如果說前三十年的房價上漲解決的是有沒有的問題，那麼接下來的日子，房產買賣交易的核心已經不在於有沒有，而是在於好不好。
即便是不關注房地產市場的人，最近應該都已經聽說過一個房地產交易的專有名詞：帶押過戶。
3月30日，自然資源部、中國銀保監會印發《關於協同做好不動產「帶押過戶」便民利企服務的通知》，對協同做好不動產「帶押過戶」作出全面部署。
按照官方解釋，所謂帶押過戶是指依據《民法典》相關規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、註銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
我們可以一句話總結這一樓市新政：即便你沒有能力還清現有的房貸，也不影響你置換下一套房產。
但說實話，近年來在「房住不炒」的政策大背景下，房屋交易上出台過很多細節上的修訂，比如首套房房貸利率下調、多地放開購房資格認定等等，但市場的反饋顯然都多少有些寥寥。
而這一次帶押過戶之所以聲浪會更高一些，一部分原因在於，這是今年首個全國範圍內的樓市新政；當然或許還有一個原因：這一次，就連在國內房地產調控執行最為嚴格的北京，也在《通知》發出即日就開始啟動帶押過戶。
而且，相比其他城市，北京「帶押過戶」有一些創新，比如政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。
如今，當各地剛剛經歷了二三月的樓市小陽春，加之新的政策催化，那個多年來的老問題就又來了：當下此刻，是不是又一個不容錯過的置業保值好時機？
01
回過頭看，自1990年啟動住房商品化制度改革以來，在中國商品房交易波瀾壯闊三十餘年的歷史上，有很多的關鍵交易節點。一旦你在那些時機選擇買入房產，就意味着你能夠搭上城鎮化紅利的高速列車；如果你還有幸在限購限貸政策之前購買了北上廣的房產，那麼更意味着幾代人的資產狀況可能得到了永久性地改變。
即便是你未能夠搭上一線城市的高速列車，在那些年裏，就算是你毫無投資技巧和看盤眼光，只要是買入不動產，幾乎就不會跑輸大盤。
但今天來看，這種就算是傻子都能發財的機會，顯然已經不屬於樓市了。
現在你只要離開北上廣去往全國的任意一座縣城，你應該都能看到起吊車和正在施工的工地。即便許多地方不願意承認，但由房地產產業支撐起來的地方樓市，是維繫多年地方財政的真正資金源頭所在。
而不斷蓋樓的結果是，房子變得越來越多。
圖/圖蟲創意
就在今年2月，根據《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建築和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建築。這也是第一次大家對於全國到底有多少房子有了一個比較直觀的數據認知。
而按照去年任澤平團隊的一篇流傳廣泛的關於中國存量房產的報告顯示，近40年來，中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。
而對應不斷增長的房產數量的是，人口老齡化程度在不斷上升，人口增長已經趨於停滯。曾經的供需槓桿，如今已經倒置。
而且可以預見的是，這種倒置恐怕是不可逆的——哪怕是有許多的年輕人在「5萬元買套房」的賽博神話驅動下去往鶴崗，也無法再次托起這座工業老城的房產價格。而在中國的1300餘座縣城中，還有更多未被看見的鶴崗。
對於這些地方的房產來說，且不說帶押過戶，就算是首套給補助，可能都並不具備太大的意義。
這些年來，你已經不再能夠聽到炒房致富的消息。相反，我聽到更多的是被套牢的炒房客以及那些無法接續的資金鍊斷裂的聲音。
02
但儘管如此，我還是想說，當下對於以自住和保值需求為主的普通人來說，這可能還是不多的相對適合出手的時刻，特別是對於那些已經持有房產的人來說，當下可能更為重要。
如果說前三十年的房價上漲解決的是有沒有的問題，那麼接下來的日子，房產買賣交易的核心已經不在於有沒有，而是在於好不好——那些處於人口持續流入的核心地段、擁有核心學區或者醫療資源、且整體城市營商環境還是比較尊重市場的地方，未來將會變得更加有價值。
而這些區域內的那些具有品牌開發商、物業背書的較新樓盤，也將會是未來樓市保值的首選商品。
其實看完這些要素也可以清晰發現，這些評價標準其實指向的都是同一類二手房產：改善型。這也是帶押過戶政策指向的方向。從帶押過戶的流程就能夠看出，它不是解決有沒有、能否上車的問題，而是解決好不好的問題，幫助那些在置換更好房產的換房人，在一買一賣的過程中降低制度性的交易成本，減輕交易流程中的資金壓力。
而對應的，從微觀上看，那些老破小、缺乏現代物業管理的房產顯然價值將會大打折扣；此外，區位較差或者所在地區營商環境較為惡劣、企業信心不足的地方，未來也必然很難有持續性的發展。
圖/圖蟲創意
其實這樣的房地產市場的分化發展路徑，其實在多個國家都已經得到了清晰的印證。即便是在經歷了樓市崩盤的日本，對於如今的大多數日本人來說，東京核心區域的優質房產，依然是難以企及的存在。
當然，這並不是說帶押過戶就會帶來房價的再一次瘋狂上漲——在基本盤已經發生改變的當下，不出現大跌已經是萬幸，此前我們曾經見到的大幅上漲大概率已經不會出現了。而且更為殘酷的是，這一波改善型選手想要置換掉手中的老破小，必然意味着總要有這麼一部分人來接盤。
在長江商學院教授劉勁的一篇研究文章中，他認為中國房地產的資產泡沫是局部性的，原因並非在於貨幣超發，而是源自土地的供需不平衡。而土地的供需不平衡來自兩個因素：土地供給和經濟增長在地理位置上的不平衡，以及土地財政帶來的對工業用地的過度供給和對住宅用地的過少供給。
對於決策層來說，尋求房地產泡沫軟着陸的方法固然重要；但在大分化時代，對於絕大多數普通人來說，能夠最大程度保證個人財富跑贏大盤、避免個人財務硬着陸的，也可能只是這一部分改善型的房產了。
