王赫：中國樓市走向「黑洞」

中國大陸個人債務增長速度居世界前茅。(ChinaFotoPress/ChinaFotoPress via Getty Images)

去年三季度以來，樓市的泡沫被捅破，不僅自身難以「平穩健康發展」，而且拉住中國經濟的後腿，亂象叢生，醞釀着全社會性的危機。

百強房企銷售拿地腰斬房企債務危機深入發展

據中共國家統計局數據：1—5月份，（一）全國房地產開發投資52,134億元，同比下降4.0%；房屋新開工面積51,628萬平方米，下降30.6%；房屋竣工面積23,362萬平方米，下降15.3%。（二）商品房銷售面積50,738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48,337億元，下降31.5%（房價下降）；5月末，商品房待售面積55,433萬平方米，同比增長8.6%（其中，住宅待售面積增長15.0%）。（三）房地產開發企業到位資金60,404億元，同比下降25.8%。相比歷史數據（見下表），天壤之別。此外，截至5月份，房地產銷售指數已連續11個月同比下跌，創中國商品房市場啟動以來的最長滑坡紀錄。

2012-2021中國房地產若干基本數據

單位：面積萬m²    金額：億元

數據來源：國家統計局

這個宏觀數據，到企業怎麼具體表現的呢？根據房地產研究機構克而瑞的數據，（一）今年前5個月：百強房企全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%；銷售額超千億元房企僅碧桂園、萬科、保利發展3家，較去年同期減少12家（而這三家銷售額合計也比去年同期縮水了3,865億元，下滑幅度高達42%）；超百億元房企有70家，較去年同期減少48家。百強房企銷售門檻從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。（二）房企拿地投資規模大幅收縮。前5個月，百強房企拿地總額4,681億元，同比下降64.7%；百強房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過6成房企一塊地未拿。5月單月，50強房企拿地金額不足400億元，同比環比分別下降95%和70%。

慘澹的業績導致不少房企債務違約。去年恆大爆雷後，房地產行情急轉直下，中國上市房企50強中（14家國企，36家民企），債務違約合計15家（基本上都是民營房企，只有綠地控股是混合所有制企業，分類歸入國資），佔比30%。今年形勢繼續惡化，目前至少已經有9家上市房企發佈公告，因未能按期支付到期債券本金或利息，構成實質性違約（包括6月29日陽光100，5月12日融創中國等等）。6月22日，中國銷售規模最大的房企碧桂園高級無抵押評級被穆迪下調至「垃圾級」（財報顯示，碧桂園總負債達到了1.65萬億元，僅次於恆大）。更嚴重的是，6月27日，據香港司法機構網站公告，一家海外機構已於香港高等法院向中國恆大集團提出清盤呈請。債權人提出清盤呈請要比一般的債務訴訟程度更為激烈，因為它基於對公司整體償債能力的不認可，直接訴求用一種類似於內地法院申請破產清算的方式進行債務償付。在恆大之前，（2月）大發地產、（5月）花樣年也被提請清盤呈請。這使中國房地產行業的前景更加風雨飄搖。

「棄房斷供」「法拍屋」暴增

根據房地產研究機構克而瑞的數據，截至2021年末，中國房貸按揭餘額超過38萬億，從2015年-2020年，居民槓桿率飆升，從40%增長至62%，居民槓桿率超過200%的城市達到20個。

而自2018年中美貿易戰以來，中國經濟每況愈下；加上當局提出「房住不炒」強化調控，致使最近幾年「棄房斷供」「法拍屋」暴增。根據特殊資產行業培訓與專業諮詢機構「上海為睿資產管理有限公司」的數據，2021年全年，全國法拍房總掛拍金額達到了2.35萬億元。也就是說，從無到有，法拍房市場十年間已經成長為一個兩萬億級的大市場。

另據國家金融與發展實驗室《2021年度中國槓桿率報告》，從近兩年來看，銀行起訴房貸違約斷供的案件大幅增加，法拍房數量也暴漲，從2019年的50萬套增長至2021年的超過160萬套。

2022年「棄房斷供」「法拍屋」暴增到什麼程度則不好說，因為數據都被中共控制着（例如，2021年6月之後，阿里拍賣便不再發佈法拍房的月報或周報；2022年3月後，阿里拍賣平台上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數）。不過，2022開年，中央財經大學韓復齡教授在微博發帖說，四大銀行已經起訴了20萬斷供的房主。有網友問消息的真實性，韓回答說是內部消息。1月15號，他又發了一個帖子，分享一個鄭州律師的貼文截圖，寫的文字說：斷供數量增多，律師函發到手軟。

近期更有一則消息在推特上引起熱議：有網民透露，據銀行金融系統風控會議消息，全國所有斷供房近4,000萬套，法拍房超過1,000萬套。石破天驚。房地產已經開始崩盤了。這則消息太具爆炸性，真假難以判斷，但聯繫到今年經濟之糟糕，這則消息也就不是空穴來風了。

而「棄房斷供」也是非常可怕的事，對民眾來說，等於掉下懸崖。例如，據陸媒報導，河北三河燕郊一名房主2017年以300萬元人民幣的價格，貸款購買了一套住房。今年因為生意不景氣斷供，住房被法院拍賣了90多萬。拍賣款給銀行後，他還欠銀行100多萬；再加上他之前支付的首付和月付，他等於前後賠進去250萬，最後卻落得一場空。

地方政府不擇手段賣房各類奇葩邪招層出不窮

今年以來，叫停房地產稅試點，各地救市大招頻出。主要措施包括降低首套房首付比例，鬆綁限購、限貸、限售，放寬公積金貸款門檻，提高公積金貸款金額上限，發放購房補貼，降低房貸利率等等，樓市救市的城市也逐漸從三四線城市擴散到強二線和新一線城市。克而瑞統計，截至5月24日，全國累計放鬆樓市調控政策的城市增至134個，政策調控頻次達到223次。

但是，這輪救市行動的落地效果至今未見明顯起色，而各地政府的醜態卻畢露無遺。舉例而言。

其一，「房票」。今年3月以來，至少15個城市拆遷不再補償現金，而是發房票，迫使拆遷戶只能再去買房，而新房價格往往高於補償價。許多陸媒將其與早年的糧票等類比，紛紛以「歡迎回到70年代？！」「穿越上世紀」等為題進行報導。

其二，公務員兼職賣房。例如，年初，廣西玉林要求各地政府單位完成推銷8,000套房產的任務。能不能賣出樓直接關係到公務員的個人績效以及部門排名，未來升遷都要受到影響。此外，玉林甚至買房「送工作」。根據已經出台的《玉林市關於加快人口進城若干政策措施》，當地負責向進城購房且未就業的新市民推薦3個以上就業崗位，薪酬不低於玉林最低工資標準。

其三，「惡意不買房」。6月17日，山東青島市薛家島街道辦事處發佈「關於做好促進居民購買新建商品房的通知」，要求截至6月底，每個合作社完成網簽不少於2個。離奇的是，通知還稱，「凡惡意不買房者，如查到銀行有巨額存款，一律提醒談話。」該項工作還將納入2022年度社區工作考核。「完不成的話，我們社區是要扣分的，社區書記也是有可能要被扣錢的。」

其四，一人購房全家幫。天津市、江西贛州等13個城市出台新政策，明確直系親屬可提取住房公積金用於支付購房款以及償還房貸。也就是鼓勵當地居民可以用公積金幫親人買房，或者提取更多公積金來買房和繳房貸。

結語

鑑於房地產業之於中國經濟的重要性，對中共而言，樓市註定是輸不起的。但是，中共當局的僵硬政策是無法挽救房地產業的。4月29日的中央政治局會議，仍然「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，所謂「更好滿足購房者的合理住房需求」、「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」不過是句虛話，把鍋都甩給地方了。地方呢，則胡干加蠻幹，製造着更大的社會危機。吞噬一切的「黑洞」，已經看得見了。