馬上就是豪宅的市場了。
深圳的豪宅新房，開始釋放熱度。
前海捅破了天花板
終於，位於前海桂灣的海晏府價格確定了。
就在今天（4月14日），項目獲批預售許可——
151套139~194平精裝住宅，備案均價約142000元/㎡，總價區間約1710~3123萬。
這個備案價格，不僅比2022年入市的天健悅灣府、天健悅灣府分別貴約4.62萬/平，約3.94萬/平，比2023年入市的深業雲海灣更是貴了約5.07萬/平。
並且，相比過去前海的新房貴了約23%—55.5%。
所以，這次的海晏府價格也毫無意外地將前海的高端新房價捅到了新高度，成為前海區域新房有史以來最貴的備案價，也徹底坐實了核心區價格門檻被拉升的預期。
海晏府將前海新房備案價拉至歷史最高，也意味着海晏府把前海核心區正式推入14萬+/平的梯隊，前海的新房歷史正式打破長期「10萬+」的價格慣性。
這也釋放出一個確定的信號——核心區真的要貴起來，並且越賣越貴。
這樣的代價就是，同樣的戶型面積段，將會誕生新的錨點，整個前海的門檻將會變得更高。
而這就是單價地王效應。
但即使核心區域門檻被拉升，市場的投票機制依舊堅挺。
據市場消息，海晏府在需要驗資500萬才能看房的情況下，3天到訪的客戶已經超過1000組。
骨折砸盤
但豪宅的另一面，是骨折的新房價。
骨折有多狠呢？
昨天（4月13日）出現在熱搜的幸福城臻園就是最典型的案例。
儘管項目已經65平左右的戶型賣爆了，是因為性價比真的到位了。
65平戶型，備案總價在282.44-292.91萬/套，套均總價約287.28萬。
折後大約是250-260萬/套。
82平戶型，備案總價在359.14-379.76萬/套，套均總價約368.66萬/套
折後總價區間320萬—340萬/套。
89平米備案總價約399.51-427.77萬，套均總價約414.65萬。
折後總價區間約360萬—380萬/套。
折後的價格，比相距約2公里的華越龍苑安居型人才房配售價格還便宜。
2024年3月以及2026年3月位於龍華中心的華越龍苑分別配售兩次。
一次是530套，均為建築面積約84-90平方米的三房戶型還有一次是495套房源，建築面積分別為146-150平方米、113-120平方米四房戶型，配售毛坯均價約3.96萬元/平。
所以昨天正式選房，65平戶型不到半小時72套房源已全部選完，82平戶型72套房源也在半小時後賣剩2套頂樓戶型。
（來源：項目銷售現場）
去化速度，相當快。
而這樣的現象，並不是個案。
比如位於坪山馬巒的蘭江璟園，去年9月168套78~112平精裝住宅，備案均價約27200元/㎡，總價區間約210~313萬，依靠現房票安置落地，截止2026年4月14日深圳房地產信息平台顯示賣剩80套。
項目去年10月就開啟了大力促銷，約78平戶型降至140+萬，約112平戶型降至200多萬。
比如今年1月16日獲批預售的鴻榮源觀城(1棟3單元)，294套89~118平精裝住宅，備案均價約42700元/㎡，總價區間約343~539萬，截止2026年4月14日，深圳房地產信息平台顯示，還剩餘174套，接近三個月的時間，賣了120套。
在這過程中，給出的折扣是約89平戶型，折後約313萬起，是鴻榮源觀城推盤以來約89平戶型的最低折後總價。
而過往同戶型推售的最低備案總約343萬起。
再比如位於坪山石井的傳承啟元府，直線約2公里的位置就是惠州大亞灣邊界，周邊基本沒什麼配套，距離14號線沙田站還要走約7.2公里，儘管一期勉強交房，二期及配套因資金鍊斷裂停工，2023年4月及9月項目分別推售的兩個批次共576套房源，但在大力促銷的背景下，除了已經被司法查封的房源，項目已經售罄。
而銷售的中途，項目曾傳出約1.6萬/平的吹風優惠價。
這就意味着，如今深圳的新房市場邏輯正在轉換，儘管不確定是否處於抄底時機，但價格進入購買的心理區間價格後，大家就會毫不猶豫地選擇出手。
這也恰恰說明如今的深圳樓市，市場正處於兩個極端。
一個是優質位置的豪宅，市場反應比較敏感，市場的需求持續旺盛。
另一個是外圍地段的300萬以內的骨折房源，市場會迅速撿漏，個盤銷售表現相對不錯。
只有拿着預算的夾心層群體，仍在觀望。
而這一部分群體現在處於市場最為尷尬的位置——
核心的都買不起，不夠核心的又看不上。
