前不久,碧桂園董事局主席楊惠妍來了一趟北京。有一晚,楊二小姐帶着老公,跟融創董事長孫宏斌吃了個飯。
他們各自的企業,幾乎同時站上了中國商業的巔峰。但短短几年後,兩家企業又站在同樣的命運岔路口。融創在去年年初開始出險,而比融創多堅持十幾個月後的碧桂園,也即將宣告彈盡糧絕。
楊二小姐很少喝酒。但那天她喝下一瓶紅酒,之後她問老孫:怎麼辦?……
「怎麼辦」這個命題,從2022年7月份開始,就橫亘在碧桂園的頭頂。那時他們剛剛宣佈上半年業績盈利,管理層做了一個判斷,認為在當時的大環境下,碧桂園早晚挺不住。
從那個月開始,碧桂園便向省里求助。一位高管對求助非常樂觀,但另一位則非常悲觀:通過什麼方式救助呢?
楊二小姐則是在今年3月接替父親楊國強,成為宇宙房企的掌舵人。匆忙跳上這艘在狂飆中開始下沉的大船,她在上任第三天就開了第一槍:將碧桂園58個區域公司,砍到29個。
但這避免不了接踵而至的壞消息。剛放開疫情的1月份,碧桂園銷售額還是220億;3月份賣到了250億;但到了7月份,銷售額掉到只有120億了。
一百億出頭的月銷售額,對於一家總負債一萬多億的房企來說,真是杯水車薪。一直盯着碧桂園的一位十強房企董事長在7月中旬跟我說:碧桂園很難熬過債務集中到期的9月份。
一
上周的北京,在跟楊惠妍吃完飯後,孫宏斌跟朋友盤了下碧桂園的資產,說:好像比融創難多了。
但最先揭開碧桂園蓋子的,竟然是自己人——碧桂園服務總裁李長江。
7月19日,身處退休傳聞的他和老婆減持了碧桂園服務322萬股股票,套現了2824萬。這筆錢還不到李長江在碧桂園兩年的工資,但釋放了一個極其不好的信號——上一次這麼不計成本減持自己股票的,還是恆大地產總裁夏海鈞。
大家也很快見證了這次套現扇起的風暴。一份預期悲觀的小作文很快流傳開來,說龍湖迅速反應,緊急召開營銷會議,說要趁着碧桂園還沒有暴雷,不惜代價拋售存貨。
7月21日,碧桂園多隻債券開始暴跌。市場惶恐甚至大於恆大暴雷之前夜。但隨後,一個更不好的信號出現了。
7月30日,碧桂園服務發佈公告,大股東楊惠妍將價值60億的公司20%股份,捐贈給國強公益基金會(香港)公司。國強公益基金會剛成立一個多月,創始人是:楊惠妍的妹妹楊子瑩。
就此,碧桂園地產公司和物業公司完成了最後一點風險切割。碧桂園董事會主席楊惠妍,不再是碧桂園服務的最大股東。
完成切割的第二天,碧桂園發佈公司業績預告,2023年上半年,碧桂園從同期的淨利潤19億元,轉為淨虧損。8月7日,碧桂園沒有支付兩筆美元債的2250萬美元利息。這一天,他們首次公開承認,陷入流動性危機。
二
2022年7月,碧桂園就像恆大一樣,開始給省里寫求助信,說如果樓市持續這個狀態,他們可能很難熬過2023年。和恆大的劇本差不多,碧桂園也沒得到什麼回應。
2022年,廣東省一般公共預算收入幾十年來首次下滑。其中稅收收入不足萬億,同比下降13%,政府性基金收入同比下降近4成。
省級層面求助失敗了。後來碧桂園請求深圳、惠州等地,收購碧桂園一些沉澱資產,也沒有回音。最終,還是佛山和順德政府部門,幫了碧桂園一把。佛山城投為碧桂園的中債增提供了反擔保,順德回購了一批碧桂園人才公寓。
其實,地方政府財政也不寬裕,但他們還是告訴碧桂園:一定要挺下去。
去年年底,金融「十六條」政策出台後,碧桂園財務有一定程度緩解。但一位碧桂園高管說:一個病人已經病得很嚴重了,哪能幾顆藥就救得了。
佛山後來成立了一支由副市長帶隊的專班,專門幫助碧桂園做協調政府資源、傳遞信息的工作。這段時間,工作組非常辛苦。上周有篇小作文說,工作組進駐碧桂園後,要求楊家和直系親屬拿出自己和關聯企業海內外的家底,做好自己的事情後,政府再考慮支持其發債。
要求開發商老闆和高管吐出家底,是行業現階段一個不成文的規矩。孫宏斌去年以無息股東貸款的名義,為公司提供過一筆4.5億美元的貸款。那筆錢,是老孫掏出來的公司分紅。前幾個月失聯的融創高管遲迅,據說最近也出來了。據說,他在裏面也吐了不少錢。
8月4日,碧桂園服務公告稱,決定將分紅時間從8月30日前後,提前至8月11日前後。據估算,楊惠妍可以收到一筆4.5億元分紅。
三
8月10日深夜,碧桂園公佈了上半年詳細的虧損數據:淨虧損450億至550億。公司遇到了自成立以來的最大困難。
公告共有三部分內容。第一部分說為什麼虧損——首要原因是銷售下行,導致毛利率下降。今年前七個月,碧桂園權益銷售額同比下降35%;從四月到七月份,銷售額更是連續四個月下降。
2022年底,碧桂園的有息負債2713億元,其中短期債務937億。而他們賬面上非限制現金1282億,能覆蓋短期負債。所以,碧桂園年初認為在當時的銷售情況下,償債壓力不大。他們甚至試圖轉型一、二線,參與多個核心城市土拍。當然,他們是搶不到的。2023年,窗口很快關閉了。
自2020年開始,碧桂園的現金流量表就是負的。過去三年他們一直在還債,卻幾乎融不到錢。他們的現金流全靠銷售額裝點門面。現金餘額也在不斷下降,2019年是2490億,去年年底縮水了將近一半。
2022年銷售額腰斬時,這已是一張勉強平衡的局面。碧桂園用放棄利潤的銷售打法,提高經營現金流,毛利率跌了三分之二。也就是總裁莫斌所說的:2022年,碧桂園在利潤表上付出了巨大的代價,打贏了關乎企業生存的鐵原保衛戰。
但放開疫情的2023年前七個月,銷售額居然又同比下降35%。當三、四線城市的人們不買房了,碧桂園最後依靠的經營性現金流,也就枯竭了。
公告的第二部分內容,講碧桂園之前是怎麼自救的:賣房子和資產、降低費用。
據筆者了解,碧桂園幾個月前就基本停止了對外付款。供應商款項大面積推行抵房,大宗住宅積存地塊只要全款,價格都可以商量。連監管賬戶資金都在想盡辦法往外提。
第三部分,是說碧桂園接下來打算怎麼辦。除了要繼續保交樓、賣房子、出售資產,還有一條是將與投資者溝通,考慮採取各種債務管理措施:為各投資者保存價值、維護利益——曾經的宇宙最大房企,開始為暴雷做鋪墊了。
8月13日晚,碧桂園拉開了債務重組的序幕,旗下11隻境內債券,自第二天開市起全部停牌。債券總餘額為157億,其中到期最早的,就是9月2日要兌付的39億元私募債16碧地05。
債務重組無非就是和債權人談判展期。一旦成功,就會獲得喘息時間,把公司重心從償債中剝離出來,用於公司經營和發展。據說,旭輝也在去年9、10月份嘗試過債務重組,但他們失敗了,在11月初宣佈了停止支付境外債本息。
碧桂園談判情況看起來不容樂觀,8月16日,碧桂園地產集團在一份債券繼續停牌的通知中說:當年公司債券兌付存在重大不確定性。
四
2021年10月,央行領導回答恆大系統性風險問題時說,恆大債務危機是個案。前幾天,給龍湖的朋友發消息說:現在看,可能唯一的個案,是龍湖。
房地產行業筆者比較欣賞三個企業家:綠城的老宋,鏈家的左暉,麓湖的老羅。在一個將權力尋租、金融槓桿和輿論掌控玩到極致的行業,我曾覺得,他們有可能改變這個行業發展的定律:靠精益求精的產品和服務也能成功;用自己的價值觀影響更多的人和企業。
碧桂園曾寫過很多次。不管是產品還是價值觀,它一直都不是咱喜歡的公司。
這家公司的成功在於2015年賭對了中國貨幣增發,以及棚改為三、四線城市帶來的巨大改善需求。
房地產作為一個商業模式,有很多地方需要改進,但碧桂園偏偏選擇了「快」。將地產帶上了以資金周轉率為綱的道路,從公司到高管,都開始加槓桿。結果就是,它在三、四線城市批量製造了一大批敷衍的住宅,並影響了一大批房企。
這批房企開始抄碧桂園作業:挖它的人做高管,學它的合伙人制度,學它的高周轉,被放大的不僅有槓桿,還有無休止的個人私慾。
之前寫恆大時說的——貨幣不會永遠超發,樓市不會永遠過熱。最終,抄作業的房企,都走上了一條不歸路。
普通人踩雷P2P,富人踩雷信託,大老闆的雷就是野心。但不管怎樣,房地產業已經危若累卵。一旦萬億規模的碧桂園重走恆大舊路,對於整個行業來說,無疑是又一次重大打擊,尤其是對那些還在咬牙堅持的企業來說。
恆大暴雷引發的連鎖是,行業縮減了5萬億的銷售規模,產生了上萬億的壞賬,喪失了全產業鏈數不清的工作崗位。
恆大目前在建項目是778個,但碧桂園是3121個。碧桂園這3121個項目,代表了65萬套預售房,背後是65萬個家庭。如果按三年完工計算,那碧桂園僅對市場端的直接影響,將持續三年。所以,彭博社分析師說:碧桂園危機的衝擊料比恆大更大。
碧桂園也在公告中隱晦地提到了這點。他們說今年計劃交付70萬套,但上半年只交付了:27.8萬套。
2018年,不少媒體寫過碧桂園連環的工程事故,引起了廣泛關注,包括楊老闆自己。他們也開始在那時踩下了剎車。恆大出險時,碧桂園一位高管跟我說:感謝那時的監督,讓我們主動降速,否則我們將比恆大還慘。
他們不是不懂剎車,而是很多事情,已經身不由己了。
五
該怎麼救助以碧桂園為代表的民營房企?我曾問一個幫助民企重整的官員,他說他們的原則,就是六個字:市場化,法制化。
這六個字特別好。不僅是救助民企時需要市場化、法制化,對待市場本身,我們也應該這樣。碧桂園的迅速擴張背後,地方政府是重要推手。還沒拿地就開工、挖個坑就賣房。監管賬戶無監管,這些事情沒有地方政府的默許,是不可能做到的。
他們是碧桂園等企業膨脹的重要推手,但一旦企業流動性出現問題,毫不留情地寄出雷霆手段的也是他們。比如,超額管制監管賬戶。陽光城的朋友說過,有個項目完工只需要3個億,但監管賬戶里被凍結了9個億。
前段時間,重慶巴南區有總價83萬的精裝准現房洋房,客戶只需要首付4萬,放款後返現5萬:相當於客戶買房後倒拿一萬。打聽了一下,這個項目是雅居樂的美好時光名著。
大家都知道重慶樓市現在壓力有多大:二手房去化周期18個月,偏僻板塊甚至要26個月以上。巴南區則是重慶主城九區里最差的區。雅居樂大家可能知道,是屈指可數的至今未暴雷民營房企之一。他們和碧桂園極其類似,大部分庫存所在城市能級偏低,銷售已經十分困難了。
負首付是他們最後的掙扎。他們還在努力自救,但所有的小心機,都被叫停了。有很多地方政府都出台了政策,不允許降價賣房。李超人在香港可以7折賣房,內地房企不行。
上個月,各地發佈的穩樓市調控政策有72次。中央對房地產政策積極定調後,一線城市也都相繼表態,一線城市的政策也正在路上。所以,最近的情況又不一樣。
這幾天,一張南昌縣住房保障中心發給欣光花園項目的函到處傳播。南昌縣的領導對項目營銷工作極其不滿,認為項目二季度房地產銷售排名靠後,嚴重影響該縣房地產市場發展,要求房企對銷售不力的團隊:約談、調整、解聘……