01
1179萬畢業生帶不動租房市場。
每年的這個時候，租房市場最熱鬧。
因為，畢業季等於租房季。
一批批大學生走出校門，即將展開新的人生，而展開人生的第一步便是從大學宿舍到出租屋。
別小看從宿舍到出租屋這一小步。
光是這一小步產生的能量，就能讓好多房東、中介安逸好長一段時間。
不過，今年的租房市場很悲觀。
關於1179萬新生力量對市場的作用，相關的租賃市場報告中是這麼說的：
與往年相比，今年畢業季的租金漲幅較小，畢業生並沒有帶來更活躍的租房市場。
嗯，把這創下歷史人數新高的畢業生扔進租房市場裏，水花都沒激起一個。
租房市場到底有多慘澹？
咱們來看看下面的數據。
今年6月，全國大中城市租金掛牌均價同比下跌1.82%。
不止是6月，今年上半年的租金同比去年，基本都在跌。
好嘛，報告中說的租金漲幅較小原來也是託詞，
真正的市場還要更慘一點。
一二線城市表現也很差。
一線城市，租金同比連續下滑12個月；
二線城市，租金同比連續下滑了8個月。
和房價一樣，租金也一直在跌。
跌到了什麼地步？
以上海為例，今年6月，上海平均租金與房租收入比均降至2019年以來的歷史新低。
上海尚且如此，其它地方只會更差。
同時，出租房的去化周期也在拉長。
根據貝殼研究院數據顯示，全國重點40城的客源成交周期同比增加2.7天。
降價也難租，這是當下租房市場最真實的寫照。
以上，為宏觀層面的整體數據，下面咱們再看一看微觀市場。
先來看一下我們最頭部的城市——上海。
長寧40㎡一居室老破小租金從4300元/月降低至4000元/月；
普陀近長寧地帶換房，租金從4200元/月降低至3600元/月，面積大了約7㎡；
靜安區三年前租12000元/月，現在8000元/月拿下；
海倫路地鐵站三居6500元/月降至5000元/月。
降幅區間從10%內到33%。
和上海房價跌幅有得一拼。
再來看杭州的情況。
五常地鐵口從5000元/月降至4000元/月；
九堡89㎡三房從5300元/月降至4800元/月；
領航城高點租9000元/月，如今降至6000元/月。
杭州的租金降得也挺凶，跌幅大的超過了30%。
從租金降幅來看，全國各地的房東少則每月出租收入要少個幾百塊，多則幾千塊。
當然，這還僅僅是最小化的損失。
如果算上空窗期，那麼這個數字還得往上提一提。
按照現在這個行情，空關的房子掛個一兩個月都是常態，也有不少房東經歷過3個月以上的空窗期。
也就是說，這一年下來，房東的收益能減少二三成。
這就是當下的租房市場，真的和二手房市場成了手拉手的好兄弟，苦得房東在遭受房價下跌的衝擊後，還得再承受一波又一波的租金下降。
02
供需兩端的痛。
最直接影響租房市場的，那一定是供需關係。
供應端，租房市場內外的壓力都很大。
十四五期間，我們要籌集870萬間保障性租賃住房，解決2600萬人的住房困難問題。同時，各大城市還有公租房、人才公寓等等福利性質的住房——
天量的保租房把租金狠狠地打下去了。
保租房的價格戰主要就集中在一二線頭部城市。
以保障性租賃住房為例，北上廣深四大一線以及杭州、成都等頭部二線城市共計需要籌集到400多萬套保障性租賃住房，直接佔了總目標的一半。
分配到各個城市的KPI，基本都是二三十萬套。
一個城市多出二三十萬套價格實惠的出租屋，租金壓力有多大？
如北京出租房掛牌量差不多在10萬套，但是年均新增保租房差不多有3萬套。
市場供應猛增了3成，租金自然就下去了。
除了保租房以外，新增的個人出租房源同樣很多。
如杭州，過去一年的新增租賃房源環比大漲23%。
這些新增的租賃房源哪裏來的？
一、交付的新房。
前兩年行情好的時候，市場上賣了不少新房，而這些新房正是在這兩年集中交付。
像杭州，過去一年，交付了超10萬套新房。
杭州新房的出租率大約在10-15%，那麼新房共計能給租房市場增加1-1.5萬套新房。
二、由售轉賣的二手房。
這個大家都能理解，部分房東由於接受不了房價的大幅下跌，索性就不買房了。
這些撤下二手房平台的房源為了避免空置，很多一部分就會流入租房市場。
從具體數據看，截至2024年二季度末住房租賃企業已開業門店數合計3577個，環比漲幅10%，同比漲幅27%；開業房間規模合計約104萬間，環比漲幅3%，同比漲幅22%。
當下租房供應端的局面用一句話來形容：
廝殺得相當慘烈。
反觀租房需求端，大家都躺得相當平。
首先，租房需求在減少。
需求的減少大致可以分為兩類：
一、從租房到買房。
當房價跌到一定地步的時候，激發了部分租房群體的購房需求。
比如前一陣子瘋狂成交的老破小，很多年輕人都在買。
核心原因有兩個。
一是房價夠低，年輕人們終於付得起首付了。
二是租金可以覆蓋月供，與其給房東打工，不如給自己打工。
二、工作變動退租。
這個就很好理解了。
由於市場就業情況的並不理想，許多人索性就回老家躺平了，隨之也就沒有了租房需求。
據統計，今年上半年全國40城整體租賃需求熱度較去年同期下降約16%。
其中，北京和上海等城市同比跌幅高的能接近20%。
其次，租房需求在降級。
根據我愛我家的數據，接近一半的打工人只接受房租佔總收入的10%以下，還有35%的人接受房租佔總收入的10-20%。
而在去年，還有近9成租房群體希望將每月的房租支出控制在月收入30%左右。
關於租房這件事，大家比過去更不想多花錢。
造成這點的原因很多。
比如說工作降薪、二房東做的串串房、房東提燈定損……
有的年輕人甚至為了租到更省事更便宜的房子，直接租了套毛坯房。
此風潮之下，「租更便宜的房子」顯然成了更多人追捧的生活理念。
這就是當下租房市場的大致情況。
卷到飛起的房東碰到了躺平到極致的新一代租客——
租金必然是要跌的。
03
相比房價，租金更看不到希望。
照這麼個情況下去，租房市場是真的一點都起不來。
注意，這裏特指剛需市場。
前文已經說過，租房市場每年都在遭受天量的保租房衝擊。
保租房是一個持續性的計劃，現在會建設，以後仍會接着建設。
我們現在知道的保租房建設方式已經五花八門，除了新建以外，還有國家隊購房的商品房、廠房寫字樓城中村的改造……
保租房的量以後不會少。
未來的剛需租房市場，保租房的佔比會相當高。
對於剛需而言，租房最看重的便是價格。
保租房的租金一般是市場價的9者左右，普遍會比個人出租房源便宜。那麼對於剛需而言，沒必要繞過保租房去選擇租金更貴的房子。
換句話說，剛需市場的租金會被保租房壓得死死的。
同時，各個城市還有各種配售型的保障性住房。
這是一種物美價廉的房子。
比如，最近杭州的亞運村共有產權房賣得相當高熱鬧。
該小區位置相當好，處於亞運村核心，地鐵商業步行可至，但房價卻低到離譜。
周邊的房子賣七八百萬，而這個小區首付估計也就二十來萬。
當然，目前共有產權僅限於市認定人才購買，但將來會隨着配售型保租房的增加，條件也會逐步放開。
此外，前文所說的老破小，在大降價之後，越來越多的人都有能力上車了。
這就是我想說的第二點。
當剛需買房子逐漸和租房子一樣容易時，租房市場的需求會大大減少。
所以，剛需市場的租金以後會大概率會穩定在較低的水平。
因為租客們的選擇實在太多了。
他們既可以選擇保租房、各種打骨折的小區，又可以攢幾年前上車配售型的保障性租房、老破小……
對此，大碗可以給出一些建議。
如果你是租客，可以同房東講講價。
只要你不拎着十幾米的大砍刀，相信房東會欣然接受。
同時，也可以關注些保租房、公租房的信息，說不定你就能找到物美價廉的好房子。
如果你是房東，你的資產配置應該要調整了。
首先，像什麼手持七八套老破小能帶來穩定現金流的戰略，一定要謹慎。
手持老破小卻是能有穩定的現金流，不過可能會低得很穩定。
其次，避開同質化、過時的標的。
從戶型上講，保障房普遍是一兩居，那麼想要高租金，就要儘量避開兩居室的住宅；
從裝修上來看，過時的裝修同樣租不出價格。
尤其是在二線城市，許多改善型租客更願意租新小區，並為此付出溢價，相反老小區既不好租，又很難租出高價。
這個時候很多房東往往會重新裝修後再出租。
最後，可以關注一下海外資產的租售比。
說實話，國內的租售比真的不高，即便現在房價跌了很多，但許多城市的租售比都不到2%。
而在海外市場，很容易就能找到租售比在3%，甚至3.5%以上的優質標的。
房價、租金遭受雙重暴擊，理財利率不斷下降的時期，相信大家都想要一份穩定的現金流。
當下買房子的朋友都有一個共識，那就是希望自己買的房子能夠帶來優質穩定的租金。
這份租金可以是為了今後的養老做準備，可以是為了下一代的成長做保證，可以是資產的分散配置……
