2026年7月15日國家統計局剛剛發佈的70城房價數據再細看，會發現事情沒有那麼直白。就在同一時間窗口，高盛把中國房價＂真正見底＂的時點，仍然釘在2027年這個坐標上。海外貨幣政策的溢出效應到底能不能撬動這盤棋，答案正在被一組組真實數字慢慢揭開。
一、降息的暖風吹不透樓市寒氣
美聯儲降息之後，中國貨幣政策的操作空間的確變得從容一些。粵開證券首席經濟學家羅志恆此前就明確講過，全球流動性寬鬆有助於為中國股市帶來增量資金，我國貨幣政策空間進一步打開將帶動債券收益率下行，美元承壓也有利於人民幣匯率保持穩定。不過話說回來，國內央行並沒有因此就放開手腳往下調利率。到2026年上半年，中期借貸便利利率已經連續多月按兵不動，主要的顧慮來自商業銀行淨息差長期承壓，一味壓低利率會讓銀行體系背上更重的擔子。這種克制里其實藏着一份定力，貨幣政策工具箱不是萬能鑰匙，用早了、用猛了都可能適得其反。
從購房者的賬本上算一算，房貸利率再往下走一走，確實能省下一點錢。以200萬元三十年期貸款為例，利率每下調0.1個百分點，月供大約能減200多元，全周期利息支出能少掉大幾萬塊。可問題在於，眼下真正讓人在售樓處門口猶豫的，不是月供數字後面那兩位小數，而是對未來收入和職業前景的判斷。工資卡里能進多少錢，比銀行流水單上寫着多少利率要重要得多。這也是為什麼很多觀察者都同意一個說法，美聯儲的降息更像是外圍的一陣暖風，能不能吹進屋裏、能吹到什麼程度，還得看窗戶開得大不大。
二、高盛為何鎖定2027這個節點
高盛給出的判斷並不是拍腦袋，而是一份長達97頁的重磅報告堆出來的。他們把中國房價的下行路徑拿去和美國、日本作橫向比較，認為國內這輪調整節奏更接近美國而不是日本。美國房地產下行周期大約走了24個季度，從2021年第三季度這個國內房價的高點往後推24個季度，恰好落在2027年前後，這就是＂2027年見底＂這個說法的原始來源。高盛在2025年發佈的更新版研報里進一步細化了預測，認為在2021年到2025年房價已經累計回落約20%的基礎上，2027年觸底前可能還有10%左右的下行空間，三四線城市因為庫存去化周期較長，壓力會更明顯一些。
高盛的另一個觀察角度落在居民持有行為上。研報預計去槓桿化趨勢將在2026年至2027年期間暫停，並可能在基本面即就業和收入增長預期變好時再次槓桿化。翻譯成大白話就是，多套房業主的集中拋售潮大概率會在這一輪周期尾聲收斂，之後市場才有條件重新進入良性流轉。高盛還測算，房價在2027年趨穩之後，房產在中國家庭總資產里的佔比將從峰值時期的70%以上回落到大約50%，這個比例仍然高於歐美發達經濟體的平均水平。換句話說，即便回歸到＂合理區間＂，中國家庭的資產結構里，磚頭瓦塊依然是壓艙石。
值得留意的是，高盛並沒有把所有城市都寫在同一份悲觀腳本里。該機構在近期的研報中明確指出，上海和深圳有望更早觸底，兩地房價在2025年底到2028年底期間累計上漲幅度可能達到15%左右。這種＂分層預測＂其實比單一的時間點更接近中國樓市的真實肌理，一線核心與三四線尾部之間的差距，早已不是同一條曲線可以概括的。
三、七月數據勾勒的築底路線圖
要驗證高盛這份劇本靠不靠譜，2026年7月15日國家統計局公佈的最新數據是繞不開的一份答卷。當天上午發佈的信息顯示，2026年6月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比下降或持平，一二三線城市同比降幅總體繼續收窄。具體到細節，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。
二手住宅這一端更為亮眼，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。這已經是2026年3月以來，一線城市新房價格環比連續第四個月站穩在上漲區間。
上海繼續扮演一線陣營里的穩定器角色。2026年6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4個百分點，其中北京、廣州和深圳分別下降2.1%、2.6%和3.6%，上海則同比上漲3.1%。價格能夠獨立於大勢往上走，背後是土地供應偏緊、人口淨流入以及改善型豪宅項目集中入市的多重支撐，這些結構性優勢不是幾次降息就能複製到其他城市的。
成交量的活躍同樣是築底的重要註腳。住房城鄉建設部的網簽數據顯示，2026年6月份，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市和杭州、成都、南京、武漢等12個區域中心城市新房和二手房交易總量同比增長21.7%，同時全國有207個城市新房和二手房交易總量實現同比正增長。分城市來看，2026年6月份北京二手住宅網簽量為16618套，單月網簽規模連續3個月超過近5年同期水平；同月上海二手房累計網簽量達25158套，同比增長21%；深圳二手住宅網簽5093套，同比上漲13.1%。
庫存端的消化也在同步推進，2026年6月末全國商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下面積56167萬平方米，下降3.5%，自2026年3月以來連續4個月待售面積減少。
當然，一線的暖意並沒有均勻鋪開。2026年6月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，二三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.4%和6.0%。這種城市之間的冷熱差異，本質上是產業佈局、人口流向和公共資源配置長期作用的結果，不是短周期政策能夠抹平的。東吳證券在7月15日發佈的研判中就點出，2026年房地產行業底部信號進一步明晰，核心城市基本面底部基本確認，二手房流動性改善、新房優質供給去化和庫存回落正在共同推動市場由築底走向修復。這一表述與高盛的＂分層觸底＂路徑殊途同歸，一線率先站穩、二線跟進傳導、三四線深度調整的畫面，正在7月的數據里一格一格拼合。
美聯儲的降息到底能不能救中國樓市？公允地講，它更像是一味輔藥，而不是解藥。真正決定房價何時結束下行的，是國內經濟結構轉型的進展、居民收入預期的修復以及房地產發展新模式的成型。中國的宏觀調控向來講究穩字當頭、以我為主，＂房住不炒＂的定位沒有動搖，＂止跌回穩＂的政策組合正在穩步發力。
從2026年7月15日這份國家統計局的數據答捲來看，市場正沿着自己的節奏往前走，高盛所說的2027年這個節點，與其解讀為一種悲觀預警，不如看作新舊動能完成切換、房地產回歸居住屬性的一個中期路標。對於普通購房者而言，與其盯着大洋彼岸的議息聲明，不如把注意力放回到自己所在城市的產業前景、人口流向以及那套具體房子的地段與品質上，這才是穿越周期最紮實的答案。
