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中國最牛縣城的房價也扛不住了

巨大的光環之外,很多事情正在發生變化。   5月6日,一份由崑山市住房和城鄉建設局發出的通報文件傳得到處都是……文件里講到,崑山兩房企在旗下項目銷售過程中——「擅自大幅度降價銷售,擾亂了房地產市場正常秩序,造成了社會不穩定因素。」而且,崑山市住建局要求兩公司立即整改,且「已將其不良行為記入年度誠信檔案」。房企降價促銷被罰,這已經夠令人驚訝的,更讓人不解的是——為什麼是崑山?

房子,真是用來住的。

一「中國最牛縣城」

說起「中國最牛的縣城」,它排第二,還真沒有城市敢排第一。

它就是今天的主角——崑山。

2022年底,《2020中國人口普查分縣資料》出來了,裏面披露了一個有意思的事:江蘇崑山、浙江義烏、浙江慈谿、福建晉江,這四個地方被確定為「大城市」。

這事很快引起了轟動,要知道全國100多個大城市裏,一般都是省會城市和地級市,而上面這四個地方,卻都是縣城(縣級市)。

縣城被認定為大城市,這可是頭一回。究其原因,這四個縣城的城區人口都已經超過了100萬。第七次人口普查數據顯示,崑山城區人口141.43萬人、義烏118.42萬人、慈谿106.19萬人、晉江101.25萬人。

這是啥概念呢?全國目前有333個地級以上城市,但只有105個大城市以上城市,換句話說,這四個縣城的城區人口,已經超過200多個地級市。而其中最猛的,莫過於崑山。按照《2020中國人口普查分縣資料》,崑山的城區人口排在了全國縣級市第一位。

崑山不僅人多,錢更多。2021年,崑山GDP就高達4748.1億元,排在全國縣城第一位。2022年,崑山的GDP更是達到5006.7億元,成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。

2022年中國GDP十強縣(網絡圖片)

放到全國地級以上城市裏,崑山的GDP可以排到第58位,緊追鎮江、南寧、哈爾濱,超過貴陽、烏魯木齊、蘭州等省會城市。更猛的是,崑山已連續18年蟬聯全國百強縣榜首。回看過往,GDP從3000億元到4000億元,崑山用時5年;從4000億元到5000億元,崑山只用了3年。

在崑山,流傳着「窮的才進城打工,有錢人都待在鄉下」的說法,早在七八年前,崑山張浦鎮金華村的村民人均純收入就快奔4萬元了。

崑山,憑什麼這麼牛?

二產業強,房價也高

說起來,崑山曾有一個盪氣迴腸的逆襲故事。

上世紀80年代初期,崑山還是蘇州下轄6個縣中最窮的一個,人送外號「小六子」。彼時的崑山以農業為主,苦苦摸索着工業的門路。苦思冥想之後,當時的崑山找到兩條路:上海、外資。

依靠着先天的地理優勢,崑山不斷靠攏上海、融入上海,先後拉來了上海金星電視機廠、上海液壓泵廠、金山石化等企業。為了擴大規模,崑山還在老城區擅自劃出一塊「經濟開發區」,自己掏錢引進了一批外商獨資企業。

1990年,第一家台資企業「順昌紡織」落戶崑山。到了1993年,約有100家台企來到崑山。此後數年,崑山平均每年新增90家台企,企業類型也從最初的紡織業延伸到大型製造業、服務業。

時至今日,崑山已經成為台商投資最密集的地區之一。數據顯示,在崑山實際經營的台資企業有3300多家,崑山地區生產總值的30%、工業總產值的40%、利用外資的50%、進出口總額的60%均來自於台資企業的貢獻。

上海發展的紅利和台企落戶的東風,共同澆灌出了「地表最強縣城」。

目前,崑山擁有1個千億產業集群,12個百億產業集權,比很多地級市還猛。2021年,崑山電子信息產業產值達5546.2億元,占崑山工業比重53.9%,佔蘇州全市相關產值的47.7%。最鼎盛的時候,全球每3台筆記本電腦中,就有1台是崑山生產的。

產業日益興盛,崑山的房價也水漲船高。

2022年,有媒體做了一個統計,當時全國有8個縣城的房價超過了2萬,崑山排在第五。這個房價,幾乎能排進全國城市前十了,緊追珠海、天津、福州,遠超合肥、武漢和西安

很難想像,這是一個縣城的房價水平。2022年,崑山的人均可支配收入是70269元。按這樣算,一個拿着人均收入的普通崑山人,如果要買下一套100平米的房子——不吃不喝需要33年。

而且,這還只是平均房價。根據房客的梳理,2021年底,崑山最貴的房子單價已經飆上了10萬/平方米,直接比肩一線城市的豪宅了。

崑山的經濟成就令人驚訝,房價更是嚇人。

三降價,攔不住了?

巨大的光環之外,很多事情正在發生變化。

5月6日,一份由崑山市住房和城鄉建設局發出的通報文件傳得到處都是……文件里講到,崑山兩房企在旗下項目銷售過程中——「擅自大幅度降價銷售,擾亂了房地產市場正常秩序,造成了社會不穩定因素。」而且,崑山市住建局要求兩公司立即整改,且「已將其不良行為記入年度誠信檔案」。房企降價促銷被罰,這已經夠令人驚訝的,更讓人不解的是——為什麼是崑山?

5月6日崑山市住房和城鄉建設局發出的一份通報文件(網絡圖片)

經濟勢頭猛,產業底子好,又有投資客的湧入,崑山房價不應該和喜馬拉雅山一樣堅挺嗎?為什麼房企還要通過降價來促銷?

真相是:崑山樓市並沒有想像中的火爆。中指研究院數據顯示,今年1—4月,崑山新房成交套數分別為2114套、2054套、3019套和1724套——短暫的「小陽春」之後,崑山樓市正在慢慢熄火。

成交數據的滑落還只是表象,往更深處看,支撐崑山樓市的東西,也在悄悄發生變化。

作為上海的衛星城,崑山不僅吸引了炒房客,也一度吸引了大量的魔都打工人。在崑山的常住人口中,外來人口長期佔據一半以上,崑山樓市的大部分需求,也正是這些人提供的。

在上海買不到或者買不起房的人,選擇把家安在崑山。疫情之後,這部分人明顯減少了。根據一位「真叫盧俊」的房產博主梳理,2022年崑山的常住人口為209.2萬人,而2021年則是211.18萬人。換句話說,崑山的常住人口在一年裏減少了近2萬人。

更重要的是,近年來崑山一直想從傳統製造業轉型高新技術產業,但新的產業還沒完全落地,舊的產業就已經搬走了。例如此前,深耕崑山數十年的崑山亞龍紙製品有限公司,就搬遷至山東。還有知名台企六和機械,也被曝出要將部分生產線搬到越南,這家企業也是最早到崑山投資設廠的台資企業之一。

如果這種局面不能得到改變,崑山的房價還將繼續面臨下降壓力。很多東西一旦到來,是根本無法阻擋的。正如全球泡沫研究專家何塞·施可曼的那句話——只要是泡沫,一定會破滅!

責任編輯: 方尋  來源:搜狐 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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