「泰禾還想打我們錢的主意。」泰禾北京院子二期業主秦嘯非常氣憤。
自從發現這家公司兩次挪用他們的購房款後，包括秦嘯在內的幾百名業主，就再也不信任泰禾了。這幾年來，他們一直與泰禾進行纏鬥，終於將他們的購房款，放到了監管賬戶。這個錢除了拿來建二期項目外，泰禾是沒法挪作他用的。
北京院子二期由三大部分組成：合院、疊拼（兩者皆為別墅的戶型，合院指幾個住戶合用一個庭院，疊拼指一個多層的別墅由幾家合住）兩個限競房項目和泰禾的自持項目，秦嘯買的是疊拼別墅。
就在秦嘯們終於鬆了口氣時，一件令他們憤怒的事再次發生了：北京院子二期三個項目，有同時開工的跡象。對此，秦嘯們是斷然不能接受的。因為，目前能夠動用的錢，只有疊拼的購房尾款。「如果三個項目同時開工，資金是遠遠不夠的。」這也就意味着，秦嘯這些年的努力，很可能付諸於東流。
秦嘯們不是沒有想過解決方案：疊拼業主去買車位，泰禾用車位的錢，將自持部分建起來後，將其交給債權方華融處置。
這樣，華融可將合院的尾款釋放出來，合院項目就有錢開工了。泰禾並不同意這個方案。因為，這家早就出險了的房企，這些年患了「荷包幹癟症」，他們要抓住任何儘快回籠資金的機會。
就在泰禾再次觸動秦嘯們的神經時，一個無懸念的消息在8月4日傳來了：這家曾經的千億房企，被深圳證券交易所摘牌了。至此，泰禾成為今年以來第四家退市的房企。此時此刻的泰禾，可謂是內憂不斷，外患不停。
一
「又走了一批人，人人自危」
從2023年3月開始，泰禾進行了內部人員優化。「淘汰三分之一，置換三分之一，留下三分之一。」多名知情人士告訴「市界」，泰禾進了一些年輕人。與此同時，這家公司還一口氣引進了許多高管。
截至4月底，有7名人士加入泰禾。四個副總裁：資金財務條線的莊辰明和余歌，上海區域運營線的李剛、負責物業的李勇軍；三個總裁助理：靳丹、張晉偉、張博分屬人力、信息和財務。
彼時，泰禾仍然高喊「二次創業」的口號，以至於去面試的一個職業經理人說，泰禾還在突破自我，這比較有吸引力。然而，泰禾內部員工的心態，卻悄然發生改變。這種變化在7月下旬愈發明顯了。「戰戰兢兢，人人自危。」一位知情人士向「市界」如此形容泰禾員工的現狀。
泰禾太原公司發生的一件事，成為這些員工心態變化的最大催化劑。「市界」從多名知情人士處得知，7月20日左右，因涉嫌挪用資金一事，太原公司幾名前員工被帶走了。其中包括太原公司前總經理陳輝邦，他在2019年就離開了泰禾，但仍然難辭其咎。陳輝邦這個名字，在金尊府網簽合同上出現過，金尊府是泰禾在太原的第一個項目。
金尊府是泰禾的一個重磅產品，在多個城市都推出過，然而，由於限高、泰禾挪用32億購房款等原因，金尊府成為太原最大的豪宅爛尾樓。要想復工復產，在不加精裝修的情況下，泰禾金尊府還需25億元，才能完工。
這些年裏，金尊府的業主被絕望、憤恨等情緒左右着。這種情緒在看到全忠的那一刻，如山洪決堤般爆發了。全忠是泰禾集團副總裁，分管品牌工作。在陳輝邦們被帶走後，全忠趕到了太原，與金尊府業主，來了一次會面。
現場的相關人士表示，全忠在現場向業主，介紹了集團正在多方籌措資金保交付的多項措施。
泰禾近年來一直在宣傳樓盤的復工消息。然而，「市界」從多名泰禾業主那裏了解到，有很多樓盤並沒有復工，有樓盤即便是復工了，也並不是有效復工。
以東莞泰禾新天地為例，「購房款被挪用導致樓盤爛尾後，泰禾還要我們簽署墊資協議，才可以自己掏錢裝修。」新天地的一名業主氣憤地告訴「市界」，「業主自己掏錢裝修，被他們拍照發到公眾號上，冒充自己復工。實際上，樓盤從來沒有復工過。」
廣東泰禾肇慶院子，的確有工人正在施工。不過，肇慶院子的一名業主向「市界」抱怨道，「按照100多戶的工程量來看，需300人實打實的工作，才能稱做有效復工。如今的施工人數和速度，連主體都沒有完成。」
另一邊，太原前員工被帶走的消息傳開後，泰禾內部員工可謂人心惶惶。「職業經理人最近又走了一批，很多人開始自危了。」一名知情人士告訴「市界」，「我聽到的情況是：他們認為，工資遲一點，績效減免一點沒關係，你讓我兜底去扛事，我不願意。」
然而，黃其森總以自己的親身經歷，來勸慰一些老同志。「他認為，這也不是大事，最後總能從危機中走出來。」上述知情人士告訴「市界」。去年，因協助調查金融系統的一個案件，黃其森曾消失了幾個月，不過最後他還是重新回到了泰禾。
「市界」不完全統計，除了今年3月，泰禾集團副總經理黃耀文辭職外，今年7月，另一副總經理邵志榮，也因個人原因離開了泰禾。除此之外，「市界」還獨家獲悉，王景崗因病向黃其森提出離職，董事長黃其森目前並不同意。王景崗於2019年升任為泰禾的聯席總裁，為黃其森的得力幹將。
泰禾為何走到今天這一步？
二
成也黃其森，敗也黃其森
世人都將泰禾的失敗，歸結於高周轉、大環境等原因。但在泰禾前員工思遠看來，「泰禾是成也老闆，敗也老闆。」泰禾的老闆，當然是董事長黃其森。
黃其森（左一）圖片來自泰禾集團公眾號
黃其森身上，有多個標籤。比如神童，他15歲考入福州大學；比如最懂銀行體系的地產人，黃其森大學畢業後，進入銀行工作了8年。但以上兩個標籤，都不及「豪宅教父」震懾人心。「豪宅教父」這個名頭的打響，始於黃其森決定揮師北上的2002年。
自那一年起，泰禾相繼開發了「運河岸邊的院子」「中國院子」「麗春湖院子」等產品，並由此在北京豪宅市場一戰成名。後來，泰禾產品更走向全國。在思遠看來，「早期的黃老闆，的確是用心在做產品。他對產品的態度，絕對是做加法，怎麼好怎麼上。」思遠向「市界」回憶道，黃老闆找了很多大師PK設計，最終才做出院子系列。
泰禾上市的第五年，也就是2015年，公司開發的多個項目連創銷售奇蹟，黃其森也以250億元的身家，登上福建地產首富的寶座。此時，「在溢價和銷售層面，泰禾可謂一騎絕塵。泰禾少有看得上的房企了，老闆的心態變了。」思遠向「市界」回憶道。
彼時彼刻，黃其森確有「驕傲」的資本，金融機構排着隊給泰禾送錢。2016年至2018年，泰禾融資總額，從754億元升至1375億元，新增的融資額，基本都來自非銀融資渠道。「在黃老闆看來，錢融來之後，就要投下去。不投下去，就是很大的浪費。因為，這些錢的利率很高，有的甚至高達15%。」思遠說。
泰禾分別在2013年，2016年和2017年，開啟了瘋狂圈地模式。2013年前後，泰禾以195.3億元，在福建、北京、上海等地，收下12幅地塊。這其中，有不少「地王」。2017年，泰禾更是發起了43筆收併購。就這樣，短短五年間，泰禾便實現了銷售額從百億到千億的突破。
2017年年底，黃其森提出「2000億的銷售目標」，這一番話引發泰禾股價暴漲，市值一度超過500億元。那些年，黃其森給人力部門下達的命令是：在全國各地找城市總、區域總，對這些高管的第一要求是拓展拿地。「搶人搶地搶瘋了。」思遠嘆息道。殊不知，泰禾的禍根，在那時埋下了。
儘管泰禾也建立了嚴謹的投融資體系，但黃其森往往憑藉一條短訊，就拍板拿下了一些地塊，即便有人反對也無濟於事。「黃老闆經常講，拿地這個事，沒有那麼複雜。你不理財，財不理你。」思遠向「市界」回憶道，儘管泰禾戰投部門也有失誤，但在黃老闆諸如此類的思想下，泰禾錯拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。
當年拿這個地塊時，不光集團投資部門反對，就連副總經理張晉元，也搞不懂其中的邏輯：這塊地不僅成本高，而且還是限競房。
不僅如此，泰禾拿的二手地也踩了坑，以北京楓橋別墅為例。這個項目大概是在2015年左右，黃其森用設在維京群島的影子公司，通過收購香港運恆發展獲得的。在接手之前，這個項目便出現地基不穩、債務複雜等負面信息。在泰禾資金鍊斷掉後的2022年7月，99棟無人居住的楓橋別墅，被泰禾債權人信達資產，擺上了法拍平台。
泰禾2017年收購的南京青龍湖項目亦是如此。這個項目在易主之前，便有閒置12年、產權大縮水、違規施工等負面新聞。思遠說，連融創都不敢拿這個項目，但黃老闆不管不顧拿下了。「針對諸如此類的事情，有老人提出反對意見，黃老闆就會說，『你跟我時間太久，思想老化了，高度格局不夠了』。後來，就沒老人敢提意見了。」
那麼高薪搶來的新人呢？「出於一些原因，他們也不敢說真話了。」就連泰禾的產品銷售上，黃老闆也不管東南西北風（不管市場行情如何），就是要一枝獨秀（就是要銷售業績好）。「他太篤定泰禾的銷售奇蹟了。」思遠向「市界」感嘆道。
再往後的事，大家都知道了。2018年，中國房地產市場進入下行周期中，泰禾沒能完成2000億元的銷售目標。2019年，泰禾也還是沒能完成定下的銷售目標。一直到2020年中旬，因為未完成中期票據本息的按時兌付，負債居高不下的泰禾，成了地產界最先「爆雷」的房企之一。
在事後的反思中，黃其森總將問題歸咎於管理層面。然而，在思遠看來，泰禾走到今天這一步，是戰略失誤。黃老闆對盈利模式、承受風險能力、行業走向等沒有很好地去論證。
三
「退市後，仍是生死的問題」
「很痛心。」當得知老東家泰禾退市後，思遠用三個字來形容自己的心情。但無論如何，退市這件事木已成舟。接下來，只能往前看。那麼，泰禾該何去何從？
泰禾方面向媒體表示，退市不會影響公司的正常經營。針對退市，公司將根據交易所相關規定，推進轉板工作。的確，一個公司如果上市公司的地位被取消，並不等於他一定就會倒閉。「但在除牌之後，公司重組方面，比以前難度大。」一名業內人士告訴「市界」。
三年了，泰禾一直未給出債務重組的整體解決方案，更多的是項目層面的債務展期。比如從2020年起，泰禾相繼與興業銀行等多家大型金融機構，達成債務重組協議；2022年，泰禾簽署的債務重組協議，涉及的借款本金為177.11億元。2023年5月份，北京大興泰禾中央廣場項目與五礦信託達成和解；北京公館項目也和金融機構初步達成復銷意向。
由於債務重組的懸而未決，泰禾的戰投方也離他而去。爆雷之後，泰禾相繼與一些企業有過接觸，比如廈門國貿、廈門建發、中鐵建、保利等。但由於泰禾債務規模過於龐大，資產質量相對不佳等情況，這些企業最終放棄了。並且，泰禾並不歡迎試圖收購項目的一些企業，他更希望整體解決問題。直到2020年，泰禾敲定了萬科這個「白衣騎士」。
萬科入股，是有先決條件的。最重要的兩個是：泰禾制定出與債權人達成一致、並令各方認可的債務重組方案；萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，並就問題的解決方案達成一致。令所有人沒有料到的是，2021年下半年以來，房地產市場進入深度調整期，泰禾化債工作變得不確定起來。
2023年3月，泰禾集團副總經理黃耀文辭職，這意味着泰禾內部已無萬科系高管。5月，萬科在回復投資者提問時表示，入股泰禾的先決條件尚未達成。據21世紀經濟報道表示，雙方的合作早已中止。「當時跟萬科談，黃其森認為萬科出價太低，且他可能會失去泰禾的控制權，就不願意了。但其實當時那一波，泰禾有可能就上岸了。」思遠不無遺憾地告訴「市界」。
但過了這個村，就沒這個店了。如今的泰禾，只能孤軍奮戰。退市之後的泰禾，「也仍面臨生死存亡的問題。」思遠告訴「市界」，泰禾目前的「活水」主要是一些商業項目的租金，比如福州的兩個泰禾廣場，這兩個項目是福州的地標性建築。一些項目即便賣得再好，現在也處於資金監管狀態，泰禾也不能挪作他用。
截至2023年4月底，泰禾已逾期的借款本金為582.03億；同時，對外擔保中實質性逾期債務對應的擔保餘額為54.16億元。「上市公司地位被取消後，房企需加快債務與資產重組，促進公司儘快恢復經營和復工復產復售，只有如此最大限度保護所有投資者與債權人、業主的權益。」前述業內人士告訴「市界」。
保交樓是泰禾這些年工作的重中之重。從泰禾官微透露的信息來看，泰禾多地項目獲得支持的模式，主要有四種：一是地方政府主導成立專項紓困基金，項目以有效資產做擔保等形式，申請政府紓困資金專項借款；二是項目申請政策性銀行專項借款；三是政府將公司項目列入保交房名單，提供重點支持協調管控等；四是地方政府調集專項資金組織官方團購，幫助項目快速回籠現金。
這其中，句句離不開「地方政府」這四個字，公開資料顯示，截至2023年4月底，泰禾已得到批覆的政策性紆困資金額度為22.18億元，其中已收到10.09億元。
儘管泰禾一直說「沒有躺平，絕不躺平」，將「復工復產」行動進行到底，但在業主們看來，泰禾復工復產的真實情況，並不是企業官微里宣傳的那樣。至少太原金尊府、東莞泰禾新天地這兩個樓盤看來「是」，「沒有復工過。」東莞泰禾新天地的業主再次向「市界」強調。
思遠還記得，在泰禾風光的那些年，黃老闆在全國開會時，每每提起外界對泰禾產品的評價，都會用「頂禮膜拜」這四個字形容。提起泰禾的最大優勢，黃老闆都會說就是「戰略優勢」。「但黃老闆恐怕忘了，房企最大的戰略，是看市場走向。很顯然，他是永遠的春天派。」
狂歡終究歸於沉寂。對如今的泰禾來說，它的救贖之路仍很漫長。
（文中秦嘯、思遠為化名。）
