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4大變化主導2018北京樓市:土地、限競房、銷售、租賃

截至12月29日,北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元,同比2795.6億元下降約40%,成交總建設用地面積447.94萬平方米,而舊年為639.02萬平方米,下降約30%。

2018年最後一個工作日,北京完成年度最後一場土拍,限競房地塊,成交價69億元,溢價率13.23%,也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元,同比2795.6億元下降約40%。

這係2018年北京樓市的縮影。

從限競房元年之戰到豪宅維權退房,從“房租飛漲”到長租公寓暴雷,這個試錯率極低的市場每天都上演着幕幕大戲。在此背景下,中小房企生存空間被大房企加速擠壓,後者市佔率進一步提升,前十強房企洗牌,既有抱團取暖,也有逆勢突圍。

無論如何,北京作為超一線城市,雖政策嚴苛,但2000多萬的人口基數讓市場需求依然旺盛;雖周期跌宕起伏,但論市場健康程度,也非任何一個二三線城市可以比肩。

儘管經歷了創下316億元單日成交記錄的土拍盛宴,但低迷依然係今年北京土地市場的關鍵詞。

11月26日這場北京土拍,被眾多媒體形容為史無前例的“武林大會”。當日,12宗土地集中釋放(1宗流拍),超30家房企競拍,成交價316億元。當日既有最高溢價率49.3%,亦有零溢價底價成交,全天平均溢價率在20%左右。

諸葛找房數據統計顯示,截至12月29日,北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元,同比2795.6億元下降約40%,成交總建設用地面積447.94萬平方米,而舊年為639.02萬平方米,下降約30%

2018年全年,北京市國土局共推出72宗經營性用地,其中成交63宗地塊,流拍7宗,中止出讓2宗。

此前有媒體報道,2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%,而2017年成交土地溢價率則為28%。

諸葛找房研究人員告訴《每日經濟新聞》記者:“由於市場下行,房企回款速度放慢,現金流較為困難,北京土地流拍現象較為嚴重,土地成交溢價率較低,部分地塊以底價成交,因此2018年土地成交總金額會下降較為嚴重。”

北京曾係各房企重倉布局的目標,但由於限競房、共有產權房的預期利潤模糊,部分開發商在京拿地意願降低,其餘的出手更加謹慎。今年排名行業前三的拿地大戶萬科、碧桂園、保利在北京土拍中表現冷淡,萬科、碧桂園分別參與聯合拍地,各拿下一個項目,而保利沒有在北京拿地。

值得注意的係,朝陽區2018年的土地出讓金達276.98億元,居於北京各區之首。大興區出讓土地建設用地面積達88.21萬平方米,成為今年北京出讓土地最多的城區。

圖片來源:安居客

2018年係北京樓市的限競房元年,其市場供應佔據了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中,40宗為限競房地塊,佔比約63.5%。

瀛海府係北京首個入市的限競房項目,一期開盤當日全部售罄。《每日經濟新聞》記者實探瀛海府時,銷售人員曾表示:“(二期)就剩三四套房了,您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要係今晚交錢,那這套係您的,聽日就不敢保證了”。

入市之初,由於明顯低於市場均價,限競房一度受到了市場追捧。但係,此後北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆,順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。

根據中原地產研究中心數據,截至12月24日,北京入市限房價項目36個,供應21251套,但網簽數據只有4196套,佔比僅19.7%。實際銷售比例不足40%,庫存超過萬套。

目前,北京累計供應的限競房土地合計84宗地塊,85個項目,797萬平方米。未來一年,北京要入市的限競房住宅土地在550萬平方米左右,約5萬套限競房。

對於限競房來講,開盤能去化3~4成就已經係及格,而如果可以賣掉一半,就已經屬於優秀。根據諸葛找房的榜單,在今年銷售前十的項目中,僅有瑞悅府一個限競房項目,成交金額35.72億元。

中原地產首席分析師張大偉表示:“目前,限競房項目已開始出現明顯的價格調整,隨着後續供應量的繼續上升,在供應集中且銷售難度較大的區域,限競房有可能開始出現價格戰。”

供應井噴和成交量萎縮帶來整體商品房庫存的大幅上漲。當下樓市商品房住宅庫存已經接近7萬套,刷新近3年最高記錄。

此前有媒體報道,截至12月28日,北京市新建期房成交套數僅有25151套。考慮到12月29日係本年度最後一個工作日,且近期日網簽量穩定在300套左右,因此2018年新建期房成交套數大概率刷新歷史記錄,成為北京自2005年有網簽歷史記錄以來最差的一年。

樓市賽道的轉換,意味着不同房企的命運,一個新的格局已經慢慢生成。但在容錯率極低的北京樓市,轉型之路並不好走。

據諸葛找房,今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額,比2017年縮水31.3億元,下降約2%,但部分房企把握機遇,高歌猛進,促使榜單實現了“大換血”。

圖片來源:諸葛找房數據研究中心

具體來看,首開以264.46億元蟬聯銷冠,萬科以201.15億元守住第三;中海、金地彎道超車,排名較2017年分別上升22名、17名,位於第三和第七;金茂、九龍倉也加速趕超,挺進前十。

據《每日經濟新聞》此前報道,今年前6個月,首開完成全年目標的30%;今年前10個月,首開僅完成全年目標的50%。而到了12月初,首開在北京區域品牌發佈會上表示,2018年公司房地產協議銷售額將突破1000億元,其中北京區域佔比約一半左右。不過,最後兩個月完成全年千億目標的50%,首開的銷售業績,成為2018年北京房企的最大謎題。

而港資豪宅操盤手九龍倉在京首個限競房項目,亦成為市場重要的風向標。“我們的項目不需要做推廣,很多客戶都係自己找過來的。”銷售人員曾如係向《每日經濟新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多,周邊新房房價都已經賣到10萬+了,我們作為限競房,價格上會很有優勢。”

此外,記者留意到,2018年全年銷售前十的項目中有七成為中高端項目。

其中,中海寰宇天下瞄準石景山區4年來商品房住宅供應斷檔的契機,實現103.18億元銷售額,以37億元優勢穩坐榜首;亦庄金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其後。

諸葛找房研究人員表示:“房地產行業快速增長的勢頭基本上已經結束,但大多數房企為快速回籠資金,在下半年採取了高周轉模式,促使北京的行業銷售規模仍處於高位。”

長租公寓在2018年的舞台上出盡風頭,租賃市場亂象叢生,漲價、暴雷、甲醛等敏感詞令其時刻處於風暴眼。

5月,北京首個企業全自持租賃項目萬科翡翠書院啟動預租,“10年180萬元”備受爭議。

7月,北京“房租飛漲”話題發酵,我愛我家(4.67+2.64%,診股)前副總裁胡景暉高調宣稱資本推高房租,矛頭直指蛋殼和自如,一時群情激憤。

此後,自如、蛋殼等10家企業,共同承諾落實北京市住建委等機構“三不得”要求,並拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。啲長租機構還承諾,未來新增租賃房源維持租金不漲,續約房源漲幅不超過5%。

然而數據不容樂觀。

據安居客《2018年中國住房租賃報告》,1~11月,北京市租金同比漲幅雖然沒有超過5%,但從價格段看,北京租賃房源的整套租金價格高於4500元/月的佔比61.5%,千元以下的房源佔比僅2%。

供應方面,今年上海、北京、深圳租賃房源供應量位居全國前三,佔比分別係11.9%、11.3%、10.6%,但係京津冀城市群供應量同比減少7%,為唯一負增長區域。

與此對應的係,1~11月北京的租房需求同比漲幅達30.9%。戶型需求方面仍以對價格敏感的剛需為主,北京對於一房的租賃需求量佔比超50%。

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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