中國房市持續低迷，瑞銀高管預測中國房價在未來兩年內將繼續下跌約15%。資料圖（視頻截圖）
瑞銀高管突然改變過去對中國樓市的樂觀立場，在最新報告中預測，中國住房價格將繼續下跌，且一線城市二手房在未來兩年累計降幅可達15%以上。主要理由是，二手房目前的租金回報率遠低於買房的按揭利率，而且未來這個差距還會繼續擴大。
瑞銀集團中國房地產研究主管John Lam在他最新發佈的研究報告中稱，已持續四年低迷的中國房地產的下行周期還「遠未結束」，預計中國住房的價格在未來兩年仍將繼續下跌。
Lam的報告表示，如果北京當局不推出重大刺激政策，那麼中國一線城市的二手房價格在2026年還將再下跌10%左右，到2027年將至少再跌約5%。
這份報告做出上述判斷的主要依據是，中國住房的租售比相當糟糕。
正常情況下，在當房貸的按揭利率與當地的房屋租金回報率很接近的情況下，該地區的房價才會比較穩定。但是官方公佈的統計數據顯示，今年10月份，中國一線城市住房的平均租金回報率只有1.81%，而銀行房貸平均的按揭利率為3.07%。這意味着，會有更多居民選擇租房而不是買房。
報告表示，因為租金「不受政府干預」，因此能夠比較真實地反映出一個地區房地產供需的動態。在平均住房租金回報率遠低於銀行房貸的按揭利率的情況下，房市的價格將會繼續下跌。
此外，在過去10年間，中國的房價跌幅很大，這從根本上改變了人們對房價的預期，因此預計會有更多潛在購房者會繼續觀望。
官方統計數據顯示，目前，中國所有城市當中，只有香港的房價基本穩住了，而香港是中國唯一一個租金回報率高於房貸利率的特區。而在2022年至2025年期間，中國大陸的房租每年同比都在大幅下降，其降幅分別是3%；2%；6%；4%。
Lam的報告進一步預測，今後的租金數據還會繼續下跌，預計年均跌幅在3%左右。對此，報告給出的理由包括以下三方面：
其一，中國的保障房數量正在上升，從2021年至2025年新增的保障房供給可覆蓋13-16%的租房家庭，這意味着有15%的私人租房需求被消滅了。
其二，現在二手房掛牌量創下了歷史新高，全國同比增速10%，一線城市同比增速1.7%。在這樣的情況下，會有更多房東邊租邊賣，從而導致租賃市場的房屋供應量繼續增加。
其三，目前中國各線城市的住房空置率都很高（一線/二線/三線/衛星城的空置率分別為4%；11.6%；19.9%；22%），必然對後續房價走勢造成影響。
最後，Lam的報告根據瑞銀建立的模型作出一個推斷：即使2026年中國的利率再降40bp，只要房屋租金不漲，房價仍需下跌約38%，才能讓買房與租房的月度現金流持平。
值得注意的是，目前全球大型投資銀行普遍對中國樓市的前景預期不樂觀。例如，惠譽評級今年10月的報告就明確表示，中國的房地產情況可能在2026年進一步惡化，在行業企穩前，新房銷售面積可能比當前水平再下降15%。
財經類公眾號「譚談投研」本月20日發文評論說，外資對房地產的報告都非常注重住房的「租售比」，而這恰恰是中國房地產「最大的雷」，因為任何邏輯在租售比面前都顯得非常蒼白。
文章表示，其實除了租售比之外，至少還有兩個大的利空瑞銀的報告沒有提及：第一是人口結構的變化。未來數年中國的人口總數會越來越少，這是另一把「直插房地產的利劍」；第二是低線城市的房地產現狀，比一線城市更加嚴峻，「一線城市等十幾年或者幾十年，房價還能重回巔峰，但是三線城市的房價恐怕永遠回不去了。」
