2024年3月29日，萬科發佈了2023年財報。報告顯示，2023年營收4657億、同比下降7.56%；歸母淨利潤298億，同比下降43.1%；經營活動現金流淨額39.1億，同比增加42.2億。營收降幅不算大，利潤縮水但畢竟沒有虧損，但真正讓投資人擔心的是銷售持續低迷和債務風險。
萬科能否「活下去」，主要取決於房地產市場的復甦。其次是看手裏有多少底牌。
最大的憂患是銷量持續低迷
疫情衝擊下，2020年Q1萬科合同銷售金額仍達1379億，同比下降7.7%；Q2降幅收窄至1.1；Q3、Q4增幅分別為22.7%、36.2%。2020全年，萬科合同銷售金額7041億，同比增長11.6%。
2021年，萬科的「好日子」只有三個月：Q1合同銷售金額1795億，同比增長30%；Q2同比下滑4%；Q3同比下跌28%，Q4跌幅30%；
2022年Q1-2023年Q2，合約銷售連續六個季度穩定在1000億以上；
2023年Q3、Q4有些鬆動；2024年Q1合同銷售金額580億，同比下降43%。
面對行業不景氣，萬科沒有馬上實施降價：2021年Q3、Q4，銷售面積下降36.5%、38.6%，但銷售均價分別上漲13.9%、14.5%。估計是基於這樣的判斷：潛在購房者有「買漲不買落」的心態，降價效果不見得好。
2022年下半年，單價開始鬆動，Q3、Q4先後降至1.54萬元/平米、1.48萬元/平米。降價只是止住了銷售面積環比下降的勢頭。
2024年Q1，合同銷售面積391萬平米，同比下降37.5%；
2022年Q1，合同銷售面積同比下降42.7%；2023年Q1，銷售面積同比降幅僅為1.1%，似乎穩住了陣腳；不料2024年Q1，銷售面積同比下降37.5%，約為2021年Q1的三分之一（2021年Q1，合同銷售金額、面積分別為1795億、1104萬平米)。
萬科困境的關鍵不是內因，而是房地產行業持續低迷造成的資金周轉不靈。2024年1-3月，前100房企權益銷售總額6029億，同比下降48.1%。
回首往事，「剎車」晚了？
1）沒在第一時間剎車
今天土地儲備的多寡決定着明天的合同銷售規模。拿地節奏赤裸裸地反映房地產公司的激進程度，童叟無欺。
2017年，萬科新獲項目權益面積達2770萬平米；2018年、2019年分別為2490萬平米、2480萬平米；2019年末，萬科土地儲備達峰——在建權益面積、規劃權益面積分別為6170萬平米、3360萬平米，總計9530萬平米。2020年，萬科土地儲備橫盤於9510萬平米。但在建工程權益面積增加了211萬平米，說明萬科「外松內緊」，加緊建設；2021年，萬科獲取新項目的力度明顯放緩，全年新增權益面積1900萬平米，年末土地儲備微降至9340萬平米；2022年，萬科新增項目權益面積銳減至404萬平米，年末土地儲備降至7520萬平米；2023年，新增項目權益面積僅333萬平米，年末土地儲備5810萬平米（其中在建工程3730萬平米）；2020年「820座談會」提出「三線四檔5%」。2021年，萬科拿地規模僅略微回落至1900萬平米。
直到2022年才開始大力剎車，新增項目權益面積僅404萬平米；2023年也只有333萬平米。
回過頭來看，萬科「剎車」是有些晚，但誤判的原因是什麼？
2）誤判的原因
「三條紅線」指：調整總負債率不大於70%；淨負債率不大於100%；現金短債比大於1.0。
2019年末，萬科淨負債率為33.9%，現金短債比為1.8，寬裕度很大、可謂從容達標；只有總負債率一項超標，為76.5%。
總負債率：
2020年總負債率下降4.8個百分點，年末為71.8%，略高於紅線。2021年末，總負債率達標，為69.8%。2022年，總負債率微降至68.6%；2023年，總負債率63.3%。
淨負債率：2020年末，萬科淨負債率僅為18%。此後，由於現金、有息負債都在下降，但現金流失更快，淨負債一路沖高到2023年末的54.7%。但仍遠低於第二條紅線的要求（不大於100%）。
只踩到「半條紅線」，且達標難度不大。萬科認為沒必要急剎車，或許還想着「危中有機」呢。
在最近的投資者關係活動中，萬科的反思是：「在宏觀情況和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調整」，「意識到高速增長終將結束，但我們的行為未能堅決擺脫行業慣性」。
萬科栽在「剎車」晚了，而且「沒踩死」。不是沒錢蓋房，而是把「活」的錢變成「死」的房。
