最近，樓市出現了一個值得關注的現象：
在二線城市紛紛鬆綁樓市，不斷給政策加碼的時候，北京、深圳卻頻頻闢謠。
比如今天上午，北京住建委就「年底前可能放鬆部分郊區限購」的傳聞做了回應：
昨天，深圳市的主管部門對媒體表示，取消商品房銷售限價的消息不實。
此前，深圳在土拍公告中會標明未來新房限價。但最新一次土拍文件里，沒有註明具體限價，所以有媒體認為「新房限價取消了」。不過在出讓公告裏保留了這樣一句話：「本公告出讓宗地的商品住房銷售價格，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設局。也就是說，銷售限價從原本公開變為房企私下諮詢。
幾天前，北京規劃和自然資源委還曾就「取消地價上限」做了一次闢謠。
此外，深圳在11月2日一度盛傳，將在當天晚上允許中介機構的APP展示二手房真實價格（或賣方叫價），但臨時被叫暫停：
總之，最近有很多城市繼續出台樓市鬆動政策，但北京和深圳一直「惜墨如金」，而且不時出來闢謠。
這傳遞了怎樣的信號？樓市政策未來將如何演變？
2023年的樓市政策演進到今天，我們可以發現，城市被分為兩類：第一類是北、上、深，三大資金總量超過10萬億的一線城市，或者說是真正的一線城市；第二類是其他城市。
其他城市，都允許出台比較實質性的鬆動政策。比如杭州、成都、南京、廈門、天津、蘇州等，要麼大幅取消縮小了限購區域，要麼全部取消了限購政策。
就連一線城市中的廣州，樓市政策也出現了歷史性轉折。
廣州有11個區，此前有2個區長期不限購，剩下9個跟北上深採取了類似的限購政策，外地人需要5年社保才能買房。
今年9月20日，廣州給樓市大幅鬆綁，不限購區域從增城、從化擴展到了番禺、花都、黃埔，以及白雲的北部區域。11個城區中，不限購區域增加到了5.5個。在限購區域，外地人購房門檻從5年社保大幅降低到了2年。
廣州之所以這樣做，跟穩增長壓力加大有關。下圖是今年前三季度經濟總量排名前30的城市的數據：
最近兩年，廣州GDP被重慶超過，在內地排名從第四滑落到了第五。廣州前三季度的GDP增量為1034億元，跟重慶的1409億元差距較大。
另外，廣東省前三季度GDP的增量為4438億元，被江蘇超過，江蘇的增量為4527億元。
無論是廣東省，還是廣州市，都有穩增長的壓力。因城施策的意思就是，允許各地根據經濟發展狀況、樓市冷熱度，自行確定房地產政策。
在廣州大幅鬆動樓市政策的時候，北京、上海、深圳顯得依舊矜持。
原因很簡單：北上深都是中國樓市的風向標。過去兩輪上漲中，深圳是帶頭大哥；歷史上，北京和上海也扮演過這種角色。
所以，過去2年裏各地新政不斷，但北上深鮮有實質性鬆動。
比如北京，到目前為止只出台了首套房認房不認貸（含公積金貸款），通州的2個鎮不再「雙重限購」的政策；喊出了「一區一策」，但沒有看到後續動作。
深圳的新政包括允許「雙證合一」，允許多子女家庭、購買綠色住宅家庭首套房申請公積金貸款的時候額度上浮，首套套認房不認貸。此外，從9月29日起首套房貸利率下限為LPR-10個基點，二套房貸利率下限為LPR+30個基點。
上海在樓市鬆動上主要做了以下幾點：首套房認房不認貸（含公積金兩款），臨港新片區非戶籍人才購房只需3個月社保，金山區人才購房社保降低到3年。
在北上深三個城市中，上海出台的政策力度最大，其次是深圳，北京力度最小。
跟廣州比，北上深的政策力度都非常小；放在全國看，北上深就顯得更加另類。
主要原因，是擔心北、上、深鬆動力度太大，可能造成部分片區的價格上漲。
其實我覺得，這個擔心是沒有必要的。即便是北上深按照下圖來設置非限購區域，樓市都未必能全面、持續反彈。
北京的總面積非常大，達到了1.64萬平方公里，相當於8個深圳，或者2.6個上海。
像延慶、懷柔、密雲，只能算北京的第三甚至第四圈層，不動產價值低於普通二線城市核心區。普通二線城市基本上都取消限購了，只有部分強二線城市的核心區還保留一點限購門檻。
最近，國家統計局公佈了截至10月末的樓市數據。統計顯示，1到10月全國房地產開發投資同比下滑了9.3%，創下了今年以來的新低。
至於1到10月的新房銷售金額、銷售面積，也都創下了今年以來的新低。
財政部公佈的，今年1到10月的國有土地出讓收入為34992億元，同比下降20.5%，跌幅比1到9月有所加大。
在這種情況下，樓市政策顯然需要更加積極才行。作為全國樓市風向標的北上深，有較大概率在未來一段時間繼續「踩油門」，給樓市鬆綁。
我個人預判是：1年之後，北上深都將有幾個「偏遠的區」大幅放鬆限購，甚至取消限購。
北京和深圳的連續闢謠，顯示了北上深在樓市政策上的謹慎，但這不意味着他們不繼續優化樓市政策。