10月17日，經濟觀察網獲悉，自然資源部正着手發文，建議各城市取消地價上限，以及建議取消遠郊區縣容積率1.0限制等。
開發商擔心土拍規則變化加大拿地的不確定性，已經提前「內卷」起來。比如，面對傳聞，一家大型央企華北區域投資人士的應對辦法是，不管新規真實與否、何時落地，年內掛牌的地「應拍盡拍」。
在地價觸頂即轉為搖號的現行土拍規則下，想要在北京等一二線城市拿到好地，需要一定運氣。開發商們相信「運氣」的成分，踏遍了各地寺廟；每次拍地時，不僅一線投拓，連遠程觀「戰」的集團高管都統一穿上全身紅色衣物，圖個吉利……
當然，這些縱橫土地市場的投拓們，並不會將是否參與建設一個地塊、一片區域的可能性完全寄託於玄學。除了更精細化地算賬，他們需要人為地提高「好運氣」，例如，儲備更多進入搖號箱的「馬甲」，那都是搖中地塊的籌碼。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規則。尤其是北京、上海等核心城市，在是否跟進「取消地價上限」這一政策前面臨選擇。
這種不確定性，加重了為數不多還能拿地投資的開發商的焦慮，他們試圖在「靴子」落地前努力搶地。現在，或許是開發商「馬甲」最後的狂歡。
神秘的馬甲
「馬甲」，通常代指一個人同時擁有的其他賬號。
在房地產行業，一二線城市的熱門地塊的競買規則通常是，地價到達上限，迭加競高標準建設方案、競配建或支持面積等後，最後一輪，由開發商抽籤搖號來決定競買人，且同一集團企業不得報名競買同一宗地。
這一規則下，開發商有兩種方式提高拿地概率：一種是「背靠背」，誰搖中地塊，其他盟友都可以參與合作；第二種是找小型公司作為「馬甲」進場競買搖號，背後出資、後續開發建設都由大型公司完成。
「馬甲」神秘，但終歸有跡可循，多數投拓人員已經練就了三招辨別疑似「馬甲」的能力。
以北京市場為例，可重點關注參拍名單上的生面孔，一是外地企業主營業務不在北京，突然進京拍地；二是用企查查、天眼查等檢索，這家公司的對外投資、高管任職信息等出現其他開發商的痕跡；三是拍地1-2個月內，地塊案名等宣傳變更為另一家大型房企。
今年以來，多場土拍出現眾多新面孔，如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置業、揚州華鵬、江蘇師山、成都領陽置業、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業、上海潤哲宏升、廈門岩垚盛等。例如一家名為太原萃豐置業的公司，2023年6月12日註冊，次日便報名拿地。
6月1日，北京順義新城第19街區19-69地塊吸引了45家房企圍獵，最終被成立僅半年多的福建雄旺一舉搖中。彼時，外界熱議其為廈門建發的馬甲。從股東信息看，福建雄旺股東涉及的5家公司，均與廈門建發有過合作。兩個月後，該地塊正式公佈案名——建發·觀雲。
同樣，6月14日，北京順義新城第2街區一宗地被首次進京的石家莊創世紀摘得，這家公司被指是龍湖的馬甲。天眼查顯示，石家莊創世紀對外投資了一家名為河北領拓的房地產開發有限公司，該公司的大股東為濟南龍湖置業有限公司的子公司。直到8月初，項目案名揭曉，為龍湖·御湖境二期。
9月27日，北京朝陽十八里店一宗地吸引了34家房企參拍，最終被成立不足兩個月的成通京置業搖中，該公司註冊資金僅1000萬元。一位接近保利的人士向經濟觀察網透露，成通京置業為保利的馬甲。從股權信息看，該公司實控人曾在保利（北京）房地產開發有限公司擔任高管。
一家Top5央企投資人士陳啟已經摸清了北京區域的馬甲矩陣。以北京為例，開發商找馬甲有明顯的地緣特徵，一般和北京公司所在的區域覆蓋城市有重合，例如一家央企的華北區域分管北京、山東、河北，其找的馬甲多為山東和河北的小型房企和上下游公司。
「找哪個地方的馬甲，主要由這家區域公司的高管和投資人員的關係網決定，和哪些區域的企業和區屬平台關係更好，就會去廣撒網找。」陳啟還透露，馬甲公司並不一定排他，已經出現多家房企共用馬甲的情況，這一場土拍和甲合作，下一場可能就代表乙去拍地。
賭一次運氣
馬甲需要符合兩個基本條件：具備房地產開發資質、有錢。
另一家地產央企的北京投拓人士林枚解釋，房地產開發資質共分為一至四級，北京只要求具備資質即可，對具體等級沒有限制。即使馬甲沒有資質，也可以申請到臨時資質，因此，資質不是難題。
最關鍵的要求是馬甲公司有足夠的自有資金，可以繳納地塊的保證金。
如果馬甲沒有錢，投拓們也有辦法，「拿地資金必須是自有資金，但目前，北京的拿地資金審查只針對拿了地的企業，而不會查所有參拍企業」。陳啟有時需要幫馬甲公司墊付保證金，只要馬甲拿到地，他會給馬甲的母公司打一筆保證金，再由該母公司對馬甲的註冊資本金增資。
「一旦拿到地，通過做大註冊資本金的形式，可以規避資金審查。只要拿地款來自於註冊資本金，即來自股本，就可以解釋過去了。至於股本的錢怎麼來，土地部門不會追究。」陳啟說。
在拍地前就把部分保證金打到馬甲公司上，為了保障資金安全，陳啟一般要求對方提供等額的擔保和質押，並簽訂協議。「找馬甲的一般是央國企，對撥付每一筆資金的必要性和安全性要求十分嚴格，可能還會要求共管銀行賬號」。
據林枚的觀察，一些熱門地塊爭奪戰十分激烈，多家央企會祭出4-6個馬甲上陣。一般會有兩種合作模式：其一，如果一個馬甲搖中，雙方合作開發該地塊，其餘馬甲權當陪跑；其二，只要一家搖中，所有馬甲都參與地塊的開發。
「對馬甲而言，就是賭一次運氣，幾乎沒有成本。」林枚解釋，一般搖號的都是優質地塊，馬甲藉此可以和操盤能力較強的房企合作，品牌房企操盤，馬甲只作財務投入，後續還有利潤和股東分紅，「相當於搖中後就躺着賺錢」。
林枚透露，行規一般承諾，搖中後給馬甲公司10%-30%的股權，雙方同股同酬。
拿地後，項目公司需要進行股權轉讓，引入真正的資方或建設方。一般，民企馬甲的股權變更很快，拿地後1-2月就能完成；如果是國企馬甲，需要走產交所掛牌公示，周期稍長，且開發商會設置一定的保牌條款，以防被「搶」，林枚介紹。
理論上，只要解決資質和保證金的問題，房企可以召集數十個馬甲去搶地，但仍然有眾多房企找不到馬甲。
一家總部在深圳的央企正苦於今年剩下大筆投資額，沒有花出去。為了搖中地塊，這家公司曾組團去雍和宮、潭柘寺甚至出差至五台山，祈求多一些好運。
找馬甲並不容易，「外界看到我找了4家，背後我得找20餘家去談。」陳啟進一步說，實際上，沒那麼多馬甲願意來參拍，比如豐臺青塔地塊，有17家房企和聯合體報名，但地塊隱藏着某些瑕疵。對一個全國性質的馬甲房企來說，它會把全國的地一起看，尤其是下半年北京樓市低迷，回款也比較慢，相比之下，馬甲房企的錢、人員去拍杭州、成都等城市的土地會是更優的選擇。
還有一個現實難題，開發商有限的投拓團隊裏，每人需要同時對接4-5個馬甲公司。為了合作拍下一塊地，陳啟忙着在北京接待馬甲公司的老闆和團隊，還需協助報名、準備上會材料、考慮保證金如何解決、商談雙方合作協議的具體條款等，這一過程中，「馬甲基本不用幹活，不用像我們一樣特別深地研究項目。我們光應付幾個馬甲就精疲力盡了」。
新規將來
陳啟曾多次向供地部門反饋過馬甲亂象，得到的回應是，有關部門認為馬甲的存在是好事，「說明土地市場熱度高」。
上海，被開發商們認證為全國封堵「馬甲」最嚴格的城市。
2016年10月，上海發文加強對土地交易資金的監管，銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，即拿地資金必須為自有資金。
為此，上海設置了事前、事中和事後審查，例如，所有開發商報名參拍前，需提交一份經會計師事務所鑑定過的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》。「開發商先自己請會計事務所穿透資金來源，給出認定報告，再將所有資料交由規自部門裏相應的審計單位複查一遍。」一位熟悉長三角土地市場人士解釋。
同時，每個參拍企業須提前把自有資金存入監管銀行封存並實施監管，這筆資金通常為地塊起價的100%-110%。這成了開發商試圖上馬甲的硬性門檻。
和北京等地不同的是，上海對地塊出讓作事後監管——報名一地塊競買但未競得的企業，後續不得以任何形式參與該地塊的合作，即同場參拍的企業不能參與該地塊後續股權或權益變更，以杜絕馬甲加大搖號概率的現象出現。
前述熟悉長三角土地市場的人士認為，對地方政府而言，地價和溢價率都設置了上限，這意味着賣出一塊地，財政收入的上限已是板上釘釘，多幾十家企業報名拿地，營造出土地市場熱度很高的氛圍意義不大。
一位東部城市規自部門人士回憶，過往土地市場較熱時，其所在城市調整了價高者得這一規則，增設搖號環節，彼時收到眾多競買人的反饋是，「搖號對每家參拍企業是公平的，不論央國企、民企，全憑手氣」。
經濟觀察網獲悉，自然資源部正着手發文，建議各城市取消地價上限，建議取消遠郊區縣容積率1.0限制等。
眾多城市在土拍遇冷及分化加劇的背景下，各地土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規則。
例如，如果取消搖號和地價上限，回歸到「價高者得」時代，會否推高地價？若房地價差縮小，開發商利潤被壓縮，會否影響後續的產品品質？沒有了地價上限，還意味着競高標準建設方案等從此退出江湖……這是上述東部城市規自部門人士正思考的問題。
聽到土拍規則將變的風聲，陳啟便警覺起來，趕緊聯繫潛在的馬甲房企作「備胎」，爭取在年內多拿幾塊地，「怕後面的地越來越不好拿，大家都很恐慌，以前對馬甲亂象群起而攻之，一起打12345，向規自委投訴。但如果真的取消馬甲，那用什麼方式來代替呢？」
林枚也很困惑，公司華北區域手上的投資額想花但一直花不出去，年內最後兩個多月里，「基本上，除了那種看一眼就不行的地不參拍，比如北京六環外特別偏的，剩餘所有掛牌的地塊都會跟一跟」。
