美國的期房，基本上都是開發商針對不同類型，給一個標準價格，一般不能討價還價，因為開發商怕影響自己的品牌，但是你可以在內部裝修或者其它方面提出一些要求，相當於這種方式獲得優惠。
開發商集中建設的期房，一般會比現房價格更低，有可觀的折扣。在上漲的市場中，這意味着你用很小的一點代價，就拿到了增值的房子，你甚至可以在這個過程中把房子賣出去，比如你花了1萬美元購買了期房，房屋售價50萬，二年後你賣了55萬，相當於用1萬美元賺了5萬塊。
即使這個過程中，市場有所波動，比如下跌了5%，因為你是以現在市場價格購買的，你其實也不虧，還賺了5%。
記住，在美國沒有《房屋購買意向協議》之類的合同，你簽訂的本身就是《房屋買賣合同》，這才讓你有買賣盈利的空間。
第四，你很難買到爛尾樓。美國期房，大部分從簽約到完全建好，只需要6～9個月的時間。
建好之後，如果你完全用現金購買，你可以找專業的人幫你驗收之後，才支付剩下的錢款。因為前期定金支付的很少，所以房地產開發商不會給你一個毛坯房或爛尾樓交差了事。當然，也可能存在一些小問題，有的小開發商蘿蔔快了不洗泥，但是一般通過溝通就能解決。
如果你要用貸款購買，在美國新房過戶時，銀行要求房子必須是100%裝修好的。因為，貸款時銀行一定要求買主購買產權保險，否則銀行不貸款，同時銀行一定要求買主購買房屋保險，否則也不貸款。
這種情況下，在新房過戶時房子必須是100%建好的。開發商如果建不好，是拿不到大部分房款的。所以，它們不敢出現爛尾樓。
通過這個流程，大家也可以看出來，在美國買房，也不會說像在中國那樣，房子沒有建好之前，你就需要開始還房貸了。
美國買期房的風險
當然，也不是說美國買期房完全沒有風險，你還是可能遇到麻煩。比如說，沒有如期交付，或者約定的要求沒有完全實現，與你看樣板間的東西不一樣等。要避免這些問題，你需要做的工作是：
一、在offering plan（《樓房銷售計劃書》）裏面寫明白，一般來說，開發商都會詳細列明，但是你也要事先檢查有沒有遺漏。如果到時候不符合，你就有保障地拿回自己的定金；
二、如果你想在房屋完工之前賣出來賺錢，一般來說，轉讓合同必須要得到開發商的書面同意才可以。有些開發商同意買家轉讓一次，但必須是直系親屬或者和買方隸屬的公司；有些開發商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售。這個你要預先了解。
三、非常重要的一點，你需要了解開發商。選擇有良好口碑的知名開發商，不僅房屋質量有保障，更能避免提高定金、更改條款等風險。
中國期房的前世今生制度萬惡還是南橘北枳？
中國的期房，為什麼就會出現那麼多的爛尾樓呢？這一段時間，我們聽到了很多悲慘的故事，很多人哀嘆，幾十年的積蓄，都爛在了樓里。
有的經濟學者批評說，這是因為有「罄竹難書的期房預售」。那麼，到底是制度萬惡，還是南橘北枳呢？我們今天也來談談中國期房的前世今生。
中國大陸的這套期房制度是28年前從香港學過來的，有人說是李嘉誠帶進來，但是李嘉誠的樓房並沒有出現爛尾的問題。那麼，香港是怎麼運作的，引進大陸之後，改變了哪些、又拋棄了什麼東西呢？
1954年，香港立信置業公司首先推出房地產預售，稱為「賣樓花」，便於融資。香港政府兩年後出台了《預售樓花同意書》，以法律的形式對預售進行了規定。之後，台灣在60年代末也開始預售房地產。
中國大陸是在90年代引入期房模式，1994年，中國政府出台了《城市商品房預售管理辦法》。到今天，中國90%的房子是以期房模式銷售的。
無論是在香港，還是大陸，剛實行時都極大滿足了城市人口快速增長，以及通過房地產拉動經濟的需要。特別是，它可以幫助開發商獲得了融資發展的機會，可以快速地建設更多新房。但為什麼到今天中國就出了這麼多問題呢？
因為，在香港，期房購房的流程大致是這樣的：
第一步，簽訂意向書，一般繳納大約10萬港幣；
第二步，簽署臨時買賣合同，繳納臨時定金（細訂），一般是房價的3%～5%，
第三步，委託律師行，繳簽訂正式買賣合同，繳納首期定金，一般是樓價的10%～15%，
第四步，如果申請貸款，那麼交樓前，銀行也是不會介入按揭業務。只有在臨近交樓前，比如三個月前，購房者才需要去找銀行申請按揭。也就是說，銀行並不會幫助開發商去承擔交不了樓的風險。
第五步，按照約定，繳納餘款，一般有60日、90日、180日內付款計劃，付款時間越短，一般會有越高的折扣優惠，但是你也可以選擇在正式收到房子之後，才開始供房貸（叫做建期付款）。
大家注意一下，在香港，第一，除了首批的定金，你是直接交給開發商的，剩下的首付，都是交給開發商律師樓的信託賬戶。開發商需先付款給建築商完成一定工序；在取得建築師證明書後，才可申請在信託戶口取回建築費。這樣確保買家的訂金，是用來支付建築費。這個信託戶口的作用，就類似於中國大陸的支付寶。第二，銀行是不會在很早就把錢打給開發商，除非你自己認可這個開發商。選擇權在你自己，沒有人強制你。
在這個過程中，律師、開發商、銀行各自按照相應法律和規則行事，政府是裁判者。
到了中國大陸，我們看到，也有防止開發商留下爛尾樓的賬戶，由政府和銀行進行監管。我在7月13日那期節目中談到，如果嚴格按照規定，監管賬戶的錢開發商也是很難違規動用的。但是，我們昨天播放了一個銀行高管的視頻，實際上，監管銀行是經常會按照政府有關部門的要求，違規給開發商放款。最後，就帶來了大量爛尾樓。
比較一下，大家可以看出來，香港之所以很少出現爛尾樓，是因為：第一，相關機構包括開發商、律師行、銀行，大都按規矩行事；第二，香港政府沒有像中國大陸那樣變成一個利益方，既當裁判又當球員。
中共政府每年賣地獲得高達8萬億收入，最終獲得總額占房價70%的各種費用和稅費，讓它成為規則的積極破壞者。而且，中國的銀行是中國政府的親兒子，地產開發商大部分和高官權貴有利益關係，所以三者合力，坑的唯一就是中國購房者。
就是說，問題的根源，不是表面上是不是期房的問題。而是中國的政治制度，以及由此衍生出來的經濟制度和規則。所以，真的像某些專家說的那樣，完全放棄期房模式，實行現房買賣，就能夠徹底解決問題嗎？我認為不會，相反的，一刀切只能造成更大的資金斷流和爛尾問題。
當然，回到中國目前各地風起雲湧的爛尾樓業主們聯合起來集體斷貸潮，我還是認為這是合理、合法、有利有節的鬥爭方式，將逼迫當局做出讓步。在三條紅線壓力下，雖然預售資金被開發商挪用是不可避免的，但是根據最高法案例和其後解釋，爛尾樓業主不應該承擔責任，開發商和銀行要負責。
今天實際上是一個非常特殊的日子，歷史上的今天，1987年7月15日，蔣經國在台灣解除了黨禁和報禁，並留下不朽的一句話：沒有永遠的執政黨，只有永遠的人民。
也許中共當局未來可能會對現在中國的期房制度做出改變，或乾脆取消期房，但是我們需要明白，根本的政治和經濟制度才是問題的根源。人民如果不能真正當家作主，那麼只能成為被宰的羔羊。
