新聞 > 中國經濟 > 正文

亮底牌了,現在還有誰能為樓市接盤?

今年以來,樓市從銷售到開發紛紛轉負,這其中疫情是很大的影響因素,但問題不在於疫情讓人們無法出門買房,而是一連串的因素導致大家買房的預期和意願都變了。所以,現在各地都出現很多樓市騷操作,希望在房住不炒的前提下刺激樓市,總結一句話就是:尋找樓市接盤俠。

尋找樓市接盤俠。

-1-

樓市這兩年,真是峰迴路轉。

去年三個季度之前,輪番的密集調控政策,有點用力過猛,導致GDP直接降到5%以下。

三季度之後,樓市政策開始回暖,政策一步步鬆綁,從四五線開始一直到強二線城市,從購房補貼到利率下調再到現在的大面積鬆綁限售限購。

但是樓市並沒有如期的好轉:

今年以來,樓市從銷售到開發紛紛轉負,這其中疫情是很大的影響因素,但問題不在於疫情讓人們無法出門買房,而是一連串的因素導致大家買房的預期和意願都變了。

樓市不振,除了房企的債務風險,上下游產業的就業,其實更影響了地方的土地財政,現在的土拍偏遠城市基本就是流拍,熱點城市基本都是國資托底,左手倒右手。

所以,現在各地都出現很多樓市騷操作,希望在房住不炒的前提下刺激樓市,總結一句話就是:

尋找樓市接盤俠。

可是時至今日,還有誰能為樓市接盤呢?

-2-

下面簡單來捋一下。

1、剛需

這是高層最願意看到的結果,郭樹清曾經特別指出過一個群體:

城市新市民。

新市民主要是指在城鎮居住但沒有戶口,或剛拿到戶口不足兩三年的群體,目前這類群體有近三億人,包括個體戶、打工人等群體。

新市民群體看似很大,有三億這麼多,但是其中的剛需可能並沒有那麼多。

戶口其實和購買力沒太大關係,沒有戶口只能說有購房的需求,但是購買力從哪裏來?

個體戶沒買房的很少吧,如果把送外賣的自雇也算個體戶的話,靠送外賣來接盤高房價,還是有點壓力的。

現在外賣也就一二線和三線省會發達,但是動輒8000以上的月供,就算外賣一個月1萬,能維持多少年,真要接盤還不如回老家。

農民工類似,早年人力工資不高房價也不高,那時候能接盤也都接了,如今雖然人力工資上去了,但房子想要接盤怕是也接不起。

剩下的白領打工人,前幾年沒上車的,估計還在攢首付,人數就更少了,而且年輕白領還想買房嗎?

而且,城市新市民只能在人口淨流入的城市去接盤,這些城市的樓市問題反而不是最嚴重的。

總之一句話:

數字很豐滿,現實很骨感。

2、改善

改善的目標人群很固定,孩子入學,生二胎、三胎。

但問題是,學區房並不是增量,而是流動,用完幾年,孩子畢業就賣掉了。

而其他改善大都也是置換,特別是在當下樓市預期不明朗的情況下,置換就要先把二手房賣掉,但是看看現在二手房的鬼樣子,指望改善來接盤樓市,也很難。

3、投資

其實要我說,樓市最大的接盤俠應該就是投資者,注意不是炒房者,炒房這個問題我們下面會講。

但是投資者現在還願意接盤嗎?

之前說過今年年初出現兩個罕見數據:

居民中長期貸款一般來講主要就是兩項,一個是車貸,另外一個是房貸。

居民中長期貸款負增長,15年來首次,負增長說明新增貸款少了,大家對樓市預期不好,另一個很多人選擇提前還貸。

我們之前專門計算過:

單純看收益,理財收益都跑不贏房貸利息。

現金留在手裏做理財的收益都不能覆蓋銀行利息,乾脆提前還貸算了。

另一個數據就是居民的儲蓄意願創20年新高:

不願意貸款,願意儲蓄,甚至提前還貸,只能說明一個問題:

有錢居民不願加槓桿,選擇修復負債表準備過冬了。

4、炒房客

炒房客這幾年過得不是很好,前段時間有消息曝出,炒房祖師爺歐神又在群里借錢還房貸了。

我記得這已經不是第一次了,從他的聯絡計劃集資到群里公開借錢,這種情況有一兩年了吧。

另外一個炒房的深房理,現在很多人也在蹲他的後續吧。

他們現在都自身難保,靠他們接盤,想都不要想了。

-3-

上面這些群體基本都是所謂的樓市存量群體,現在都不太能指望得上。

真的要找接盤俠,還是要挖增量。

增量在哪裏?

一是增量資金,二是增量購房者。

目前已經看到有城市行動了:

先來說增量資金,上面說了,有錢人不願意買房,或者說現在海外房地產這麼火,幹嘛要在國內買呢?

這麼想怎麼能挖到增量?

有錢的定義不一定就這麼窄,有穩定的現金流(未來的錢)也行啊,有很多公積金(存量變增量)也行啊,自己沒錢直系親屬有也可以湊一起啊,增量資金不就有了。

這麼說估計你就知道我在說誰了:

珠海目前的政策:一人買房全家幫,用什麼幫,用公積金幫付首付幫還月供。

看到公積金就知道了,在中國體制內群體的現金流最穩定,他們的公積金相對也最多。

讓體制內群體去接盤樓市,起碼看上去是可行的,而且邏輯是一致的:

國資都能接盤土拍,為何體制內群體不能接盤房子呢?

這比接力貸的好處在於這不是次貸,體制內群體的現金流還是很穩定的,同時可以盤活公積金作為增量資金支撐樓市。

未來大家可以看看,有沒有別的城市也出台類似的政策,這種政策特別是適合處在二三線之間的城市,經濟也不算差,但是人口流入沒二線那麼多。

再來說增量人口。

在中國哪個群體最多?農民,早些年有9億人,隨着城鎮化推進,現在只剩六億了。

但是六億也不少啊,把他們當中的一些人變成市民,不就可以買房了嗎?

我們看到廣西玉林已經這麼做了。

這個城市從去年就開始了拉人進城的計劃,上至每個區縣,下到每個鄉鎮,都被分配了拉人進城的任務,4年準備拉50萬人到新城區。

為了吸引農民進城,不但送現金補貼,還送工作,解決教育和養老,簡直就是變相的房子下鄉。

其實和這個類似的政策還有一個就是振興縣城。

在明眼人看來,振興縣城其實就是一種拉基建和托底樓市的政策,是刺激經濟的手段。

總結一下:

總的來說,短期之內想要刺激樓市,我對用行政化手段鼓勵農民進城買房的做法還是持懷疑態度的。。

責任編輯: 方尋  來源:你們的中產先生 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2022/0610/1760167.html