01非限購區首付降至20%
新《三國》電視劇中，馬謖請纓扼守街亭，結果居然把軍隊駐紮在一座孤山上。司馬懿看着這一幕，感嘆了一句，「我從來不相信別人說什麼，只看做了什麼」。
當下的樓市亦是如此，不要迷戀各個城市宣傳的樓市回暖消息，而要看他到底在做什麼。做什麼，才能體現出這個城市的真實狀況。
以這篇文章要說的合肥來說，表面上的宣傳，樓市已經在回暖，但它的做法，卻與回暖的宣傳大相逕庭。
在不久前放開了廬陽區大楊鎮、三十崗鄉，蜀山區小廟鎮，包河區淝河鎮、大圩鎮限購後，合肥又傳來了一個大招。
4月24日，一則合肥市非限購區購房，首套房首付降至20%，二套房降至30%的消息在網上熱傳。
安徽當地媒體大皖新聞進行了採訪調查，結果發現儘管多家銀行表示尚未收到通知，但是目前多家銀行在非限購區給與的貸款政策，救市按照20%的首付執行。
由此可以推斷，合肥採取的是「打槍的不要，偷偷地進村」策略，只做不說。
安徽此前的限貸措施是，首套房首付比例不得低於30%。二套房，如果首套房貸款結清，則首付比例40%，如果未結清首付比例則要50%。
現在直接將非限購區的首付降至20%，二套房首付降至30%，這是在給樓市加槓桿，目的當然是為了加快買房。
02合肥總是一鳴驚人
在非省會城市中，重慶、東莞此前都祭出了20%的首付大招。東莞今年1月6日發佈消息，首次購房（無房無貸），首付成數最低2成。
但在省會城市中，合肥貌似是首個降首付的城市。
合肥總是這麼得出其不意，一鳴驚人。
在去年樓市大蕭條期間，合肥就曾發佈了讓所有城市大跌眼鏡的做法，允許企業購房。
現在又發起了降首付加槓桿的大招。
合肥樓市不是回暖了嗎？怎麼還要如此瘋狂地救市？關鍵在於，從3月份開始，合肥樓市成交量就已經表現出了乏力之態。
根據安徽樓市數據統計，2023年2月合肥市區商品住房共網簽備案3749套，環比上漲106.8%，同比漲幅2.18%。二手房賣了4976套房子，同比漲26%，環比漲48%，這是22年8月份以來單月成交的最高數據。
但是，進入3月份局面完全變了。在成都二手房創歷史新高，在杭州、西安二手房成交量均衝破萬套的背景下，合肥的二手房卻出現了各區全線下滑局面。
濱湖下滑11.58%，政務下滑11.11%，廬陽下滑20.12%，長豐縣更是下滑41.59%。
更為關鍵的是，這都是在二手房降價的局面下發生的。
根據鏈家網披露的最新數據顯示，當下合肥的二手房掛牌量已經高達117582套、而3月中旬合肥二手房的掛牌量是112231套，一個月時間裏增加了5351套。
另外根據諸葛找房研究中心披露的數據顯示，當下中心城市整體二手房掛牌量中，有80%的房子在降價。
其中合肥方面，超過80%的二手房在降價。
可見，大多數炒房客都想藉助小陽春這波行情降價出貨解套，可惜沒有多少人來接盤，降價也賣不動。
同時，新房方面，進入2023年，合肥核心區的政務區、濱湖區、高新區等熱門片區雖然出現了部分搖號熱盤，但非核心區的新房去化仍堪憂。
像肥東縣、肥西縣有樓盤去化率甚至低於10%。
如此局面，怎能讓合肥不着急。
着急的不只合肥。
進入2023年樓市依舊低迷的廈門，不久前放鬆了限購，島內戶籍的單身人士可以購買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房。
3月份成交量開始下降的鄭州，二環外取消限購。也即限購範圍為航海路以北，桐柏路以東，農業路以南，中州大道以西。
此外，瀋陽也在不久前宣佈，外地戶籍本就可以無門檻購房，只是限購了套數，但是瀋陽繼續放鬆，放開了二環外限購，也即二環外不再限購套數，戶籍和非戶籍隨便怎麼買。
而3月份下旬就開始乏力的杭州，一方面降低了落戶，35歲以下大專生即可落戶；另一方面，放鬆了錢塘區的限購，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區首套新房或二手房。
此外，深圳、北京這幾天也傳來了調整措施。深圳雖然要求中介嚴格執行二手房參考價，但是銀行放貸不再按照參考價執行。北京方面，正在醞釀一區一策的放鬆模式。
不知不覺，中心城市新一輪救市已經開啟了。
03樓市依舊充滿着不確定性
從宏觀經濟數據來看，後續不確定性仍非常大。
一季度GDP上漲4.5%，超出預期，同時消費、出口的增長也超出預期。
但是根據財新網最新報道，工業生產、投資表現低於預期，房地產投資降幅再度擴大，居民人均可支配收入實際增速低於經濟增速，加之部分數據之間並不匹配，市場普遍認為近期出口、消費、房地產改善的可持續性存疑。
此外，美歐剛剛經歷一場銀行業危機，經濟可能還會面臨一定向下的壓力，「尤其是在4、5月之後，中國出口再次下降的可能性不小」
尤其是我們的青年失業率，創下了6個月來新高。
樓市復甦，需要依賴信心、收入和就業，而目前，這三者仍充滿着不確定性，尤其是就業。
在出口預期走弱之下，國內的工業生產可能會更加的不確定，就業是最大的民生，這個問題已經成為了當務之急。
所以，在最近連續召開的兩次國常會上，穩出口、穩就業成了最關注的話題。穩出口，其實就是穩經濟、穩就業。
商務部最近到18個省市開展調查、研究，分析外貿企業訴求，會同人民銀行、海關總署等有關部門制定相關政策，主要有三個方向：
一是努力創造貿易機會，二是穩定重點產品貿易，三是穩定外貿企業。
還是那句話，樓市已經告別了黃金時代，進入了白銀時代。在人口見頂、城市化速率進入低速階段、大多數城市供大於求的背景下：
大多數中心城市的房價將進入滯漲階段，沒有力量再上漲了。至於更多的人口流失的三四線城市，則會進入漫長的調整周期中。
