港媒最近屢報道多個「鋪王」江河日下，包括銅鑼灣利園山道一地鋪，由風光時賣瑞士「浪琴」（LONGINES）名表改為手機殼，租金從230萬元（港幣，下同）劈至12.8萬元，暴挫94%。另正陷財困的「香港鋪王」鄧成波家族繼「割喉式」沽鋪，單計過去1個月共4項物業料已損手約2億元，更有尖沙咀旺區物業半價出售仍無人問津遭收樓招標。有分析指，香港經濟已脫離商業主導，出現財富資產貶值和零售消費降級的惡性循環，恐正蘊藏新一輪經濟危機。
最近香港銅鑼灣、尖沙咀等四大核心區不但吉鋪林立，亦身價「淪落」。綜合多間港媒財經報道，位於銅鑼灣利園山道23至25號的一間地鋪，對正希慎廣場，且鄰近時代廣場，建築面積約1430平方呎；上手租客於今年2月遷出後，業主以20萬元放租未果，最終願以12.8萬元租予手機配件店。
該鋪曾非常風光，隨大陸自由行帶動的零售業興旺、樓股市場暢旺，四大商業核心區一線鋪位競爭激烈，在2008年獲「卓悅化妝品店」曾以58萬元租用；在最高峰的2012年由瑞士「浪琴」以230萬元搶租，成為當時最貴的「鋪王」之一，如今呎租變相較高峰期插水94%。
根據彭博智庫（Bloomberg Intelligence）分析，連帶商業地產的損失，香港樓價自2019年以來，至少蒸發2,700億美元。
資產價格的財富效益消失影響巨大
據本台實地觀察，不少原於旺區地鋪的奢侈品店被平價玩具、夾公仔機、手機用品或臨時雜貨鋪頭取代，此反映街鋪的承租能力大減。前《有線財經台》台長顏寶剛在本台節目《財經自由講》分析指，資產大減和消費降級互為影響，香港整體資產市場出現「崩盤」跡象。
顏寶剛說：「港人不少資產是累積在物業上…股市的財富效應亦遠不及樓市，樓市由2月有少少起色，但小陽春後就沒了，財富蒸發效應明顯，故4月零售額跌穿300億元水平，較疫情以來最低」。
事實上，雖數據指上季街鋪空置率有改善，跌至6.6%，核心區街鋪租金升2.7%，但仍較2013年高峰少7成。不少靠「炒樓、炒鋪」起家的財團家族身陷財困，資產大縮水，不惜「割喉式」沽鋪「撲水」，包括最近熱議的「香港鋪王」鄧成波家族，「零售王國」頻遭賤賣，據資料顯示，單計該家族過去1個月4個已沽售和放盤叫價的物業，蝕讓達約2億元。最近更有多幢商廈半價逾5成仍無人問津遭收樓招標，包括位於尖沙咀區內一線地段的加拿分道兩幢舊樓。
發展商:「整個市場人人都身處地獄」
同時，加上高息環境下，香港四大地產商近年市值蒸發數百億元，淨負債比率呈上升趨。Z當中新世界淨負債比率高至49.9%，恒隆則排第二達逾3成，地寧劈價「要錢不要貨」。恒隆集團、恒隆地產榮譽董事長陳啟宗最近出席財經論壇時直指：「整個市場人人都身處地獄（Everybody’s in Hell）。」
評論員利世民亦在同一節目上，指出資產減值下的經濟的經濟危機，「就連具經濟抗逆力的富豪亦正面對『縮皮』，可想而知，金字塔下底層有多鬆散。」
利世民指出，更須留意是香港過去GDP數據，就業支撐消費的最主要是公務員、教師、醫生等公共服務業，而不再是賺大錢的商業及貿易行業，可見經濟結構已出現一定改變。