗筆：產業集群變地產
儘管購房者上訪不斷、入住率很低、商業仍是空白、諸多項目停工，但沿海產業基地房地產的擴張，並沒有放慢腳步反而計劃走得更遠。
據有關媒體報道，2013年10月9日遼寧(營口)沿海產業基地房地產工作會議召開，會上提出，2014年房地產新開工面積將大幅增長，房地產開發建設將達到新高峰，10個住宅項目的二期將開工，另有十餘個商業地產項目和教育地產項目也將在2014年開工。
張東在會上表示，產業基地樓盤在房屋均價、建築品質、施工及竣工房產等方面均擁有巨大的優勢。
2014年五礦鉑海灣、湖濱一號等10個項目新開二期住宅項目39萬平方米;新開工商業地產項目有忠旺家園、海航商住、東宇百盛、柳州正菱集團商住、東明國際商城、中華城二期、匯達廣場二期等商業地產;教育地產項目有大連大學研究院、浙江大學信息產業園、遼寧師範大學附屬中學營口分校、營口中等職業園等;另有正在洽談的工業地產項目等。
張東表示，房地產開發建設2014年將達到新的高峰，投資、銷售大幅度提高，這些高品質的住宅產品必將帶動明年商品房銷售面積的增長，對拉動固定資產投資、增加就業等帶來積極的影響，未來房地產業發展潛力巨大。
報道中提到，此次房地產會議的召開，使得地產業人士對當前面臨的困難和挑戰有了清醒的認識，堅定了發展的信心和決心。一位業內人士表示，會議的召開如同給產業基地打了一針強心劑，相信產業基地房地產業在未來會保持持續健康發展。
公開資料顯示，遼寧(營口)沿海產業基地是遼寧沿海經濟帶建設的起點之一，位於營口市南部，總規劃面積120平方公里(遠期規劃面積180平方公里)，2006年開始正式開發建設。哈大高鐵橫穿此處，營口機場也在規劃當中。該基地原計劃發展裝備製造、石油化工、新材料與新能源、商貿物流四大產業，擬在新城建設三個「中心」，即「政治經濟文化中心」「高端商務服務中心」和「現代時尚消費中心」。營口市最初希望將其打造成一個大型臨港生態產業區和適宜人居的濱海新區。
遼寧省一位區域專家表示，2005年，遼寧省提出打造遼寧「五點一線」沿海經濟帶的戰略決策，營口沿海產業基地在「五點一線」沿海經濟帶中承擔「率先突破」的任務。而今，曾經規劃的四大產業未見起色，大的產業集群也並未形成，只有房地產異軍突起。「目前來看，房地產已成為沿海產業基地『率先突破』的唯一支柱，這顯然不是良性的，如此發展下去更是危險的。」該專家表示。
作為產業基地最重要的合作夥伴，央企五礦集團在沿海產業基地圈下30平方公里土地並計劃投資300億元打造產業園，該園區負責人深有感觸，此前接受媒體採訪時就曾表示，營口的城市升級過分依賴土地財政，導致城市和產業整體發展速度遠遠跟不上房地產開發的速度。
