美國雖然利率居高不下，房價沒有因此降低，不禁讓人懷疑買房需求從何而來？
美國房價漲不停，雖然有部分地區因為疫情期間漲太多，現在有回降的現象，不過整體美國房價仍然是漲漲漲的趨勢，只是漲幅沒有疫情期間那麼誇張。那為何現在房價還在漲？除了上市房供應量少、有眾多的千禧世代到達買房年齡，還有在家工作模式的延續在推動買房之外，其實還有一個原因在默默地推動今天的房價。
最近幾年，美國湧入數以百萬計的合法移民和非法移民。當然，非法移民方面給美國帶來了包括醫療、住房、治安等許多方面的問題，甚至是造成危機。但是，眾多的合法移民也為美國帶來經濟動能，增加了美國抵抗通貨膨脹的韌性。今天這一集，我就要給大家分享最新的美國移民活動，給房地產市場帶來怎麼樣的影響？是負面影響，還是正面影響呢？請看下面分析。
美國人口洞見報告
美國房地產諮詢研究公司：約翰柏恩斯（John Burns），他們最近正在致力於研究，美國的人口移動對房地產行業的影響。這個人口移動包括了，國外移民和美國國內的搬遷活動，影響甚是巨大。所以，約翰柏恩斯在四月初發佈了一份人口分析報告，目的是幫助房地產行業做出正確的決策。
1. 2023年人口成長最多
在這份美國人口洞見報告，點出了四個重點：第一、報告中發現，2023年移民推動了美國歷史上最大的人口成長。據統計，2023年美國人口增加簡直是衝破了天際，增加380萬人，在歷年來是一支獨秀。美國人口普查局在去年底的一份新聞稿中也聲明，2023年人口有成長的州數量，比疫情爆發以來的任何一年都要多。
人口普查局的統計學家說：「儘管出生率下降，但死亡人數也下降了近9%，加上移民數量回升，導致美國經歷了2018年以來，最大的人口增長。」人口普查局統計全美增加160萬人，年增幅是0.5%，全美人口數達到約3億3500萬人。
柏恩斯的人口成長統計，比人口普查局的還要多超過一倍，應該是加上了不少隱性的移民人口數量。不管如何，美國的人口增加，確實給住房市場和經濟帶來了活水，不僅支撐了住房需求，還增加了勞動力能量，並且還幫助冷卻了工資通脹，因為通常本地人的工資，會比新移民的還要高昂。
人口普查局顯示，人口增加最多的是美國南部地區，所以南部的經濟擴張就佔了全美的87%，因為南部是唯一在疫情期間，人口還保持增長的地方，而且在後疫情時代也是增加最多的地方。其它地區，中西部、西部也有十幾萬人口的增加，唯獨東北部，是四大地區中人口減少的，事實上東北部只有紐約州和賓州出現減少，不過減少幅度已經比2022年緩和許多。
這些人口紅利都在幫助美國支撐經濟，這也難怪買房的需求總是多過供應，除了有來自國內的需求，再加上國際移民的需求，導致在有限的供應之下，一直推升房價的上漲。
2. 55歲以上人口握有大量資產
在柏恩斯的人口報告中，第二個發現的是1970年之前出生的美國居民，掌控着107萬億（兆）美元的財富。儘管抵押貸款利率上升，但是前所未有的財富創造，正在刺激住房需求。許多嬰兒潮世代的人，1950年代和1960年代出生的人，他們的財富在過去十年中翻了一倍，導致更多人有辦法為自己和孩子購買房屋，或者是改造房屋。
分析中指出，1950年代和1960年代出生的人，他們的財富增長曲線非常陡峭，比1940、1930的人還要多，不過這也是因為1940、1930這些年代的人可能很多都已經過世了。
總之，這些年長者在房地產上累積的財富，相當驚人，這也就是為什麼買房要儘量趁早，在家庭收入還在成長的時候，儘快在房地產上投入成本，如此一來長期收到的回報就會相當可觀。
3. 在家工作模式正常化
報告上的第三個重點是，現在在家工作的人數比例，是2019年的4倍。在家工作已經形成正常化，在家工作的時間，已經佔全天工作時間的三成左右。雖然，我們看到這種情況在疫情過後，逐漸消退，但仍然為全美房價實惠的地區，創造了對住房的需求，這也讓房屋建築商和租賃開發商，可以往更偏遠的地方開發住房，更輕鬆的購買和承保土地。
4. 「銀色海嘯」沒有出現
報告中的第四個重點，發現嬰兒潮世代的房源並不是所謂的「銀色海嘯」。以往我們總是認為嬰兒潮世代會出現換房潮，或者在過世後，由下一代上市房屋。但是，情況並沒有我們想像中的那麼龐大。據統計，到2033年，嬰兒潮世代的死亡將導致每年有77.2萬套房屋掛牌出售——這個數字看起不少，但其實不到所有自住房的1%。因為不是所有嬰兒潮世代的房屋都會出售，有許多房屋其實會轉變為出租單位。
分析中，這些老年屋主的上市房產，在疫情開始後有所增加，但是並沒有暴增的趨勢，而且預計在未來的十年，也只會緩慢的增加到每年近八十萬套。換句話說，要期望「銀色海嘯」為房市帶來活水，是不用太奢望了。還是得讓建築商多多蓋房子，一些藍州的建築政策、環保政策要多鬆綁，才有辦法加速蓋房的速度。否則，美國房地產市場等不到「銀色海嘯」，已經先被「移民浪潮」給淹沒了。市場供不應求，房價只會越來越貴！
人口遷移對2024房市三大影響
另外，針對不管是國際移民，或是美國境內的搬遷，伯恩斯也透過人口分析，看到三個在2024年對房地產市場的影響。了解這些變化對開發商、建築商，或者是機構投資人、個人投資者都有很大的裨益，你會知道不同地區、城市有哪些人口流動，而人口是一切經濟的根基，不同的年齡又會有不同的經濟模式、消費習慣，所以我們才要定期的更新人口統計數據，來了解地區上的人口變化。
1. 搬家大潮已經結束
移民人口對2024年房市的第一個影響是，疫情以來的搬遷潮基本上已經結束，2020到2021是美國的搬家大潮，從統計上發現，2022年開始搬家潮就已經大幅下降到1100萬人（2021年是1290萬），橘色是指在同一個都會區中搬家，藍色是指從一個都會區搬遷到另一個都會區，作比較遠距離的搬家，到了2023年，搬家人數再度大幅下降到970萬人（回復到疫情前水平）。
而且，現在在同一都會區中的搬家比例，再度大幅上升，2022年曾經下降比較多，2023年回升到接近68.5%。即便是在同一個都會區中搬家，搬到郊區的比例也在迅速下降，2021年的時候，曾經到最頂峰的近8%，2023年已經下降到7.4%。
2. 經濟適用城市是熱點
第二個影響是，現在主要的、價位比較高昂的都會區，這些都會區周邊的小城市，因為房價相對實惠，越來越受到歡迎。因為房價高、利率高，大家只好往比較偏遠的地方去住了。例如在德州奧斯汀、佛羅里達州奧蘭多、科羅拉多州丹佛，這幾個都會區周邊的小城市，因為中位數房價都低於主要城市十萬美元左右，所以就算會增加通勤時間，現在還是會有比較多的人口湧入。
3. 七類搬遷模式
第三個影響，表現在疫情前後，搬遷活動出現很大的變化，疫情期間受到比較多青睞的城市，現在未必再受到喜愛，有些則反過來，從人口外流，轉變為人口增加。在分析中有35個主要城市，共分為七種流動類型：
第一種類型非常吃香，在疫情中、疫情後都持續受到歡迎，南卡羅萊納州的莫特爾海攤（Myrtle Beach）、北卡羅來納州的羅里（Raleigh-Durham）就是這種幸運兒。第二種類型是之前受到歡迎，但是現在正在減弱，亞特蘭大、達拉斯、納什維爾、休士頓就是這類型的城市。
第三種類型也是之前受到歡迎，但是現在幾乎沒有人口增長，奧斯汀、鳳凰城、拉斯維加斯、坦帕都是屬於這類型城市。第四種類型的情況比較嚴峻，之前也受到歡迎，但現在人口出現負增長，奧蘭多和佛羅里達州西南地區，就是這類型的城市。
第五種類型是之前稍微有人口損失，現在卻出現些微的人口成長，這種類型的人口變化就比較輕微，明尼阿波利斯（Minneapolis）、河濱市、沙加緬度都是屬於這種城市。第六種類型是，之前有些微人口流失，現在卻出現更多人口減少，發生這種現象的有三藩市東灣地區、聖荷西、鹽湖城、聖地牙哥、費城，還有俄勒岡州的波特蘭。
第七種類型算是有驚無險吧，之前就有大規模的人口外移，但是在國際移民的進駐之下，抵消了人口流失，這種類型幾乎都是美國一線大城市，比如紐約、三藩市、波士頓、邁阿密、洛杉磯、西雅圖、芝加哥、華盛頓特區。這也確實不難理解，因為在疫情期間，這些有最多人口密度的大城市，有大量人口移居到郊區，或更遠的城市，而疫情解封後，國際移民的湧入，這些最大城市往往就是最直接的接收者。
透過了解這些人口移動，投資者就能進一步做出投資判斷，開發商就能夠知道往哪些地區購買土地、開發哪種類型的住房或是商業建築，房地產經紀人也會知道哪裏的房子更好賣。◇
