近日，位於香港屯門的「緹岸」（原名：恆大・珺瓏灣）項目因大幅降價在當地市場引發廣泛關注。
該項目於2019年首期開盤時，憑藉精準定位小戶型「上車客」，創下151套房全部售罄的輝煌成績，一度成為區域內的標杆項目。
後因恆大陷入流動性危機，該項目歷經了暫停銷售等風波，最終由福彩發展接管並更名為「緹岸」。
6月16日，緹岸大幅下調27個單位的銷售價格。這些單位的實用面積為223—461平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），總價為214.8萬—417.3萬港元，部分房源的最高降價幅度超過六成。
6月17日下午，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑通過微信向每日經濟新聞記者表示，由於香港沒有相關價格限制，價格基本由開發商自行決定，但一般降價幅度不會如此之大。目前香港一手住宅供應持續高企，促使開發商不得不採取更積極的定價策略去庫存。
曾經開盤「日光」，如今最高降價超六成
事實上，緹岸項目大幅降價，一定程度上反映了香港市場上行期與調整期的鮮明對比。
2018年，恆大斥資66億港元從恒基地產手中購得香港屯門地塊，樓面價高達8300港元/平方呎，創下區域樓面價紀錄。當時正值香港樓市上行周期，恆大在該地塊打造的恆大・珺瓏灣項目，總投資預計達80億港元。
緹岸項目實景 圖片來源：受訪者提供
2019年，恆大・珺瓏灣首期發售，恰逢香港放寬按揭保險政策，加之項目主打200—300平方呎小戶型、總價低於600萬港元的精準定位，瞬間點燃市場熱情，吸引了大量投資客入場，並創下超額認購15倍、首期推出的151套房全部售罄的輝煌成績，成為香港樓市的「明星項目」。
然而到了2021年，恆大債務危機爆發，恆大・珺瓏灣項目迅速陷入困境，先後經歷項目更名、銷售暫停、中介機構追繳佣金等問題。
6月16日，緹岸項目大幅下調27個單位的銷售價格。這些單位的實用面積為223—461平方呎，總價為214.8萬—417.3萬港元，其中最高降價幅度超過60%。
以5座21樓F室為例，該戶型實用面積為227平方呎，總價從578萬港元降至228.7萬港元，單價從2.55萬港元/平方呎降至1.0萬港元/平方呎，降價幅度達60.4%。
「目前項目主要在售的是三房單位，面積為798平方呎，總價在680萬至830萬港元之間。現在一房的最低售價為320萬港元，此前最低售價228.7萬港元的房源已經售罄。」6月17日上午，香港房產中介吳先生通過微信告訴每經記者。
緹岸項目戶型實景 圖片來源：受訪者提供
陳永傑向記者表示：「目前香港的一手住宅供應持續高企，截至5月底，一手房庫存錄得2.14萬伙（套），促使開發商不得不採取更積極的定價策略去庫存。例如，近期發售的大圍新盤『UNI Residence』定價較同區新晉二手屋苑有約20%至30%的折扣，而港島區黃竹坑站上蓋物業『滶晨』首批折實價亦低於市場約10%至15%，這都反映出香港市場新盤降價並非個案。」
記者注意到，此次緹岸項目大幅下調房源價格，除了當時購房的業主遭受明顯損失外，地產中介也未能倖免。其中，中原地產和利嘉閣地產分別被緹岸開發商拖欠超過1億港元和3000萬港元佣金。據了解，中原地產已向高等法院申請簡易判決，利嘉閣地產亦啟動法律程序追討。
與此同時，該項目在二手房市場也出現了明顯的價格下跌。
據香港中原網信息，截至6月17日，緹岸項目的不少二手房源價格跌幅超過50%。如5月21日成交的一套2期3A座19樓的房源，面積為228平方呎，成交價為208萬港元，較買入時的價格下跌約54%。
香港置業數據顯示，緹岸項目在2022年6月的成交單價為1.73萬港元/平方呎，而今年3月的價格為9402港元/平方呎，回調幅度約45.7%。
「緹岸項目雖然價格較之前大幅降低，但相較於中環、銅鑼灣等核心商業區，其位置較為偏僻。在當前香港銀行同業拆息降低、供款成本減少的情況下，其實有更多選擇。」6月17日下午，香港房產中介劉先生通過微信告訴記者。
業內預測：6月香港新房成交將迎改善
6月以來，香港樓市持續以一手新盤為主導，熱度不減，而二手市場則在觀望情緒及新盤分流的共同影響下，維持成交高位橫盤態勢。
據利嘉閣地產研究部公佈的6月預估數據，香港一手私宅買賣登記量預計可達1980宗，較5月份的1607宗增長約23%，將創下近三個月新高。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析指出，6月以來，中美關稅戰談判取得階段性進展，加之港元拆息有所回落，顯著減輕了客戶的供樓負擔。適逢西貢新盤新一期推出，每輪均告售罄，其中至少700宗成交將計入6月份的登記數，這無疑將推動6月份新房登記量進一步攀升。
相對而言，目前香港二手房市場仍處於成交高位盤整狀態。
根據香港美聯物業的數據，6月前兩周（6月2日—15日），香港35個屋苑共錄得166宗成交，較上月同期（5月5日—18日）的136宗增長約22.1%，顯示出二手房市場同樣活躍。
美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，隨着6月二手房交投表現向好，預計今年上半年香港二手住宅成交量有望達到2.2萬宗，較去年上半年的2.16萬宗微增約2%，並將創下自2021年下半年以來的3年半新高。
每經記者注意到，儘管部分業內機構預期香港樓市6月成交情況將有所改善，但5月的成交數據顯示，香港樓市在5月呈現「成交轉弱」的態勢。
香港土地註冊處數據顯示，5月所有樓宇買賣合約數為6442宗，同比和環比分別下降12.5%及10.9%，宗數回落至今年2月以來的近3個月低位；樓宇買賣合約總值為498.5億港元，較去年5月下降20.7%，較今年4月微降0.5%。
相較而言，香港一手私人住宅成交量表現優於二手私人住宅。據中原地產數據，5月一手私人住宅交易量為1665宗，較4月上升4.3%。而二手私人住宅儘管交易量保持高位，但5月環比下滑15.7%至3026宗。
「近期香港銀行拆息回落，『H按』（指香港樓市中一種常見的按揭貸款方式）實際按息一度降至1.82厘，創近三年新低，樓市進入『供平過租』時代。加之美聯儲下半年減息預期強烈，將為樓市帶來新一輪提振。在多方利好支持下，相信香港樓價已接近底部。」陳永傑表示，在市場層面，開發商仍以「貼市價」推盤，相比之下，二手市場缺乏競爭力，僅個別大幅降價單位才有成交。
陳永傑預計，香港樓市將繼續由一手市場主導，二手房市場短期內將承壓，購房者的「尋寶」時期預計將持續至6至7月。
