知道嗎？當前樓市正在進行大洗牌。
一方面供需關係逆轉，全國6億棟建築，住房總量過剩已然成為定局。
另一方面，政策利劍高懸掛，房產稅大概率5年後加速擴圍，未來持有房產的成本會越來越高，再像以前那樣炒房，風險已經越來越大。
另外，年輕人買房的邏輯也在發生變化——「住得好」取代了「炒得高」，有調查數據顯示，95後購房群體中，有63%的人優先考慮的是通勤便利，而不是資產升值。
這一趨勢下，加速了部分房子的價值壓縮，尤其是以下三類房子，5年後或將一文不值，內行人都在悄悄出手，好多人還不明白，總以為自己撿到了大便宜。
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遠郊房陷入「死亡螺旋」
比如在惠州大亞灣，某樓盤125㎡成交價只要25萬，單價跌破2000元/㎡，比高峰期降了80%，簡直跌倒了地板價。
深入分析後不難理解，遠郊房之所以會陷入困境，主要原因三大硬傷：
1、產業空心化。
比如某些新區規劃了十幾年，產業規劃以及設施配套依舊停留在紙面上，有的小區一到晚上點燈率不足20%，連人都沒有，房價拿什麼支撐。
2、配套荒漠化。
比如某三線城市的遠郊盤，業主們每天上下班通勤時間長達三個小時，出門吃個快餐都要開車半小時，這樣的房子，即使價格再便宜，住起來也糟心的很。
3、人口逆流動。
比如東北某遠郊新區，戶籍人口流失率高達23%，二手市場掛牌量激增300%，人都走光了，但新房卻在不斷增加，供給遠大於需求，價格只能一降再降。
更致命的是，很多遠郊房甚至陷入了一個「降價—拋貨—再降價」的負面循環，比如湖北某遠郊房，三年降價49%，中介帶客量下降80%，對於這樣的房子，買家普遍有同一個認知：房子越便宜越不敢買，覺得它有問題，就越難賣出去。
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超高層淪為「垂直貧民窟」
湖北某超高層小區，2018年開盤2.2萬，現在掛牌1.2萬依舊無人問津，深入分析才發現，超高層建築加速貶值，核心原因是存在結構性缺陷：
①居住成本超預算
比如廣州某超高層住宅，物業費8元/㎡，是普通小區的3倍。而且超高層設備設施更多，以後的維護成本也更高，比如重慶某超高層小區，電梯更換每戶需分攤8萬，居住成本超預算，讓普通家庭根本承受不起。
②安全隱患超高
一般消防雲梯最高只能抵達20樓左右，超高層最高達到七八十樓，一旦遇上突發情況，30層以上的住戶不論是靠自救還是外力援助，都會陷入絕望，住戶的生命安全難以保障。
③拆遷陷入死局
比如北京某28層住宅，有人估算拆遷成本高達23億，要拆這樣的房子，起碼要蓋50多層才能回本，這種明顯虧本的買賣，沒有一個開發商願意參與。
一旦拆不掉，超高層住宅就只能隨着時間一直老舊下去。比如隔壁的香港，全港1萬幢「老年樓」中，超高層佔比高達67%，這些老房子，早已淪為低收入群體收容所，居住品質可想而知！
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海景房淪為「季節性鬼城」
還記得乳山銀灘的海景房嗎？2015年均價高達8500，現在已經跌到了3800，跌幅高達50%以上，有的甚至幾萬塊就可以買1套房。這類房產的崩塌，其實早有預兆：
1、入住率超低
很多海景房一到夏季，入住率能提高到70%，但是到了冬天，入住率就能降到8%以內，這種季節性「鬼城」，物業收不起費用，跟不上服務，居住品質降到冰點。
2、維護成本超預算
有投資海景房的業主算過一筆賬，年維護成本竟然是普通住宅的2.3倍，因為海風侵蝕，幾乎每三年就要做一次外牆防水，很多人坦言，買得起養不起。
3、配套永遠在路上
很多海景房當初承諾的三甲醫院、名校，十年後的今天，依舊停留在規劃紙面上。有老年業主反饋，「突然身體不適，開車三個多小時才終於找到醫院，如果是急救，怕是半路就「報銷」了。」這樣的配套設施，簡直太差勁了。
更殘酷的是，二手市場出現了「25萬買154㎡海景房」的極端案例，看來這類資產已經喪失了流動性，以後轉手會變得更難。
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打算買房怎麼辦？
給你兩個策略：
①劣質資產早點卸貨
如果是三四線房子多，除了自住，其餘儘快出清，置換一線核心區域優質資產，租金收益翻倍。
②重新規劃資產配置
降低房產在家庭財富中的佔比，40%最為合適。其餘可以多元化配置，比如30%配置超長國債，30%選擇黃金ETF，才能更好的降低風險。不過，投資有風險，入場之前先學習了解，保守操作最為明智。
總之，樓市的淘汰賽已經開始，如果還拿過去買房那套邏輯押注未來市場，不虧都難。
