自去年疫情出現，全球央行大舉放水救市，至今歐美大部分央行仍保持一貫「鴿派」口風，維持寬鬆的貨幣政策不變。全球資金泛濫，資產泡沫問題日趨嚴重。至近期變種病毒（中共病毒）威脅全球經濟復甦，部分股市和虛擬貨幣市場已有所回落，唯獨全球樓價卻仍然高企，意味房地產市場很可能正處於空前絕後的泡沫狀態，一旦貨幣政策大逆轉，便會上演全球樓災！
全球樓市升溫，據一項研究指出，多個國家的樓價都顯示出自2008年金融海嘯以來從未見過的泡沫警號。當中，新西蘭、加拿大和瑞典成為頭3位泡沫最多的市場，英國則排第5位。
專家指出，由於利率水平創新低，各國出台財政刺激方案，而且在封關措施下，民眾較容易儲到首期，物業供應有限以及市場預期全球經濟將有強勁反彈等多項因素結合，將全球樓價推高至前所未有的高水平。此外，部分國家提供稅務優惠等因素，亦助長入市情緒。
●新西蘭樓價年飆三成
新西蘭是經濟合作與發展組織(OECD)樓價漲幅最誇張的成員國，過去一年來上漲約30%，顯示新西蘭總理阿德恩(Jacinda Ardern)在今年較早時間實施的樓市降溫措施，包括取消投資者的稅收優惠等，並未能有效遏制失控的樓價。因為利率長期處於歷史低位，而且政府推出疫情相關的刺激措施降低入市成本，譬如按揭成本下降，允許富有的新西蘭人將住房升級，並成立租賃投資組合，助長了樓價進一步飆升，也讓更多投資者從中獲利。
該國樓價在過去10年飆升九成的基礎上，再錄近三成的按年升幅，完全將首置買家及低收入戶拒之門外。
●澳洲6城市連續3季破頂
鄰近新西蘭的澳洲也正在面對嚴峻的房地產泡沫風險，最近一次議息宣佈，維持息率在0.1厘水平。各個城市樓價過去一年漲幅強勁，當地首都坎培拉的樓價過去一年飆升近30%。
澳洲房地產網站Domain報告顯示，當地6大城市樓價已連續3季破頂，其中悉尼、坎培拉、霍巴特和達爾文的樓價去年上漲逾20%。
當地人口最多的城市悉尼，過去3個月樓價中位數達到創紀錄的141萬澳元(約810萬港元)。分析師Nicola Powell直言，澳洲樓價屬於不尋常的增長。國際貨幣基金組織(IMF)早前警告，一旦美國加息，將引發一些估值過高的資產包括澳洲樓市遭拋售。
●加拿大交易仍熾熱
加拿大是領先全球樓價國家之一，據加拿大房地產協會(CREA)統計，加國7月份售出房屋的平均價格約66.2萬加元(約408萬港元)，較去年同期增長15.6%。溫哥華市售出房屋平均價達117萬加元，較去年同期增長13.8%。
值得留意的是，雖然7月份經季節性調整後的房屋銷售量較6月份下跌3.5%，更較3月的高峰時下跌28%，惟CREA表示，7月份房屋銷售量月比跌幅仍是3月以來連續下降4個月中降幅最小的月份，而且仍為史上銷售第二佳的7月份。滿地可銀行資本市場高級經濟師Robert Kavcic表示，「房屋銷售自今年較早的極端水平開始持續降溫，但目前的交易活動仍強勁，並推動大部分市場樓價上漲」。多倫多地區地產局預料在今年底前，平均房價將達107萬加元。
●英國住宅價14年高
英國去年推印花稅假期，寬免住宅物業印花稅，並延遲至今年9月底。另政府推出5%首付購房政策至2022年底，加上BNO「5+1」移民計劃吸引港人於當地置業，刺激當地樓價急升，樓市交投為歷來最熾熱。
據房地產網站Rightmove數據，英國7月樓價按月升0.7%，平均樓價升至33.84萬英鎊，創近14年新高。雖然暑假需求減弱，但8月平均樓價仍達33.73萬英鎊。全英房屋貸款協會(NBS)公佈的第二季數據顯示，7月份英國平均樓價按年升10.5%；倫敦平均樓價為51萬英鎊，約高於全英均價1.1倍，按年增7.3%。
●香港買賣價量齊漲
香港樓價向來貴絕全球，即使移民潮及疫情都沒有樓價令大跌。據美聯物業樓價指數的數據，截至8月16日，本年迄今整體住宅樓價升8.36%，未來疫情緩和及中港通關後，樓價仍有望拾級而上。按地產代理的整體住宅買賣合約登記數據顯示，7月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業)錄9,957宗，創自2019年5月10,353宗後的26個月新高。宗數連續5個月高企9,000宗或以上水平，是2013年2月政府推出雙倍印花稅後首次出現。金額則錄960.72億元，按月升3.8%，創下3年新高。
專家稱，隨着近月疫情等負面因素明朗化，積壓多時的購買力重回市場，二手樓放盤後被迅速吸納，未來本港樓市仍會價量齊升，惟主要風險是美國收水引發全球金融市場動盪，以及中美關係惡化。
●大陸樓市愈壓愈升
大陸樓價愈壓愈飆，政府雖頻頻提到「房住不炒」，但樓價按年連升70個月， 大陸主要城市在過去幾個月樓價不斷升溫，國家統計局數據顯示，上月一線城市新建商品住宅售價按年升6%，升幅較6月回落0.1%。二手住宅售價按年升10%，較前月回落0.5%。
國家統計局公佈的數據測算， 大陸7月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年升4.6%，增幅較6月低0.1個百分點，按月升幅為0.3%，低於6月0.5%的升幅，並創半年新低。雖然升幅放緩，但北上廣深中，以廣州樓價升幅最大，按年升10.9%。深圳、上海及北京升幅介乎3.3至5.4%，按月升幅介乎0.2至0.8%。
●日本建築成本推高樓價
日本亦是亞洲其中一個樓價泡沫化的國家，日本政府數據顯示，全國樓價去年升1.6%，是連續5年錄得升幅。日本不動產研究所數據指，由於籌備奧運導致建築成本增加，加上臨海工業區改建住宅大樓，東京地區新建住宅樓價去年漲1.7%，平均公寓單價已漲至6,084萬日圓(約460萬港元)，創1990年以來最高，當時紀錄為6,123萬日圓。2020年全國新建公寓房平均售價較2019年漲3.8%，達4,971萬日圓(約375萬港元)，連續4年創歷史新高。
不過，由於疫情期間停止銷售活動，去年東京房屋銷售量較2019年同期下降12.8%，為27,228伙，若與1990年經濟泡沫時相比更大減約70%。專家認為，即使銷量下降，但連年上漲的地價和人工成本上升仍支撐高樓價。
【各地結構性供需失衡釀禍】
從經濟合作與發展組織(OECD)統計的40國家數據發現，各國第一季平均樓價按年漲幅高達9.4%，創30年新高，且只有3個國家的樓價下跌。
個別國家的數據也顯示，美國、英國、南韓、加拿大及土耳其等國樓價今年第二季持續上漲。澳洲7月樓價按年漲16.1%，為2004年以來最大漲幅。
●住屋需求大建材漲價
專家指出，由於各國在疫情期間採取擴張性財政與貨幣政策，將利率降至歷史低位，且家庭累積儲蓄，加上在家工作的人尋求較大的居住空間，帶動樓價漲勢。
另一方面，住宅物業供應不足，也為樓價火上加油，再加上全球供應鏈承受壓力，鋼材、木材及銅等價格大幅上漲，也使新樓落成量減少。經濟學者指出，樓市結構性供需失衡，只會使樓市更熾熱。
【銀行側重房貸增金融風險】
國際清算銀行(BIS)貨幣與經濟部門負責人Claudio Borio表示，短期樓價上漲有利經濟，因為已經擁有房產的人能享受資產價格上漲帶來的財富增值，並享有更高的貸款額度。惟有關現象持續下去，伴隨着信貸擴張過快，可能會面臨資產泡沫破裂風險，最終導致財富效應逆轉。
●樓價倘跌股市難倖免
回顧與2008年金融危機爆發是由於銀行業脆弱以及資本不足所觸發，疫情期間銀行過度寬鬆的貸款，令整個金融系統的風險向樓市傾斜，所以當樓市資產泡沫爆破，或會引發全球房貸金融系統「擠提潮」。在18個發達經濟體中，按揭貸款占銀行總貸款的比率，已經從1960年的三分之一左右，增長至接近60%。同時樓價下跌也對個人財產就會有很大的損失，甚至造成負資產或破產，同時也令其他金融市場「攬炒」（一同下跌），例如股市。
再者，在通脹飆升的預期下，部分國家已提早收水，由於商品價格近期飆至多年高位，一旦通脹失控，央行急忙「收水」，甚至引發滯脹，恐會拖累樓市大跌，足以令全球經濟陷入「攬炒」局面，復甦之路將更遙遠！
