這些天，廣州增城新塘板塊的碧桂園雲頂，因「單價1.1萬元/㎡起」，吸引眾多中介帶客前來。
要知道，這個項目高峰期的成交單價超過4.1萬元/㎡。
碧桂園雲頂項目的價格回調極具代表性，疊加遠郊、超級大盤等標籤，此類樓盤的價格體系受到了更為明顯的衝擊。
6月9日下午，廣東中原地產項目部總經理黃韜在接受記者電話採訪時表示，像碧桂園雲頂這樣大幅度降價的樓盤，屬於「極端案例」，並不能反映市場的普遍狀況。
但從大趨勢看，市場調整之際，諸如增城、從化等遠郊片區的樓盤價格調整確實更為猛烈。
從4.1萬元/㎡到1.1萬元/㎡
碧桂園雲頂項目自2018年7月首次開盤以來，最高售價曾達到4.1萬元/㎡，但目前最低僅約1.1萬元/㎡。
值得一提的是，這還是2017年增城新塘的「地王」項目。碧桂園於2017年3月29日拿下該地塊，樓面價約2.4萬元/㎡。廣州安居客數據顯示，當時增城新房價格約1.74萬元/㎡。
也就是說，這個項目如今的售價已經低於拿地時的樓面價。
6月8日下午，每經記者在項目現場看到，營銷中心的沙盤和價格計算區域都擠滿了人，門外也停滿了車輛。
據現場置業顧問透露：「在售的是二期6號樓，售完後這個項目也將結束銷售，目前的價格基本已觸底。清盤之後，我們團隊將轉而銷售別墅項目。」
每經記者從現場銷售人員處得知，項目預計於明年6月毛坯交付。
從整體規模來看，項目一期共有12棟樓，二期有9棟樓，總佔地面積約400畝。在售的6號樓已接近封頂，而旁邊的5號樓和7號樓還處於未開工狀態。
現場銷售給每經記者計算了一套高層房源價格，建面約103.17㎡的3房，一口價為119.4萬元，折合單價約1.16萬元/㎡，首付1.5成約18.4萬元。
事實上，碧桂園雲頂項目已開發多年，周邊生活配套相對成熟，各類生活超市、菜店、藥店等底商齊備。
不過，由於項目自成一體，距離最近的地鐵站新塘站約6公里，因此整體出行較為依賴私家車或其他交通工具。
如果僅從價格角度比較，碧桂園雲頂的新房售價甚至低於二手房市場價。
廣州房天下數據顯示，目前碧桂園雲頂的二手房源掛牌價大多在1.35萬～1.4萬元/㎡。其中，一套95㎡的三室兩廳房源，業主掛牌價為130萬元，折合單價約1.37萬元/㎡；另一套142.65㎡的四室兩廳房源，業主掛牌價為171萬元，折合單價同樣為1.37萬元/㎡。
6月10日上午，廣州區域房產中介熊俊向每經記者表示，目前廣州樓市的成交結構特徵已經十分明顯。一般是三類，資金雄厚的開發商進入主城區獲取優質地塊，另一部分則選擇在遠郊獲取靠近地鐵的地塊，剩餘的則主要通過城市更新項目來實現。
「像10年前一樣，在遠離地鐵的區域通過大幅囤地造城的玩法，現在已經比較少見了。」熊俊表示。
郊區造城大盤跌得更狠？
在廣州增城片區，像碧桂園雲頂這類過去幾年價格經歷顯著回調的樓盤，已非孤立案例。
據每經記者不完全統計，增城片區超級大盤相對集中，其中建築面積超百萬平方米的就包括翡翠綠洲、合生湖山國際、碧桂園鳳凰城、敏捷綠湖首府等。
以敏捷綠湖首府為例，2019年新開組團單價接近1.6萬元/㎡，但如今該小區在鏈家的二手房掛牌均價為9365元/㎡。
據增城本地的一位房企人士透露：「開發商在增城積極拿地有兩個關鍵時間節點，分別是2013年和2016年。2013年，土地供應節奏加快，正值房地產市場上升期，許多開發商紛紛湧入增城拿地；而2016年則是增城軌道交通和產業發展之際，一些頭部房企開始陸續進入增城市場。」
在黃韜看來，大盤模式實際上是過去10～20年房地產行業發展的縮影。
「其實許多早期開發的項目都以大盤為主，但現在情況已經變化，通常是地方政府推出優質地塊，希望吸引開發商來開發，開發商的運營策略也從過去的粗放型轉變為現在的精細化。」黃韜表示。
據中指研究院數據，截至今年5月底，廣州核心城區的狹義庫存去化周期高達21個月，非核心城區去化周期更是達到27.5個月。其中，增城區的去化周期為29.01個月。
在黃韜看來，隨着房地產行業邏輯的轉變，未來市場上超級大盤的數量預計不會像過去那樣多。「現在開發商對地段的選擇越來越謹慎，在房屋建設上也越來越追求精細化。隨着之前一些庫存項目的消化，未來市場上類似現在這樣降價促銷的情況可能會減少。」
