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驚爆!中國房產市場還有1億套「影子供應」

—高盛:除住房存量外 中國還有近1億套「影子供應」

高盛估計,除了未售出的住房存量外,中國還有9000萬至1億套「影子供應」,這些住房通常被作為投資性房產購買,並未有人入住。 高盛的表示:「中國的金融體系很大程度上是由銀行驅動的,銀行貸款很大程度上是以房地產以某種形式作為抵押的。這可能是他們認為設定房價下限很重要的原因之一。」「這或許是新方法的開始,如果他們意識到價格繼續下跌,而銷售量卻沒有回升,中央政府將不得不加大資金投入。」

中共政府上周宣佈設立3000億元人民幣(合410億美元)的保障性住房再貸款專項資金,似乎終於釋放出強大火力。但分析師和經濟學家表示,數千億元人民幣遠遠不夠。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)經濟學家Harry Murphy Cruise表示:「考慮到未售出庫存的規模,這只是滄海一粟。」

高盛上周估計,按照成本計算,中國未售出的住房庫存(包括土地和已建成的公寓)高達30萬億元人民幣,相當於去年銷售量的10倍。

5月27日,《金融時報》報道,儘管對中國未售出住房存量的估計各不相同,但通常都遠高於中國人民銀行公佈的資金。這筆資金將通過銀行貸款,幫助地方國有企業購買未售出的房產,然後將其用作社會住房或經濟適用房。

高盛首席中國經濟學家惠山表示:「無論你如何分析,問題的規模和範圍似乎都比我們所看到的中央政府承諾的資金要大得多。」「數學計算顯示,房地產市場存在供應過剩的問題。」

經過數十年的迅猛擴張,中國龐大的房地產行業在2021年陷入停滯,原因是恆大等大型民營開發商現金耗盡。一年前,出於對房地產市場過熱的擔憂,北京方面對該行業實施了槓桿限制。

自那時起,更為安全的、與政府有關聯的開發商陷入了經濟放緩的泥潭,信心也未能恢復。

北京方面對此的回應主要是鼓勵完成未完工的住宅項目,在中國,這些住宅項目通常會被提前購買。

中國政府發佈的新舉措還包括取消最低抵押貸款利率和降低首次購房者的首付比例,這些舉措反映出,中國需要更緊急地重振房地產市場。幾十年來,房地產市場一直是中國經濟增長和家庭財富的支柱。

但此舉凸顯了同樣的謹慎態度,幾年前,由於擔心開發過熱,政策制定者也曾對擴張性的私人開發商進行控制。

新加坡Lucror Analytics高級信貸分析師Leonard Law表示:「這次的危機不像大金融危機,美聯儲出手收購金融機構的所有問題資產。中國試圖採取的措施更有針對性」,因為它「仍需應對道德風險,並小心謹慎,避免泡沫再次膨脹」。

在中國發佈該政策舉行新聞發佈會上,「市場化」一詞被提及了15次。「市場化」是一個常用詞,指政策制定需要以市場為導向的原則。

Law表示,北京方面在房地產危機期間採取的所有措施都體現了這些原則,最終意味着這些措施「對於提供援助的任何政府實體來說必須是有利可圖的,或者至少不能是虧損的」。

過去的政策措施,包括國有銀行向開發商提供信貸額度,都未能恢復信心。

摩根士丹利分析師表示,新舉措「在提供一定緩衝、讓房地產周期順其自然和不擴大地方國有企業和銀行風險之間取得了良好平衡」。

但在房地產市場連續三年放緩的背景下,房價下跌已帶來越來越緊迫的金融風險。4月份新房價格以九年來最快的月度跌幅下跌。

高盛估計,除了未售出的住房存量外,中國還有9000萬至1億套「影子供應」,這些住房通常被作為投資性房產購買,並未有人入住。

高盛的表示:「中國的金融體系很大程度上是由銀行驅動的,銀行貸款很大程度上是以房地產以某種形式作為抵押的。這可能是他們認為設定房價下限很重要的原因之一。」「這或許是新方法的開始,如果他們意識到價格繼續下跌,而銷售量卻沒有回升,中央政府將不得不加大資金投入。」

爛尾樓示意圖)

瑞銀估計,根據35個大城市的庫存情況,政府需要花費高達2.4萬億元人民幣才能將已竣工但未售出的房屋庫存降至正常水平。

瑞銀首席中國經濟學家汪濤表示,儘管中國人民銀行公佈的數字低於這一數字,但政策方向令人鼓舞。「我們認為這可能是一個起點,我們認為可能需要更多,但具體需要多少尚不清楚。」

汪濤補充說,這些措施不會影響她對今年GDP增長4.9%的預測。她說:「我們並不真正期望今年房地產市場出現大幅復甦或增長。我們只是在尋求穩定。」

早在宣佈這一消息之前,中國政府就表示將增加社會住房數量,作為更廣泛地推動再分配政策的一部分。根據2020年公佈的「十四五」規劃,北京承諾在40個城市提供650萬套政府補貼租賃住房。

美銀全球研究部大中華區房地產研究主管Karl Choi表示,新舉措可以「一舉兩得」。

「我們市場人士都在想,住房供應已經過剩了,為什麼還要建造更多的社會住房呢?」他說道。

他補充說,推動經濟適用房建設與人口流入的高線城市有關。

Choi表示,這項再貸款業務「規模雖不大,但意義重大」,並指出其在二線城市有潛在用途。

在低線城市,許多開發商為了追求更高的利潤而積極擴張,保障性住房的重要性就沒那麼明確了。

「我們必須認識到,政府不可能買下所有庫存,」高盛強調。「他們將不得不努力選擇性地購買某些城市,並設計計劃以實現他們的政策目標。他們現在所做的一切都遠遠不夠。」

責任編輯: 方尋  來源:FX168財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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