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謝田:限制提前還款及轉貸真的很邪惡

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從「扎堆提前還款及違規轉貸」,可以看得出中共當局的邪惡。圖為2011年中國上海的一個房地產招牌。

中國經濟崩潰、房地產崩盤進入快車道之際,中共當局的對應政策也壞招迭出,甚至喪心病狂。從2022年底到今天,中國大陸的「提前還貸潮」,已經愈演愈烈,相關話題頻頻登上微博熱搜榜。但大陸的購房者最近發現,想要提前還款卻越來越難,還出現了「還錢比借錢難」的情況!

中共央行、銀保監會一月初宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後,多地房貸利率開始密集下調。據中指研究院的數據,目前已經有二十多個城市下調首套房貸利率至4%以下。下調房貸利率當然會對房地產市場產生影響,會提振人們購房的積極性。但是,因為首套房貸利率下行,與存量房貸的利息差漸漸擴大,因此不少已購房者選擇提前還款。據《每日經濟新聞》報導,中國新年前夕,曾掀起一波提前還款潮。然而,北京上海的許多貸款者發現,想要提前還款,卻越來越難,出現「還錢比借錢難」的現象。

上海一市民和先生拿到年終獎後第一件事,就是預約提前還部分房貸,但他們沒想到今年提前還房貸的人非常多,手機銀行APP上居然直接關閉了這項功能!最後他們只能去銀行線下網點預約辦理,但銀行卻要限制每日辦理的名額。他們要排隊等到三月份之後才能辦理,還要支付一筆違約金。

還有的中國消費者注意到,部分銀行提前還房貸的門檻被悄然提升!或是提前預約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金,等等。全國許多地區的購房者都面臨着提前還款難的問題。那些能夠成功預約的,還款居然也還要排隊四個月。還錢也要排隊,真是天下奇聞!

中國出現「還錢難」的背後原因,很荒謬也很簡單,就是它觸動了中共當局的利益,觸動了他們的奶酪。對銀行來說,用戶提前還房貸他們不划算,他們稱這個現像是「存貸雙降」。原因是,銀行不希望房貸業務下降的太快,同時也不希望自己已經鎖定的收益或有較高收益的優質資產受到太大的影響。但這個理由並不能成立,因為銀行你自己怎麼掙錢、怎麼盈利,那是你自己的事;面對利率下降或者存款下降、貸款業務下滑,那是你們自己的麻煩,是你們需要做出努力、去自己解決的問題。全世界的銀行家,都面臨同樣的問題,但全世界其它國家的銀行家,卻沒有一個敢於阻撓人們提前還款,或者拖延你還款,除了共產黨中國的官營銀行!

中共的《經濟日報》發表文章說,「建議相關部門加快出台相關舉措,有效解決居民扎堆提前還款及違規『轉貸』等問題。」這篇違背人倫和商業道德的文章還說,「扎堆提前還貸並不可取。當前,部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。」號稱「經濟日報「上的文章,居然還呼籲銀行變更存量銀行貸款的利率,視合同和契約於無物,完全沒有對經濟規律的尊重和市場原則的起碼認知。

涉及到銀行貸款和還款,有一個很重要的條款,就是「提前還款罰款」(Prepayment Penalty)的問題。這在當今世界各國,是一個政府對消費者權益的很基本的保障。許多買房人可能很奇怪,為什麼你要提前還掉貸款,卻可能被罰款呢?

房地產抵押貸款中確實經常有這樣的條款,就是銀行(或貸款公司)並不希望你提前還款。抵押貸款提前還款罰款,是一些貸方在你提前還清全部或部分抵押貸款時收取的費用。罰款的目的,是為了鼓勵借款人在較長時間內緩慢的償還本金,從而讓抵押貸款機構收取它們的利息。在西方,多數抵押貸款機構允許借款人每年支付最多20%的貸款餘額。一般來說,抵押貸款提前還款罰款通常只適用於再融資、出售或以其它方式償還大量貸款等等的情況。

一般來說,貸款期限的頭幾年,對貸款人來說比借款人的風險更大。這是因為與房子的價值相比,大多數借款人並沒有放下大量的錢(頭款)。這就是貸方向你收取「利息」的原因,這是防止他們自己經濟損失的保護措施。如果你立即還清貸款,他們將損失所有包含在貸款中的利息費用,尤其是在他們推銷較低利率的時候。他們知道他們將在貸款期限內彌補差額。但如果你在他們收回成本之前償還抵押貸款,他們就必須課徵一筆罰款,來彌補他們的損失。

問題的關鍵是,我們不能不讓銀行家賺錢,也不能阻止他們為了保護自己的利益、設置提前還款的罰款,這不合乎市場經濟的公平原則。但在正常國家,為了保護消費者,為了人民不被那些密密麻麻、細小如蚊子的法律條款所圈進去、或者上當受騙,政府有義務要求銀行做出明確的警告,告誡借錢的人們,是否存在「提前還款的罰款」。如果政府不這樣做,或者政府的銀行在這個關鍵的問題上模模糊糊、含糊其辭,甚至更改條款,就是政府的瀆職和政府的罪惡了。

正常國家的政府,比如美國各州關於房地產抵押貸款的法律,都明確的要求房貸者(銀行)必須披露貸款是否存在「提前還款罰款」,其準確的利率及其變動的方式,每個月的費用和其它貸款的詳情。在許多情況下,要求「提前還款罰款」是非法的,比如那些美國聯邦住房管理局(FHA)的房貸、退伍軍人部(VA)的房貸、美國農業部(USDA)的貸款、和聯邦學生貸款,這些都不能有「提前還款的罰款」。作為消費者,你必須閱讀那些細小的條款文字(find print),雖然政府也會要求房貸機構把這些諸如「提前還款罰款」的條款必須用大號的字體,非常明確的標識出來。

所以說,人們可以從中共當局打壓「扎堆提前還款」及「違規轉貸」,看出中共當局的醜惡嘴臉。因為中國的大部分銀行都是國有、國營的,政府銀行向民眾房貸,從法律到倫理,都不應該也不可能允許「提前還款罰款」的存在。而中國社會如今出現的這個現象,是中共當局在經濟上山窮水盡、財政上捉襟見肘之際,上演的又一出盤剝百姓的鬧劇。說其是邪惡的,因為這根本就是土匪的行徑,是要迫使人們永遠為奴、為韭菜、任由其隨意收割的惡霸行為;因為它絲毫沒有對國人的尊嚴和財產的尊重,沒有任何對人權的尊重,只展現了一幅中共權貴高高在上、蠻橫、無理、飛揚跋扈的嘴臉。

謝田博士是美國南卡羅萊納大學艾肯商學院的市場學教授暨約翰奧林棕櫚講席教授)

責任編輯: 李廣松  來源:中文大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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