一部中國經濟史，註定會記住2023。
2023，將成為中國樓市的大祭之年。
在全球超級動盪之下，在灰色大周期明確襲來之後，今年的人民幣資產價格一片血雨腥風——最為血腥殘酷的，不是股市，而是樓市（或推而廣之的不動產）。
從1994年房改至今，在長達近30年的周期中，中國房價曾經三次整體跌幅高達15%-20%，一是2008年，二是2014年，三是今年。
前兩次（2008年和2014年）整體15%-20%的跌幅，在貨幣政策和購房政策的支撐之下，基本上一年至多一年半就能回補甚至超過此前的整體跌幅，在此後若干年看，那兩次其實都是絕佳的撈金抄底區間。
但是，今年呢？
今年整體高達15%-20%的跌幅，會不會又是一次絕佳的撈金抄底窪地呢？
絕無可能！
今年將成中國樓市的超級拐點。
過去30年，中國樓市整體是震盪向上的；未來5-8年，中國樓市整體大概率應該是震盪向下的。
在貨幣政策罕見寬鬆之當下，在樓市政策對購房者無比友好之當下，我為什麼還做出如此悲觀的判斷？
關於這個，最早去年我就做過具體分享，這是因為中國樓市的定價邏輯變了，而且是徹底變了。
• 過去若干年，我們的樓市定價模型，一直遵循成長股邏輯。
所謂的成長股邏輯，就是即便靜態收益率再低（樓市靜態收益率，則指年租金回報率），但是，基於城市化加速帶來的大中城市預期人口增量，市場一直在給予樓市超高估值。
當然，除了這一核心因素之外，還有其他因素，比如，過去若干年地方政府絕佳的一級土地市場操盤能力（飢餓式營銷），比如，城市要素資源的人為割裂（大城市與中小城市、城市與鄉村之間的教育、醫療資源差距）。
另外，從人文視角而言，東亞和極少部分東南亞國家的國民，在經濟發展的一定區間內，幾乎都無法超越「土地和房屋情結」，比如，30多年前的日本，過去10多年的中國，還有當下的越南等。
• 現在的樓市定價模型，已經從成長股邏輯急速轉變為價值股邏輯。
所謂的價值股邏輯，就是將持有收益作為核心考量標準，市場不再看預期的催化劑了。
因為，預期的催化劑，現在已經幾乎不存在了——之於人口增量而言，現在，一是城市化已經進入尾聲（這裏面當然存在一個所謂的存量博弈命題，今天不展開講，今天只講整體），二是老年化和少子化的加速到來，未來的接盤俠變少了。
之於居民槓桿率而言，現在，我們的居民槓桿率已經高達63%，這已經達到30多年前日本資產大潰敗前期的水平——也就是說，之於絕大多數居民而言，再想買房，也已經心有餘而力不足了。
在樓市定價模型徹底改變之後，未來的房價，整體將通過持續的震盪向下，最終將樓市的持有收益率（年租金回報）到達2%-2.5%的區間。
邏輯一旦變化，一切皆變化，且趨勢難以阻擋。
所以，我們現在預判房價的中期走勢（以5年為區間），大家至少應該以2%的年持有收益率，去測算你手裏的房子，到底還有多大的水分，到底還有多大的震盪蒸發空間。
在樓市進入超級拐點之後，之於不同階層而言，中產和部分中高產應該是最慘的。
以一線和二線主要城市為例，真正意義上的中產，其淨資產應該在500-1000萬之間，今天的中高產，其淨資產應該在1000-3000萬之間。
這部分人群的絕大多數，其過去階層的攀升和財富的增長，其實主要源於三個群體：一是因房子獲益的，買房子早的，且買了多套房子的，二是科技大廠和地產巨頭的中高級別僱員，每年工資和激勵收入100-300萬的，三是小企業主，每年淨利潤能有100-300萬，且能持續七八年的。
但是，在這一輪灰色大周期明確到來之後，上述三個中產和中高產的主流群體，其絕大多數，事實都會遭到巨大衝擊。
已然明確的未來時勢，將對中產和中高產構成巨大衝擊，這還僅是壓垮中產的一個關鍵因子——這對絕大多數中產和中高產而言，至少意味着未來預期現金流的大幅減少。
普遍性的房產佔比過高和普遍性的高槓桿，這將成為未來壓垮中產的另外兩個關鍵因子。
現在，我們居民財富的房產佔比，平均已經接近70%，這本身就是一個奇葩的超高佔比。
這一平均值，如果投射到整個中產階層，事實佔比應該更高，至少對於一線和二線重點城市是這樣的——因為一線和二線重點城市，一套稍微像點樣子的房子，至少也要800-1000萬。
這一平均值，如果投射到整個中高產階層，事實佔比也應該接近全國居民房產佔比的平均值，也就是同樣接近70%，在一線和二線重點城市，多數中高產階層的財富大頭，事實也都堆砌在房子上。
至於普遍性的高槓桿，今天我們的居民槓桿率平均值已經高達63%，這對於中產而言，至少在一線和二線主要城市，其事實的槓桿率應該是超過平均值的（重點是貸款買房導致的），對於中高產而言，在一線和二線主要城市，其事實的槓桿率即便低於63%的全民平均值，至少也會高達50%。所以，如果未來數年房價持續下滑，中產死於不動產，應該會成為這個時代的悲涼縮影之一。
事實上，今年，已經有部分中產死於不動產，部分中產和少部分中高產因為斷供，已經導致了一線和二線主要城市的法拍房數量迅速攀升。
