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信號密集出現:地產已被拋棄

蘇寧闢謠、恆大魔術、二手房停貸、再提雙創,背後鏈條統統指向:地產已被拋棄!……

當某一事件發生的時候,如果不將時間段拉長,當局者迷卻會讓人更難發現其中的意義。但隨着時間的發展,一些噪音逐次摒棄,各種層次的因果關係前後連貫會越發清晰。

驀然回首,卻發現歷史已經完成了關鍵轉折。

1蘇寧

前幾日一些信息在擴散,稱蘇寧置業將破產,只剩下蘇寧金融單獨在張老闆手上。

然後,蘇寧闢謠了。

從去年開始,蘇寧緊張的資金鍊就讓張老闆的日子很不好過,而日子難過與恆大很難擺脫關係。

2017年開始,恆大引入了1300億戰略投資來重組上市,其中包括了蘇寧的200億。至2020年9月18日,蘇寧相關人士還在投資者會議上表示,若2021年1月份恆大地產不能如期在境內重組上市,蘇寧計劃行使相關條款,要求拿回200億元人民幣戰略投資資金。

但蘇寧最終沒能拿回資金。

一周之後,一份名為《恆大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》的文件突然在網絡流傳,報告明確指出如果恆大本次重組未如期完成,可能引發一系列風險,並通過現金流斷裂、交叉違約、影響下游企業、影響就業和社會穩定風險、引發大規模群體維權等五個方面進行了風險闡述。

文件的真假從未得到確認,但蘇寧的200億戰略投資就此拿不回來了,債轉股確認了。

200億似乎成了壓垮蘇寧資金鍊的最後一根稻草,此後蘇寧的壞消息一直在飛。但恆大似乎緩了口氣。

2恆大

雖然緩了口氣,但恆大債務問題始終未曾遠離,這或者與恆大的經營風格有關,恆大規模擴張和債務擴張都十分激進,但企業利潤卻並不急於償債,恆大喜歡將利潤用作分紅派息,其派息一向十分大方,大股東鑫鑫(BVI)有限公司註冊於海外,從派息中獲益良多,而鑫鑫的實控人,正是許老闆自己。

大量利潤通過派息流往海外,但債務卻留在國內。這並不是結束,鑫鑫從恆大得到高息分紅,轉頭又把這筆錢高息借給恆大。

2018年10月31日,中國恆大發佈公告稱,擬在境外發行三筆高息美元優先票據,利率11%-13.75%不等,發行總額18億,許老闆(和鑫鑫)認購了10億。

2021年6月24日消息,恆大集團發佈公告稱,已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶,用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債,以及近3億美元的所有境外美元債到期應付利息,共計約17.5億美元。恆大股票瞬時拉漲,卻不知裏面有沒有魔術成分?

恆大喜歡玩魔術,但玩魔術似乎需要托。

3重心轉移

有了托,魔術似乎一直可以玩下去,水量才是那個最大的托。

女人不一定是水做的,房子卻一定是水做的。這決定了,恆大的魔術似乎只適合在中午玩。

回頭來看,2020年6月開始,中國貨幣政策保持定力,M2下降,大概才是讓蘇寧和恆大問題浮出水面的最後一根稻草。

2020年4月左右,人民幣匯率持續逼近7.2關鍵點位,一旦突破,很容易塑造全面貶值預期,匯率問題火燒眉毛。2020年6月左右,中國貨幣政策明顯收緊,匯率風險隨之解除,但M2開始持續下行。

房子都是水做的,高層難道不會顧慮人民幣收緊會讓房產大周期結束?

2020年8月,《求是》雜誌刊發中國央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清文章《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》首次明確表示,房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。

2020年8月,住建部、央行約談了12家主要房企並公佈了房企融資三條紅線,恆大全部踩中。

2020年9月,恆大逼宮,蘇寧200億債轉股。

2020年12月,《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,分檔設立房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。

2020年,多次重拳打擊經營貸、消費貸……

2021年,釜底抽薪,將地方政府賣地收入劃轉稅務徵收。

將上述時間段拉長,幾乎可以確認,在2020年6月確認貨幣方向調向保持定力時,高層大概已經很清楚,房產大周期即將結束。

此後,高層越來越明顯的將注意力放到防範房產風險上面,已經不再看重房產對經濟的拉動作用,最終對地方政府釜底抽薪。

4惡化

一輛列車顯然並不是想跑就能跑,想停就能停,無論跑或停,都需要時間配合。歷史來看,貨幣政策起效多需要半年以上的時間。

2020年6月開始,貨幣剎車雖然出現,但房產列車卻仍在慣性衝擊,似乎並未感受到貨幣剎車所帶來的刺耳的摩擦聲。相反,是其他行業卻更早的感受到了剎車的衝擊。

約半年的貨幣收緊之後,2020年11月,AAA級的永煤控股10億短融意外違約引爆信用債市場崩盤。隨後高層確認嚴打惡意逃廢債,央行也稍微加大了流動性投放,但央行力度顯然較小,重新加速又需要半年以上的時間才能見效。

尚未等到貨幣政策完全起效,大宗商品飆漲突然襲來,央行利率下行受到嚴重約束(政策力度空間十分狹窄,只能繼續保持定力),企業利潤卻受到嚴重擠壓。

社融和M2增速由三個因素決定:

1)央行影響無風險資金價格。

2)資金供給方,金融機構敢不敢貸出去,和讓不讓貸出去(比如限制房貸和經營貸)。

3)資金需求方。盈利難度是關鍵問題。

雖然央行自2020年11月後的流動性釋放讓資金價格有所降低,但資金需求出現了變動。

1)大宗上漲減少融資需求。上游原料大幅漲價嚴重擠壓企業盈利,盈利很難當然就降低了私企融資需求。

2)打擊經營貸違規入市。防風險的同時也會減少融資需求。

3)房貸加息。人口普查數據暴露了人口形勢的惡化,而房價是影響人口下降最大的原因,迭加貨幣保持定力加劇了灰犀牛風險,上層控制房價風險的決心一再加強,打擊炒房力度一再加大,房貸持續加息(據融360大數據研究院,2021年5月全國首套房貸款平均利率為5.33%,環比上漲2BP;二套房貸款平均利率為5.61%,環比上漲2BP),房貸加息一定程度上會減少房貸需求。

4)二手房停貸。房產信仰仍有一定的市場,房貸不乏需求,加息對房貸影響反而較小。但在政策的鉗制下,房貸額度並不充足,近期眾多地區跟進二手房停貸。從宏觀數據來看,5月居民部門中長期貸款增加4426億元,環比減少492億元,同比減少236億元,5月已經出現下降。

缺乏居民房貸需求和私企融資需求的支撐,國企與政府投資獨力難挑大樑,社融和M2增速一路下滑。

2020年6月貨幣保持定性之後,M2增速一路下滑;

2020年11月信用風暴之後,社融增速一路下滑。

2021年大宗商品飆升之後,社融和M2加速下滑。

隨着M2和社融的下行,債務風險暗濤洶湧,只能加大防範資金流入房市來減輕其他行業風險。且壓力越大,越會防範資金流入房產。地產行業成為債務風險最為緊繃的一環。

蘇寧和恆大被裹挾其中,還有更多的緊跟其後。

小結:

高層最近再提「大眾創業萬眾創新」,雙創最根本的動機就是擺脫經濟對地產的依賴,另闢它徑刺激經濟(雙創在貨幣上的效果則是會刺激私人部門借貸,驅動M2上行,通過居民部門加槓槓來緩解債務風險)。

蘇寧闢謠、恆大魔術、二手房停貸、再提雙創,背後鏈條統統指向:地產已被拋棄!……

責任編輯: 李韻   來源:憑欄欲言 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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