「如果那個時候沒賣出，才過了幾個月的時間，房價又漲了。」
有多年買賣房屋經驗的新澤西華人居民、電子工程行業從業人員PeterWang對第一財經記者感慨。在疫情暴發後，Peter因服務多年的公司規定遠程辦公半年視為自動離職而開始了「失業」生活，卻意外獲得了更多處理投資房地產的時間和精力。
2021年，在美國大放水導致的「萬物復甦」行情下，連多年「波瀾不驚」的房價也迎來少有的牛市。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）1月20日發佈的最新數據，2021年美國房屋銷售價格中位數為34.69萬美元，比2020年上漲16.9%，為1999年以來的最高紀錄。隨着價格同比增長17%，2021年，平均每位房主通過房產獲得了50200美元的財富。
Peter2021年的經歷很好地闡釋了這種房產熱。Peter2013年在亞特蘭大房價低位時以13萬多美元買了一套3室、2.5個洗手間、1600英尺左右的新房。最終，在2021年以26萬美元的價格賣出，翻了一番。
「那是個高檔小區，我買好房子以後，多年來一直由中介和物業打理。我甚至都沒飛過去看過房子。亞特蘭大那邊管理費、地稅都低，因為是新房子也沒什麼維修成本，我其實本來沒想過要賣。但2020年底，租客持續拖欠房租，政府此前出台了不允許趕走欠租房客的法案，我們也無計可施。小區業主還因此進行過遊行，但也無濟於事。」2020年底，Peter與太太開始認真思考：是停租還是賣房呢？
因為美國房價多年比較穩定，Peter原本預期以17萬美元賣出。「結果和中介一聊，可以賣到18.5萬。隨後因為一些原因，我們換了中介，耽擱到了2021年4月，才4個月時間，中介建議的價格就漲到了22.5萬。我們根據經驗，又找了另一個中介諮詢，他建議我們掛24萬。」Peter至今談到這個過程還難掩興奮。
不過，Peter坦言，「當時心裏其實還是沒譜」。因此，他們與中介的初步合同中寫明，如果上市一個月房子賣不出，就轉而繼續找租客。隨後，peter聽從了中介的建議，花了4250美元對房子重新裝修了一番，如此一來，又過了半個月，中介建議的掛牌價又上漲了1萬至25萬。
結果，Peter激動地告訴第一財經記者，房子在網上才掛了24小時，就有買家出價26萬美元，並順利成交。「更關鍵的是，現在距賣房才過去幾個月，為我們賣房的中介前段時間告訴我們，如果那個時候沒有賣出，房價在年底已經漲到了32萬！我的一些朋友當時在亞特蘭大買了好幾套房，最多的買了11套，如果那個時候我也再多買幾套就好了。」
回顧賣房經歷，Peter稱，過去一年，原材料、勞工成本都大漲，新增新房少，房源緊俏得很，尤其是新房。這可能是他亞特蘭大房子賣得特別順利的原因。
Peter的經歷並非個案。Zillow高級經濟學家塔克（JeffTucker）指出，去年，由於房產庫存創下新低，房屋在上市幾小時後就被搶購一空，價格往往遠超報價。他分析稱，房地產供應量創新低的原因有很多，包括持續數月的低利率以及為新建房產帶來困境的勞動力和材料短缺。此外，更多已經擁有首套房的人購買第二套住房，將第一套房出租，利用低利率賺錢，也是原因。
嘗到了甜頭的Peter在去年四季度又開始着手出售位於新澤西的投資房。Peter告訴記者，他新澤西投資房的租客連續租了6年後因為工作調動要搬去外州，他和太太想了想，新澤西的地稅在全美第二高，各種管理費、維護費也很高，不如也趁着房地產火熱出手。
不過，這一次沒有那麼順利。Peter覺得這也是情理之中的事兒。「新澤西的房子大部分是老房子，上一波房地產崩盤時也沒有跌得很低，因此原始房價也沒有亞特蘭大那麼低。雖然天天有人打電話詢問房子的情況，但價格比較難談高，利潤空間沒那麼大。」即便如此，Peter稱，「我從1990年代初到美國，期間美國房地產已經經歷過兩波過山車走勢，這輪周期房價還在高位，但保不准什麼時候轉向。1997年加州房價崩盤時可太嚇人了。我們還是想着，趁着現在房市還熱，儘早落袋為安吧。」
如今，Peter的賣房過程卡在了買家貸款上。「買假已經辦了快兩個月還沒辦下來。我們都束手無策。中介最近想了一個辦法，為買家介紹了另一家可能比較容易辦下貸款的銀行。」他稱。
伴隨美聯儲加息預期，美國10年期國債收益率上漲帶動抵押貸款利率水漲船高，使得美國房產在進入2021年四季度後出現了放緩趨勢。
根據NAR的數據，美國12月成屋銷售成交量下降了4.6%，經季節性調整後為618萬套，銷量同比下降7.1%。與此同時，抵押貸款也連續攀升。房地美本周四的聲明稱，30年期抵押貸款平均利率在此前連續上漲四周至3.56%後，本周終於小幅回落至3.55%，但依舊處於2020年3月中旬以來的最高水平。
塔克指出，利率的上升使買家預算縮水，即使從3%的利率跳升到3.5%，每月的抵押貸款支付也會增加7%。不過，房地美的首席經濟學家哈特（SamKhater）稱，「今年至今，抵押貸款利率的上升尚未確定影響到購房需求。」
不僅僅賣房者，房產中介也是本輪美國房產熱下的受益者。在新澤西州多年從事房產中介工作的BenZhang告訴第一財經記者，他今年錄得了10年來最佳業績，全年完成近60宗交易，交易額超過3000萬美元，業績比2020年增加60%，獲得了新澤西州地產協會最高銷售獎——鉑金獎。
疫情下，買房賣房有那麼方便嗎？Ben笑稱：「疫情暴發期間，我們也採用了新技術，用3D互動視頻、微信、Facetime等，協助買賣雙方遠程看房、賣房，新客戶群反而較疫情前迅速增長。」
Peter告訴記者，現在其實市場上新房源依舊不是很多，所以他雖然還沒成功交房，卻也不急，如果買家貸款最終辦不下來，算買家違約後還可重新掛牌。第一財經記者查詢發現，Zillow2021年12月的市場報告顯示，2021年底的掛牌房屋數量比2020年底減少了19.5%，可供出售的房屋數量比2019年底減少40.5%。房源的減少還在推動房價繼續上漲。根據Redfin的數據，在截至1月16日的四周內，房屋銷售價格的中位數較一年前上漲了14%，升至35.85萬美元。
不過，Ben告訴記者，美國房地產市場最近略有降溫，一些買家被高抵押貸款率逼退，略顯有價無市，「所以，不論買房者還是賣房者，只要是我的客戶，我都會建議他們抓緊時機，儘早買房或賣房。」
