據彭博社報導稱，中國正在考慮允許房主對多達5.4萬億美元的抵押貸款進行再融資，以降低數百萬家庭的借貸成本，促進消費。熟悉內情的人士表示，根據這一計劃，房主將可以在1月份前與目前的貸款機構重新談判貸款條件，而銀行通常會在1月份對抵押貸款重新定價。房主還將被允許向不同的銀行進行再融資，這在全球金融危機以來尚屬首次。
一名建築工人走過中國北京郊區正在建設的住宅項目。©美聯社圖片
去年，中國央行鼓勵降低抵押貸款成本，而銀行也罕見地下調了首套住房未償抵押貸款的利率。目前尚不清楚最新的考慮是否適用於所有住房。雖然降低房貸利率會損害中國國有銀行的盈利能力，但中國政府正面臨着新的壓力，以阻止這個亞洲最大經濟體因房地產業導致的經濟放緩。
香港銀河證券中國房產研究部主管鄭懷武表示：「如果實施，此舉將發出一個信號，即中央政府正在強化支持整體經濟、保護家庭財富和刺激消費的措施，這也將間接幫助房地產業」。
彭博社發佈的中國開發商指數在周五下午的交易中大漲超過8%，其中世茂集團在香港大漲28%，萬科集團在香港大漲17%。由於市場樂觀地認為進一步的房地產刺激措施將緩解市場對房地產下滑和中國經濟增長前景的擔憂，中國離岸人民幣匯率也創下了一年多來的最強水平。
本周，一連串令人失望的消費企業財報以及瑞銀集團經濟學家下調中國經濟增長預期，加劇了市場對中國經濟前景惡化的擔憂。下調評級反映出全球銀行正形成一種共識，即中國可能無法實現2024年約5%的增長目標。中國上一次未能實現增長目標是在2022年，當時正值新冠疫情封鎖和政策突變。中國人民銀行和國家金融監督管理總局沒有回應彭博社的置評請求。
上述新計劃針對的是現有房主，由於新購房者今年享受到了關鍵利率的大幅下調，他們被排除在外。如果該計劃獲得批准，其可能會比預期更快地減輕房貸負擔。雖然中國已將今年的平均房貸成本降至歷史最低點，但由於銀行要到明年才會對現有貸款重新定價，因此大多數家庭並未從中受益。
富瑞集團中國經濟學家陳姝瑾估計，再融資舉措最多可將現有抵押貸款利率下調1個百分點，為房主節省約3000億元人民幣。陳姝瑾說，「如果從長遠來看，允許房主更換銀行以獲得更低的利率，那麼此舉的方向是正確的，它更符合市場導向，比一次性降息更好。這可能會促進一點消費，但不會對房地產業產生實質性影響，因為購房者已經享受到了低廉的利率」。
銀行的淨息差可能會受到約10個基點的擠壓，但這仍然是「可控的」，因為銀行有包括降低存款利率在內的各種方法來緩解影響。據銀河證券亞洲金融部門主管張保勇估計，影響較小，約為5個基點。截至6月底，銀行業的平均淨息差跌至1.54%的歷史新低，遠低於1.8%的門檻，而1.8%被認為是維持合理盈利能力的必要條件。
近年來，中國降低房貸成本的有力措施主要幫助了新購房者。今年7月，作為長期抵押貸款基準的五年期最優惠利率下調至3.85%。5月，央行取消了全國範圍內的首套房和二套房貸款利率下限。此前，一些特大城市允許以前有過抵押貸款的購房——即使已全額償還享受較低利率。這種差異推動了提前償還抵押貸款的浪潮，近年來已使貸款機構捉襟見肘。房主利用廉價的消費貸款提前償還抵押貸款，而這種做法是被監管機構禁止的。
瑞銀集團認為，儘管中國自2022年底以來一直在放鬆政策以重振房地產市場，但這些措施的實施進展緩慢，影響有限。瑞銀集團表示，房地產市場疲軟對整體經濟的拖累將大於預期，包括通過家庭消費造成的拖累。中國房地產危機已進入第4個年頭，拖累了從就業市場到消費和家庭財富的方方面面。雖然7月份的零售額超出預期，但這主要是由於季節性上升所致，仍遠低於疫情前的趨勢。
上述抵押貸款計劃將進一步增加中國銀行的壓力，而中國政府一直依賴銀行來幫助重振疲軟的經濟。在利潤率創歷史新低的情況下，銀行業正面臨盈利下降的困境。截至3月底，中國未償還的個人住房抵押貸款總額為38.2萬億元(約合5.4萬億美元)，是中國貸款機構的主要資產。根據銀行監管機構提供的最新公開數據，截至2021年底，中國90%以上的未償抵押貸款都是針對首套住房的。
