2026年4月，京滬等重點城市二手房成交量同比持續增長，十大城市二手房價格跌幅收窄，樓市「小陽春」的暖意從一線城市向市場傳導。然而，央行同期公佈的社融與信貸數據卻給出了截然相反的信號。當月居民貸款淨減少7869億元，同比多減2653億元。其中，被視為房貸的居民中長期貸款淨減少3408億元，同比多減2177億元。樓市成交回暖，加槓桿意願卻出現史上罕見的銳減——這條巨大的裂痕，標誌着中國居民與房貸的關係，正在發生根本性的斷裂。
戒貸之變：34.1%的深圳購房者選擇全款
「主動降槓桿、甚至全款買房」正在成為越來越多購房者的主動選擇。
數據顯示，這種趨勢已形成規模。2026年一季度，深圳二手房成交中全款買家佔比已達25.1%；而在成交總價200萬以下的剛需房源中，全款比例更是高達34.1%。這意味着——在低總價、剛需主導的購房市場上，超過三分之一的新房主選擇一次性付清，拒絕背上房貸。
在深圳某互聯網大廠工作的錢為為，是一個縮影。她從2020年觀望至今，最初計劃三成首付、月供2萬元、目標總價530萬元的房產。到了2026年，她將目標降至360萬元左右，拿出280萬元積蓄，貸款控制在100萬元以內，並優先使用公積金。「過去那種將商貸拉滿的做法，已經不再適用於當下。」
廣州房地產從業者李強的轉變更為徹底。過去他和同事們有個共識：房貸是普通人這輩子能借到的最划算的錢。2021年賣掉舊房後，按舊邏輯他本應加槓桿置換改善型住房。如今，他正規劃全款買入偏遠區域房產。「全款能談額外優惠，省下的利息比用這筆錢理財的收益還多。主要原因是不想再背債了。」
巨壓之痛：房貸月供佔總收入四成的家庭常態
不願背債的背後，是一組觸目驚心的真實賬單。2025年全國數據測算顯示，房貸月供占家庭可支配收入的比重已高達42.3%，一線城市更是攀升至58.7%。
這意味着，每月1萬元的實發工資中，超過5800元被直接劃入月供賬戶，僅剩不到4200元用於三餐、水電、出行、養娃、贍養老人、醫藥費——對一線城市家庭而言，這意味着消費能力的系統性坍縮。
數據更為細化：河南省25至35歲核心生育群體中，約55%為農村轉移或縣域進城人口，房貸壓力與贍養老人、養育子女責任形成三重疊加。當地醫保測算了更讓人窒息的比例——全省城鎮家庭房貸月供占可支配收入比重達43.7%，鄭州、洛陽等核心城市接近50%。一半的家庭月收入用於還貸，剩下一半支撐一切生活開支，抗風險能力幾乎為零。
一個來自河南省政協委員的典型測算揭示出可怕的現實閉環：「房貸掏空積蓄、壓力抑制婚育」，形成「想婚不敢婚、想生不能生」的惡性循環。房貸正在以靜默的方式，改寫中國家庭從生存到生育的全鏈條決定邏輯。
信心之崩：「工作不穩定」躍居不買房首因
房貸成全民負擔的直接後果，是購房邏輯徹底扭轉。
過去貸款買房的理由層層遞進：通貨膨脹稀釋債務、理財收益跑贏利率、房價永遠上漲預期。而現在，這三個支柱已全部崩塌。一年期定存跌破1%，銀行理財平均收益率跌破2%，高收益「資產荒」持續加劇。穩賺的投資渠道消失後，提前還貸成了最理性的選擇。
更深層的原因在於對未來的不確定性。在一項覆蓋5萬家庭的調研中，「工作不穩定」已超越「房價高」，成為不買房的首因，佔比高達73.6%。當還貸期限長達30年，誰也不敢保證自己的收入未來不降，更不敢保證持續降薪下月供還能安全着陸。
市場心態的這種斷裂正在以冷酷的數據呈現：截至2025年末，全國個人住房貸款餘額約37.01萬億元，同比下降1.8%，國有六大行的存量房貸總額約24.48萬億元，較上年減少約0.71萬億元。居民部門槓桿率則從2024年一季度的62.3%一路降至2026年一季度的59.0%，2026年一季度居民部門債務增速更是自1995年以來首次出現負增長。居民正在將零錢湊成整錢，優先償還存量貸款，而非再進行信用擴張。這種趨勢是系統性、方向性、不可逆的。
贖樓之潮：「賣房是真賣，錢從樓市里走出去」
除了剛需購房者主動降槓桿外，「贖樓還貸」效應也在加速信貸收縮。
近年來全國及重點城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年30個重點城市年均增幅約20%。但其中很大一部分屬於套現性質——置換需求佔比較低。
一個真實案例：深圳一套2021年以600萬元買入的房子，首付三成，貸款420萬元。到2026年市場價跌至480萬元，業主賣房後首先要還清剩餘約380萬元貸款，實際到手僅剩約100萬元。「以前賣房是為了換更好的房，錢在樓市里滾；現在賣房是真的賣，錢從樓市里走出去。」
「賣舊買新」的置換過程不僅未產生淨新增貸款需求，甚至整體降低家庭負債水平。置換鏈條斷裂後，成交量回暖無法有效傳導至信貸端。
公積金對商貸的替代效應同樣在強化。上海5年以上公積金首套房貸款利率2.6%，而商貸首套為3.05%，利差高達45個基點。深圳貝殼研究院數據顯示，2026年一季度深圳二手房套均公積金貸款金額同比大漲32%，而套均商業貸款金額同比下降18%。購房者正主動規避商業貸款，用門檻更低的公積金替代高息商貸。
房貸契約正在鬆動——當「全民負債」時代終結
2025年末全國個人住房貸款餘額同比降1.8%，國有六大行房貸總和減少0.71萬億元，居民部門槓桿率降至59.0%，中長貸月供佔比突破42%的警戒線——這些數字正在共同講述一個更大的敘事：中國居民與房貸之間的長期契約，正在鬆動。
長期以來，房貸被視為「最划算的債務」，如今，它正在被重新定義為「最沉重的負擔」。這不是一個短期的市場波動，而是一次關於債務、風險與生活質量的社會共識翻轉。
當34.1%的剛需購房者選擇一次性付清、當73.6%的受訪者以「工作不穩定」為由放棄購房，過去二十年支撐房地產市場擴張的核心動力——「房價永遠漲，債務永遠划算」——正在被徹底清算。普通人終於明白：30年的債務鏈遠超就業安全感周期，一套房產的月供足以吞噬幾代人的消費能力與生育意願。
但「戒掉房貸」只是一面。硬幣的另一面，是居民被迫將有限儲蓄從消費和投資中抽離，不計成本地優先償還債務。當超過40%的家庭月收入被債務鎖定，當一線城市近六成的收入被套在月供里，居民的消費降級、生活壓縮和生育推遲便成為系統性產物，也反向向全社會傳導了更深層的經濟收縮信號。
對個人而言，這或許是一種理性的風險規避——在不確定性時代，少借錢就是最確定的避險。但對整個經濟而言，「集體戒貸」意味着居民長期高負債帶來的系統性結構風險，需要被重新評估。如何在去槓桿和維護居民消費能力之間找到平衡，如何在降房價和保民生之間修設制度緩衝帶，將決定中國經濟下一個十年能否走出「債務鎖定的泥潭」。當全員負債的盛筵退場，該到真實購買力重建的時候了。
