大家應該都知道這一波房地產市場的調整是由於美聯儲升息，帶來房貸利率上揚所造成的衰退，不過很幸運的是，我們已經看到通脹率（CPI）從最高的9.1%，連續下降到1月12日最新公佈的6.5%。從數據來看當然值得慶幸，因為房貸利率有可能也會進一步下調，然後讓房市再度進入熱潮。不過，這次我就要來和大家談談，還有哪些消息我們不能掉以輕心，而且還有一個是重磅的黑天鵝消息，雖然不是最新信息，但是這個信息在未來，我認為有可能會引發難以想像的海嘯。
跌幅最大的城市
我們先看幾個最新的房市數據，從Zillow的統計，12月份的美國房價比上個月略下降了0.2%，來到大約35萬7,320美元，但是仍比一年前高出8.4%。環比跌幅最大的出現在西雅圖，有4.8%的跌幅，其次是德州達拉斯、德州聖安東尼奧、加州聖地亞哥，不過跌幅都沒有超過2%。但是，如果是看同比，跌幅最大是德州奧斯汀4.2%、三藩市2.0%、西雅圖0.6%，而矽谷的聖荷西則是房價持平。
我們可以看到，這些跌幅最多的，都有一共通點——都是科技重鎮，也是從去年開始，我們聽到的最多的裁員消息的行業，同時股價大跌，對科技業員工來說，也是雪上加霜的情況。但是，這波影響恐怕還沒有結束，因為對抗通脹、需求減弱的信號其實沒有根本上的好轉，我還沒有觀察到經濟轉向的拐點，而且對於美聯儲來說，經濟還需要再往下走，才能把通脹真正的打下去。
最新房市銷售量疫情以來最低水平
再來，我們看Redfin比較即時的房市數據，在截至1月8日的四個星期內，Redfin的數據紀錄到疫情以來最慢的銷售速度，待過戶銷售數量同比下降了32%；房屋在市場停留的中位天數是44天，也是疫情以來最長的時間；房貸購買申請量，同比下降44%，是2014年以來的最低水平。這個有季節性的緣故，也有前一陣子冬季風暴的緣故，加劇了市場的冷卻程度。
不過Redfin也統計到，購房者需求指數比上個月增加6%，換句話說，可能開始有些人準備進入春季的房市，因為接下來通常美國房地產會迎來一年中的第一波高潮，這是季節性的因素造成的，除非遇到某些因素的影響，例如2020年的疫情讓市場瞬間冰凍了兩個月。
另外，同樣是截至1月8日的四個星期內，在美國人口最多的50個大都市中，有20個大都市的房價較去年同期下跌，要留意的是，上一個月出現下跌的都市只有11個，所以最新的這一個月，又增加了9個下跌城市。Redfin統計的全美中位房價是351,250美元，同比上漲0.8%，但較去年6月時的峰值，已經下跌約10%。
從城市來看，三藩市價格同比下降10.6%是跌幅最大的，接下來是西雅圖下降5%，聖荷西下降4.9%，奧斯汀下降4%，底特律下降3.8%，鳳凰城下降3.7%，加州奧克蘭下降3.4%，波士頓下降3%，洛杉磯3%，加州沙加緬度3%，聖地亞哥2.6%，芝加哥2.5%。
其中至少自2015年以來，拉斯維加斯房價是首次同比下跌。另外，也是自2015年以來，三藩市、西雅圖、鳳凰城、芝加哥、波士頓、波特蘭和聖地亞哥房價，同比跌幅最大的一次。
市場有價無市買家獲得買房優惠
現在也因為銷售速度大幅減慢，銷售數量大大減少，待過戶銷售（Pending sales）在拉斯維加斯出現同比下跌62%的跌幅，其它像是佛羅里達州傑克遜維爾、鳳凰城、奧斯汀和田納西州的納什維爾，也都有超過百分之五十的跌幅。真正進入一個有價無市的市場，所以我們可以看到Redfin的一個調查，有高達42%的買家在去年第四季獲得買房優惠，這些優惠包括賣家承擔房屋維修、承擔交易費用，還有幫助買家買低房貸利率，這一部分在上一的報道中《有買房需求一種方式立馬降低利率！》有特別和大家解說，如果確實還有買房剛需的人，務必要去看一看。
所以說，我們現在看到價格下跌緩慢，同比仍是有些微漲幅，這也可以說明，經濟還沒有真正打壓到房地產市場，大部分賣家比較不擔心拖長銷售時間，他們沒有受到嚴重的經濟衝擊，所以不着急賣房，在價格上就咬得比較緊，但是畢竟市場上乏人問津，所以賣家也不得不做出一些讓步，吸引買家加快交易的進行。
美聯儲新的升息信號
最新的房市情況，我們大概就談到這裏，接下來我要談談利率。相信大家都已經知道利率對房市有多大的影響了，這次就是因為疫情緣故，美聯儲把基金利率拉到最低，使得30年房貸利率只剩兩三個百分點，直接點燃了房市的火焰，然後通脹飆升，房市的火燒得正旺的時候，美聯儲開始大力度升息，把房貸利率不斷推上去，一下子再把房市的一把烈焰無情地澆熄。所以大家可以看到，利率對房市的影響就是這麼大。而且，你或許會難以相信，就連遠在太平洋另一端的台灣房市，也是被美聯儲的降息又升息，搞得上上下下。這個以後有機會我可以說一說。
現在看通脹率表現，確實逐月在下降當中，雖然說最近的30年固定利率，最高曾飆到7%，近一兩個月也有些下滑，但兩者不完全是相同走勢，30年固定利率會更向10期美國國債的收益率靠攏。現在因為投資者湧入美國國債，導致收益率下降，因此，30年固定利率也出現跌勢。不過這一切跟通脹脫離不了關係，現在通脹雖然下跌，美聯儲官員也釋放出消息說：一次加息75個基點的日子已經過去，今後加息25個基點將會是適當的，但是今年還是會有幾次的加息。
30年固定利率房貸在截至1月19日的一周，又出現下走。（房地美提供）
對抗通脹已經成功了？
不過，不知道大家有沒有感覺到，我們現在看到的官方數據和我們在報道上看到的表現，不太一致。首先通脹率，雖然在下滑，但是細看通脹的成分數據，主要是汽油價格的回落，還有二手車價的下降，其餘的跌幅並不大，甚至有些還在漲，然後在生活上，我們有感受到任何的物價的降價嗎？
摩根士丹利全球投資辦公室的主管邁克‧洛文加特就認為，能源價格的下降是不可持續的，可能在未來幾個月反彈。然後，俄烏戰爭的持續，對糧食危機的風險也沒有解除，最近加州還得面對高額的雞蛋價格，在新聞上炒得沸沸揚揚。因此，我認為通脹這個問題，並不像數據上看到的這麼簡單，我們還需要更謹慎對待這個問題，防止進一步的經濟崩盤，所帶來的巨大財富損失。
