2024年全國新生兒人口總數,咱們還沒有官宣。
但是聯合國的預測已經搶先一步刷屏了——
近期聯合國《世界人口展望2024版》發出預測,中國2024年出生人口預計882萬人。
雖然咱們這邊還沒官宣,但一琢磨預測機構的title,很有可能大差不差。
如果真是這麼個數,那就意味着比去年的902萬還少了20萬!
這兩天瞅了一眼論壇、貼吧和微博,看到很多人吐槽——
有的說:「龍年出生的寶寶就是龍種嗎?搞不好是龍民工!」
有的說,「按理講中國人有屬相偏好,可是龍寶寶出生人口並沒有反彈啊?」
其實這話說得也不一嚴謹——
如果新生兒數量真是880多萬,那肯定是反彈過的結果!
你想,假設沒有龍年光環在,很可能連880多萬都沒有。
這事兒不是危言聳聽,根據目前已知的確切數據:
2024年上半年,全國新生兒總數大約是427萬;
而2023年上半年,全國新生兒總數還有433萬,龍年上半年出生人口比兔年少了6萬!
再往前呢?2022年上半年,全國新生兒數量是523.24萬,比2023年多了毛90萬。
你注意啊!當時全國老少爺們兒口罩還沒摘,克戎正滿街抓壯丁呢…
所以你再回過頭來看2024年上半年的人口出生情況,龍年光環已經使老大勁了!
這還沒完,再跟大家分享兩組數據——
2023年,中國902萬新生兒中,二胎佔比38.9%,三胎佔比15%,兩者合計約為54%。
也就是說,二胎三胎的出生比重明顯多於一胎新生兒比重。
這典型的新客戶發展不出來,只能老帶新。
再來看結婚情況怎麼樣呢?
2023年,全國登記結婚為768.21萬對。
儘管較2022年有所上升,但2019年後普遍都是在1000萬對以內。
這也就解釋了為啥這兩年一胎出生率一直跑不過二胎、三胎。
如果不出意外,2025年出生人口數據也好、登記結婚人數也好,都有可能繼續下行。
這是大勢所趨,不出意外的話幾乎無解。
但是,積極的一面也不是沒有——
2024年新生兒數量整體沒反彈,對於龍寶寶的成長來說或許是好事。
最顯而易見的紅利,體現在升學考學方面,跟2016、2017年出生的孩子相比,尤其如此。
像2016年,伴隨着二胎放開,全年的新生兒人口有1786萬,到2017年,全國新生兒人口總數達1723萬。
這兩年加一起,大約有3500萬新生兒,放現在看相當於4年的出生總和,可能還帶拐彎兒。
這意味着2034、2035兩年,高考人數很可能達到相當長一段時期內的巔峰。
相比之下,這兩年出生的孩子數量只有二胎剛放開那幾年的1/2強,升學的競爭壓力必然會小很多。
不是因為我家有龍寶寶我這麼說,現實數據在那擺着——
升學壓力一定會比之前小太多!
但是你注意,我一直在說的是升學壓力小,始終沒提就業壓力這回事兒。
你說會不會龍寶寶到時候高中無分流、100%念大學,然後成為「大學生龍民工」呢?
那就不是出生人口說了算,得是當時的經濟環境說了算了…
「當前的人口形勢是未來樓市最大的利空。」
甭管看社交app還是線下聽人聊天,這句話已經有了人傳人的跡象…
客觀來講,相信這話的老鐵,跟相信「長期看人口」的老鐵,本質上是同一群老鐵。
乍一聽上去沒毛病,但仔細琢磨還是有瑕疵。
真實情況是,當人口進入存量時代,對於某些地區、某些城市來說,生出來都少人似乎遠不如遷過來多少人重要。
而這樣的人口流向,對塑造未來的房地產市場基本面必將起到決定性作用。
具體表現可以參考以下這麼幾點——
首先,人口形勢對高能級城市主城區樓市的影響,更多為短期的、情緒上的。
這個結論,是我們參考了人口流入形勢與供應庫存情況兩項核心指標後得出的。
目前2024年的數據還沒出來,我們看2023年的情況也能一目了然——
有29座城市處於常住人口大於戶籍人口的狀態,可被判定為「長期淨流入」。
其中,外來人口佔比超過60%的城市有2座、外來人口佔比在30-60%的城市有10座、外來人口比重在20-30%的城市有6座。
從長線來講,當前的人口出生形勢,對於上述城市的影響總體呈自高向低降冪排列。
遠的不說,從2020年以後的年均人口淨流入情況看,外來人口總體佔比靠前的城市中有相當一部分城市淨流入人口依然位居前列。
當然,我們還需要着重參考供需基本面的情況。
自九月下旬高層組合拳密集打出之後,全國各地紛紛採取行動積極響應「去庫存」。
這主要體現在兩個方面——
一是絕大多數強二線以上城市的供給「堰塞湖」均有不同程度的拆解,像東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等二線城市,截至2024年底狹義去化周期都已回到18個月以內;
二是包括深圳、青島、重慶、無錫、東莞等在內的一批一二線城市,2024年均大幅降低了增量宅地供應規模,平均來看,相當於將長期庫存規模壓縮了9個月甚至更久。
具體去庫存與止跌企穩情況可詳見下表——
尤其是有望在2025年內實現率先回穩的城市中,未來真正受到人口出生下行衝擊的可能性微乎其微。
因此我們可以很篤定地講——
「人口出生率下滑」因素,對這些城市房地產市場的衝擊,更多只是短期的、情緒化的。
但是,有一點務必引起高度重視:
即便是高能級城市,未來遠郊新城很可能再也回不到曾經的高點了。
未來很長一段時間裏,當我們談及核心城市房地產市場的時候——
大概率只是包括城市核心區域,其上限包括能與主城區連成一片的近郊新區。
譬如類似杭州的餘杭區、蕭山區,南京的江寧區、浦口區這種,已經到極限。
相比之下,99.99%的遠郊新城和飛地式新城都需要格外小心!
當前的城市化率很快就要看齊發達國家均值,且絕大多數一二線城市的基本框架已經基本定型。
增量人口湧入那樣的地方,無論是就業機會還是公共配套,大概率可能不及低一檔次城市的核心區。
這就意味着遠郊新城或飛地型新城與主城區之間的斷裂帶很難隨着時間的推移而得到彌補。
在城市化高速發展的時代,這類遠郊新城之所以能夠在某段時間內乘風而起,本質上就是高能級城市、高收入城市缺失的產物。
現如今,伴隨着人口出生率整體下行、城市化率走向瓶頸期,遠郊新城進一步擴張的前提已經不復存在了。
另一方面,諸多大城市的遠郊新城新房、二手房庫存目前均面臨着龐大的「堰塞湖」壓制。
我們來看六座典型城市主城區與遠郊區新建商品住宅的去化表現吧——
廣州:主城區平均約16個月,遠郊區平均約26個月;
深圳:主城區平均約6個月,遠郊區平均約90-168個月不等;
杭州:主城區平均約6個月,遠郊區平均約24-37個月不等;
寧波:主城區平均約10.8個月,遠郊區平均約27.6個月;
南京:主城平區均約10個月,遠郊區平均約22-24個月不等;
成都:主城區平均約8.2個月,遠郊區平均約22個月;
我相信隨着時間的推移,一定還會有更多的一二線城市主城區和遠郊區的庫存去化周期呈現出比這還要嚴重的剪刀差。
核心城市中心城區這幾年經歷了一輪深度調整,或許有一天價格還能漲回歷史高點…
這些大城市的遠郊區呢?恐怕沒那麼樂觀吧?
未來,當我們自駕游農家樂的時候,路過某些城市的遠郊區——
或許還能看到成片成片的高層住宅樓,但是大概率沒多少人住…
朋友!當你看到這一幕的時候,千萬別忘了:
這正是人口下行、城市化率換軌的印記。
伴隨着新生兒的逐年減少,還有一件事必然發生——
老破小書包房真的要翻篇了!
咱們在前不久的稿子裏也曾經提到過:
這類住宅大多建於上世紀八九十年代,遠的甚至還有五六十年代的。
不是比我歲數大,就是比我爹歲數大,這類房子你讓我閨女住,20後的小孩117%看不上。
所以,它唯二的作用就是——
解決低預算家庭的自住問題(比租房子強),以及解決雞娃父母的書包執念。
但一個殘酷的真相卻是:
這類老破小書包房將來大概率會變成新的中產返貧套餐!
一個最為顯而易見的原因就是:
隨着新生兒減少,年輕人生育意願持續走低,未來的教育資源很可能不像八零後、九零後成長過程中那麼稀缺。
再加上大學片劃分與優秀教師流動崗的新規則之下,昔日優質書包的固有梯隊大概率會被瓦解。
這樣一來,至少買入舊規則下書包房的必要性和確定性就會大大走弱。
如果在未來,年輕人的生育意願進一步走低,且這幫年輕人本身就看不上這樣的老破小,你轉手還能賣給誰呢?
你可能會說:「一定會有低收入群人湧入城市裏,礙於整體預算考慮這樣的房子呀?」
朋友!你那不是跟國家隊的保障房搶客戶嗎?我還是那句話,你搶得過嗎?
老舊書包房大多位於城市中心,雖說宅地寸土寸金,但新增供應真的鳳毛麟角。
這麼個情況持續下去,賣地的收不上錢、買地的賺不到錢、買房的內心糾結、只有老破小房東是既得利益者。
放心,前面那仨,哪個都比老破小房東胳膊粗、力氣大。
隨着好房子不斷普及,人們對於居住品質的要求越來越高,未來大概率會是:
新房、次新房供應量較可觀的教育強區,整體教育質量會逆勢而上,顛覆就有的書包房格局。
不出意外的話,這件事現在已經在許多一二線城市裏發生了。
而且,這個趨勢幾乎是不可逆的。
幾乎每年年初,經濟增長數據、人口出生率、房地產表現數據都會成為全國人民熱議的焦點。
這個事兒無可厚非,畢竟每一項都是既關乎國計民生,有關係到你我的錢袋子。
熱議,再正常不過了。