誰能比廣東房企中國奧園話事人郭梓文更「大心臟」？眼下，他的公司正在生死關頭，他卻能步履輕鬆。
單看他最近一次在公眾場合露面的精氣神，很難想像他的奧園集團正在渡劫，旗下三家上市公司中國奧園、奧園健康、奧園美谷無一倖免，各有各的難。
9月25日，資不抵債的中國奧園終於迎來復牌。據港交所上市規則，連續停牌超18個月就將被除牌，於2022年4月1日停牌的中國奧園，9月30日就是大限。
郭梓文在過去近一段時間的奔走有了些許成效，然而對於爆雷的奧園而言，仍看不見未來。
創業33年，郭梓文或許從未如近兩年這般忙碌過。負債近2500億，處在至暗時刻的奧園，一場生死大考正在來臨。
壹
郭梓文1964年出生於廣州番禺，已年近花甲。2021年奧園危機曝光後，有消息稱，郭梓文重回前線，帶隊尋求化債之法，他負責境外美元債，時任奧園集團副董事長郭梓寧（其胞兄）負責境內債談判。
郭梓文為了籌資化債，事必躬親，據第一財經援引奧園內部人士的說法，「郭梓文親自去看債務重組的各種細節，即便在疫情最緊張時期，他仍頻繁來往於廣州、香港，與債權人進行談判。」
中國奧園的爆雷其實早有苗頭，進入2021年，藍光發展、陽光100中國、恆大、花樣年、當代置業、新力控股等房企流動性危機陸續傳出，奧園在拿地和投資上也較以往明顯減少。11月，一筆6600萬元信託貸款違約的傳聞將奧園的危機公之於眾。
自此，郭梓文便開始了自救征程，途徑不外乎出售資產、尋求合作、引入戰投等。
如，中國奧園引入恒基地產聯席主席李家傑為戰略投資者，加上郭梓文通過家族信託認購股份，累計獲得10億港元輸血；出售中國奧園位於香港、海外等地的多處資產。
不同於其他出險房企，引進國資戰投是郭梓文為中國奧園選擇的主要化債方式，今年以來，奧園舊改引入國資紓困步伐加快：
1月，翠微村項目獲山東能源旗下子公司山東健康入股60%，該項目是中國奧園在珠海主城區最大的舊改項目，預計總體貨值逾200億元；
2月，中國奧園將奧園健康29.9%股份出售給南粵基金全資持有的Best Discovery International Limited，套現2.56億港元，7月18日，交易完成，中國奧園持股24.68%，為第二大股東；
4月，郭梓文找來有國資背景的西安航投科創，奧園與其將在陝西區域的項目展開投資和深度合作；
兩個月後，即6月，郭梓文找來「真金主」，中國奧園和中國黃金旗下中金國測，就位於大本營廣州的超千億貨值的舊改項目達成合作，涉及黃埔、荔灣主城區的重點區域，有望明年實現供地。
郭梓文一改此前激進、大手大腳的運營做派，走穩健的化債路，減少投資、減少拿地、重視現金流測算等。
在對內上，郭梓文展開了前所未有的整風運動，調整架構，減少管控層級，實行扁平化管理。同時，還對高管團隊進行了調整，並請來武捷思做自己的顧問，其在金融圈名聲赫赫，擅長債務重組。
一系列的回血和調整舉措，贏得了喘息之機。目前，中國奧園存續的12隻共約116億元公開債務產品上月已全部展期，展期三年，可以說其境內債務壓力稍稍緩解。但與此同時，中國奧園眼下共有10隻美元債存續（規模31.88億美元），已全部違約。
貳
地產界流傳着一句話「中國地產看華南，華南地產看粵系」。
從內地第一家房企深房集團，到招商蛇口、萬科、中海、金地、越秀，再到1990年之後一系列民營房企在這裏破土而出：
1992年，楊國強在佛山順德成立了碧桂園，陳卓林創立雅居樂，許家印從老家河南舞陽鋼鐵廠辭職剛到深圳。
1993年，張力和李思廉在40多公里之外的廣州成立富力地產，這時，朱孟依創辦的合生創展已成規模。
3年後，即1996年，許家印從鵬達房地產公司退出，另起爐灶組建恆大，至此，地產華南五虎形成隊形。
也是這一年，32歲的郭梓文不再滿足只承包和搞活虧損國企的買賣。彼時，郭梓寧任番禺最大國企廣東梅山糖業總公司黨委委員、黨政辦主任，下面的房地產公司經營不佳，兄弟倆考慮再三決心聯手競標該業務的承包權，隨後籌建金業集團（奧園集團前身）。
從第一個項目金業別墅花園，到1998年借北京申奧熱，推出金業體育花園項目，並藉機引進國家體育總局下屬的中體產業集團，在北上廣多地開發了奧林匹克花園項目，其中廣州奧林匹克花園樓盤創造了五銷五磬的記錄。
2001年，北京申奧成功，奧林匹克花園項目成為眾人競相追捧的樓盤，郭梓文身價水漲船高。次年，他就上榜福布斯中國100富人榜。
郭梓文對地產結合體育的打法異常自信，「我是背水一戰，旁人認為我做不到，我越要創造奇蹟。」
目前，奧園集團旗下有中國奧園、奧園健康、奧園美谷三家上市公司，其中中國奧園和奧園健康為港股公司，奧園美谷在A股上市。
2019年奧園健康在港交所掛牌上市，郭梓文（左）敲鐘慶祝。圖片來源：視覺中國
這三家上市平台，除了主營地產開發的中國奧園，奧園美谷已從房地產開發、文旅康養等變身醫美，奧園健康主要涉及商業運營、物業管理和智慧社區服務、城市生活服務等。
中國奧園是奧園系的核心以及地產開發平台，也是奧園系的爆雷點。日前相繼復牌的奧園健康和中國奧園已成仙股，股價均在1港元之下；奧園美谷也受中國奧園所累，業績突陷巨虧泥潭，股票已變成*ST美谷。
財報顯示，2022年中國奧園營業額同比大降62.6%，2021—2022年累虧逾400億元，今年上半年大幅虧損依舊，達28.96億元。截至今年上半年，其仍舊是資不抵債，負債2423.53億元。
叄
郭梓文是從番禺走出來的地產企業家，土生土長的廣東人，行事低調神秘，但做派膽大激進，「快快快」據說時常掛在他嘴邊。
追逐熱點的中國奧園，在蹭上奧林匹克熱點後迅速崛起，然而其間的兩次踩坑，也讓奧園錯過了再上一層樓的機會。
2003年，郭梓文為了奧園借殼上市，斥資6400萬元從湖南出版集團手中買入誠成文化11.3%的股份，並將後者改名奧園發展。殊不知，誠成文化是湖南出版集團從許晴前男友劉波手中購入的，後來證實是個「窟窿很大的殼」，一系列資本倒騰，中國奧園不僅未能上市，反而陷進泥沼。郭梓文遭遇人生第一次滑鐵盧。
隨後幾年，在郭梓文和奧園沉默於江湖之時，新華南五虎中另外四席起勢，其中郭英成的佳兆業拿到「中國第一爛尾樓」廣州中誠廣場項目，開始了舊改徵程；孔健岷的合景泰富搶先奧園於2007年7月在港上市，而且還獲得香港四大家族中的李兆基和郭炳江的投資。
同年10月，中國奧園終於在香港上市，這一年，郭梓文時隔兩年再次重回富豪榜，躋身胡潤2007房地產富豪榜第28名。
資本的助力讓郭梓文再次喊出「快快快」，中國奧園又開始頻繁地併購、拿地、多元化。
金融危機爆發當年，他決心北上，次年7月奧園斥資3.7元收購北京世紀協潤41.33%股份，藉此獲得長安8號樓盤的操盤權。郭梓文原希望能借進京的第一個項目為奧園在3年內帶來超120億的收入，然而入市兩年13億的銷售額，給了他的北伐夢一記重拳。
鎩羽而歸的奧園二次歸於沉寂。
2015年，樓市開始了新一輪漲價去庫存，中國奧園再次利用高槓桿、高周轉的經營發展模式啟動擴張戰略，業績也開始大漲。自2015—2019年，其銷售額漲了近7倍，土地儲備和負債也隨之增長，有息負債4年漲了近5倍。
2019年，中國奧園土地儲備規劃總建築面積達到1425萬平方米，同年，中國奧園操盤銷售金額實現1027.7億元，正式邁入千億俱樂部，並擠進中國房企30強。
不同於其他大佬在房企危機爆發後頻繁對外發聲，郭梓文自奧園危機後，僅在2021年底堅稱「不躺平，要做行業困境中成功突圍的典型優等生」。
中國奧園能頻繁獲得國資的救助，除了郭梓文積累的資源，就是奧園擁有可觀的舊改項目，其擁有的城市更新土儲主要集中在大灣區，這是郭梓文手裏爭取白武士馳援的最有價值籌碼。
據中國奧園官方披露，截至2022年2月28日，奧園正在推進中的城市更新項目有74個，預計可售面積達3100萬平方米，合計貨值約9000億元，絕大多數位於粵港澳大灣區中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等五大核心城市。
或許這也是郭梓文在出席中國奧園與中金國測簽約儀式時，如此精神奕奕、笑容滿面的原因所在。
不過，眼下最讓他擔憂的是境外債務的重組前景。與不少出險房企一樣，境外債務的重組成為它們繞不過去的一道門檻，能否獲得債權人同意並順利實施，一切還是未知數。這位廣東地產大佬，不得不背水一戰。
