最近看到了有中介分享5月份上海的一些二手豪宅成交。
最直觀的感受就是20萬以上單價的成交越來越少了。
6月9號浦東九龍倉濱江壹十八一套法拍房4704萬成交，297平，成交單價15.8萬/平。
過去九龍倉最高成交價到過19萬的單價，把價格打下來了。
在上海的二手市場，學區房、次新、老破小等等產品都已經完成了價格大幅度下跌。
豪宅是為數不多的還沒有大幅度下跌的產品類型。
堅持了一年多了，終於輪到上海豪宅暴跌了。
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豪宅全面下跌正在進行。
黃浦區
1、綠城黃浦灣——跌25%
上圖有兩套成交的中低區房源：
1#303，284平，3700萬，12.9萬；
1#503#，284平，3900萬，13.6萬。
對比鏈家上高點的19.9萬/平成交，跌了大概30%。看比例沒感覺對不對。
買同一個戶型，兩年過去可以少花1750萬。對於那些三四五六線城市，1750萬可以買你們一棟樓吧。
再來看高區的：5#2003，234平，4700萬，19.7萬單價成交。
鏈家上2023年初有一套25.3萬/平，跌了22%，跌掉了1200萬。
有一說一，高區的價格確實更堅挺一些。
對比新房情況：
中海順昌玖里開盤均價17.2萬，高區大概16-20萬，低區14-16萬。
也就是說綠城黃浦灣的價格就向新房靠攏了，低區大概9折往下，高區能夠持平新房。
2、中海建國里——跌24%
11#2101，215平，4200萬，19.5萬單價。
而在去年，中海仍有一套215平高區的。成交單價25.5萬，總價5500萬。
一年過去，下跌幅度24%，跌掉了1300萬。
高區價格對比新房持平。
3、華潤外灘九里——跌20%
10#603，366平，5000萬，13.6萬單價。
鏈家沒看到同戶型成交，目前有一套中區掛牌價6200萬，單價16.9萬。
對比降幅是20%，估計和巔峰時期的跌幅也有25-30%。
中低區價格對比新房9折往下。
閔行區
1、古北壹號——跌26%
7#303，260平，4760萬，18.3萬
對比去年有一套255平的，賣到了24.7萬/平。跌了26%。
古北附近沒新盤，古北壹號的低區這個價格已經算比較硬的了。畢竟實打實的生意人圈層在。
徐匯區
1、尚海灣——18%
1期12號901，169平3房，2350萬已售，單價13.91萬。
2022年鏈家顯示的一套166平巔峰成交價16.9萬，跌幅18%。
2期2號2501，223平4房，3130萬已售，單價14.04萬對比鏈家現在17萬左右的掛牌價，下跌大概17%。
尚海灣一二期的價格其實去年就已經下來了，尤其是一期，很多都是13萬就掛出去賣。
目前啟元新房的價格是17.8萬，相當於新房價格的8折。
2、雲錦東方——跌20%
雲錦東方二期11樓，408平，成交8600萬，單價21萬。
雲錦東方二期3樓，408平，成交7600萬，單價18.6萬。
對比過往25-26萬的高峰價格，跌下來了20%左右。
高區大戶型目前價格依然比較高。
雲錦東方依然是上海目前倒掛比較多的地方。挨着雲錦的新房中海項目聯動價只有14.6萬。
即便是對比啟元的17.8萬，也依然有2萬/平以上的倒掛。
浦東
1、財富海景花園——跌20%
財富海景花園35樓，292平，3650萬，單價12.5萬。
目前鏈家有一套低樓層同戶型掛牌15.58萬，成交價至少再跌20%。
2021年九廬開盤的時候13.5萬，現在這些上了年紀的豪宅，價格開始下來了，具體戶型可能價格偏高，但是總體趨勢向下。
資料圖：陸家嘴，財富海景花園
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從成交的情況看豪宅市場普遍會有20%以上的跌幅。
和上海很多產品30-50%的跌幅還是有差距的，不排除會進一步下跌。
個人的判斷至少保持同一水平30%以上的跌幅。
豪宅內部也會分化的，就算同一個小區，也只有少部分產品是超越市場均價的。
今年到4月份的時候，上海2000萬以上的新房就已經賣了1800多套了。
如此爆表的供應，二手豪宅市場不可能一點反應都沒有。
2024-2026年，上海潛在的豪宅供應也不少。
在上海新房限價逐漸放鬆的大背景下。
二手豪宅也不可能逃得掉，價格體系大概率也會向新房靠攏。
現在市區新房豪宅，新天地中海順昌玖里17.2萬/平，融創外灘壹號院16.8萬/平，濱江凱旋門17.28萬/平，徐匯濱江啟元17.8萬/平，保利世博16.8萬/平。
市區高層豪宅17萬的價格拉齊，二手進行對標就可以了。
現在不是一二手倒掛的時候了，新房價格不夠高，二手只能降價。
豪宅新房依然要靠搶，那麼接下來豪宅新房還會繼續上漲，最後可能的局面就是新房20萬，二手14-17萬這樣。
大概就是新房價格的7-85折。
上海最早開始跌的學區老破小、20年的次新偽豪宅、郊區新房等等。
豪宅接近於上海樓市的最後一跌了，當然還個別的學區次新房價格比較高。
豪宅跌完，這樣上海全市的普跌就算完成了。
下跌周期裏面，沒有什麼是絕對堅挺的房子，可以少跌，但不可能不跌。尤其是那些用了經營貸槓桿的。
6月7日上海取消土地最高限價，意味着市場主導的上海樓市要開始回歸。
畸形的倒掛市場要消失了，也必須消失，不然就是給有錢人送錢。
新房價格引領的一二手價格體系將再次回歸。
你們怎麼看？
