在房源短缺、住房負擔能力下降以及政治環境不確定性加劇的背景下，外國買家正在明顯減少對美國住宅房地產的投資。不過，在整體海外購房需求降溫之際，加拿大人卻逆勢成為美國住宅市場中最活躍的國際買家群體。
美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）最新發佈的年度報告顯示，在截至2026年3月的12個月內，國際買家在美國購買住宅的總金額為453億美元，較上一年度下降19%。
同期，外國買家總計購買約6.71萬套美國住宅，同比減少14%，僅佔美國現房銷售總量的約1.7%。這一成交規模接近歷史最低水平，僅高於2024年的5.43萬套。NAR自2009年開始追蹤相關數據。
外國買家為何遠離美國樓市
報告顯示，外國買家減少購房並非單一因素所致，而是房源、價格、移民政策和政治風險共同作用的結果。
房源短缺仍是最主要的問題。許多潛在國際買家並不是不願購買，而是根本找不到合適的房產。NAR調查顯示，68%的房地產經紀人表示，他們曾有國際客戶最終未能完成購房，或者因為各種原因無法在美國買房。這一比例為調查歷史上的第二高水平。
住房價格和整體持有成本也構成重要障礙。28%的經紀人認為，房價和相關費用過高，是國際買家退出交易的重要原因；另有19%的經紀人指出，移民法規或簽證問題阻礙了外國買家完成購房。
佛羅里達州房地產經紀人凱西·安德森（Kacie Anderson）表示，外國買家正在按下暫停鍵，因為投資美國房地產的整體成本已經明顯上升。除負擔能力外，政治不確定性以及對全球經濟前景的擔憂，也使許多買家選擇暫時觀望。
川普政府加強移民執法，也被部分房地產經紀人視為國際買家減少的重要原因之一。地緣政治緊張局勢和簽證政策變化，使部分海外投資者對在美國配置房地產資產更加謹慎。
匯率變化也未能有效刺激需求。過去一年美元略有走弱，理論上提高了外國買家的購買力，但國際買家的購房活動仍然減少。
NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，即使美元小幅貶值，為外國買家提供了更多購買力，也沒有帶來明顯的購房增長。
加拿大人成為美國最大海外買家
在國際買家整體減少的同時，加拿大人已經成為美國住宅市場中最活躍的外國買家群體。
NAR數據顯示，加拿大買家佔美國國際購房者總數的16%，排名第一。墨西哥買家佔比14%，位居第二；中國買家佔比11%，排名第三。印度和英國買家分別佔9%和4%。
此前，中國買家曾多年位居美國海外購房者首位，但目前已被加拿大和墨西哥買家超過。
報告顯示，約一半國際買家購買的房產用於度假、自住兼出租，或純投資出租。接近八成國際買家購買的是獨立屋或聯排住宅。
超過一半的國際買家已經居住在美國，其餘約44%的買家生活在海外。
中國買家購房價格最高
儘管中國買家在國際購房者中的佔比已經下降，但其購買的房產價格仍然明顯高於其他國家買家。
中國買家的平均購房價格約為100萬美元，在所有國際買家中最高；購房價格中位數約為77萬美元。
相比之下，加拿大買家的購房價格中位數約為48.3萬美元。
匯率變化對不同國家買家的影響也存在明顯差異。以英國買家為例，2026年3月，英國買家購買美元所需的英鎊較一年前減少約13%。
換言之，一套價值50萬美元的美國住宅，一年前可能需要英國買家支付約40萬英鎊，而在匯率變化後，僅需約34.8萬英鎊。
儘管如此，匯率帶來的價格優勢並未扭轉國際買家整體退場的趨勢。
佛羅里達仍是國際買家首選
從地域來看，佛羅里達州仍然是最受外國買家歡迎的美國房地產市場。
約20%的國際買家選擇在佛羅里達州購房，位居全美第一。加利福尼亞州佔19%，排名第二；德克薩斯州佔12%，位居第三。新澤西州和喬治亞州各佔4%。
Realtor.com對2026年第一季度國際用戶瀏覽數據的分析顯示，邁阿密是國際買家關注度最高的美國城市。紐約和洛杉磯分別位居第二和第三。
安德森表示，南佛羅里達，尤其是邁阿密和布勞沃德縣，仍然是外國買家的首選市場。這些地區具有較強的投資機會、全年溫暖的生活環境，以及邁阿密國際機場和勞德代爾堡國際機場帶來的全球交通便利。
加拿大買家對佛羅里達州尤其偏愛。NAR數據顯示，接近六成加拿大買家在佛羅里達州購房。
對於加拿大人而言，佛羅里達州溫暖、陽光充足的氣候，是逃離加拿大嚴寒冬季的重要吸引力。
Realtor.com的搜索數據顯示，加拿大買家最關注的美國城市包括佛羅里達州的開普科勒爾和那不勒斯，其次是亞利桑那州的鳳凰城。
美國陽光地帶部分城市過去一年房價明顯回落，也提高了這些市場對加拿大和其他國際買家的吸引力。
加州吸引中國和英國買家
加利福尼亞州是美國第二受國際買家歡迎的州份，同時對中國和英國買家具備較強吸引力。
數據顯示，接近四成中國買家選擇在加利福尼亞州購房，36%的英國買家也將該州作為購房目的地。
國際買家最青睞的五個州分別為：佛羅里達州佔20%，加利福尼亞州佔19%，德克薩斯州佔12%，新澤西州佔4%，喬治亞州佔4%。
國際買家的付款方式也因居住地和國籍而異。生活在海外的國際買家，比已經在美國工作和生活的外國買家更傾向於使用現金購房。
相比之下，印度買家最依賴住房貸款。僅有約5%的印度買家以全現金方式完成交易，這意味着大多數印度買家可能已經居住和工作在美國，並通過美國金融機構申請按揭貸款。
華盛頓州是印度買家的首選目的地，約22%的印度買家在該州購房。
華盛頓州擁有西雅圖這一大型科技中心，同時也是美國H-1B工作簽證持有者較集中的地區之一。印度買家對該州的偏好，可能與當地科技企業和高技能就業機會密切相關。
國際買家仍在等待機會
雖然國際買家過去一年明顯減少，但這並不意味着他們已經完全退出美國樓市。
NAR認為，國際買家目前與許多美國本土購房者一樣，正在採取「觀望」策略。
房源不足仍是阻礙成交的最大因素。只要美國住宅庫存沒有明顯改善，房價和融資成本仍處於高位，國際買家的購房需求就難以快速恢復。
不過，加拿大買家在國際購房者中的領先地位，顯示美國南部和陽光地帶市場對加拿大人的吸引力依然強勁。佛羅里達州的氣候、房價調整以及度假和出租需求，仍在支撐加拿大買家的購房興趣。
未來，如果美國房貸利率回落、住宅庫存增加，同時政治和移民政策的不確定性下降，國際買家可能重新進入市場。但在當前環境下，外國購房者仍將以謹慎和等待為主。
