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全球最貴街道熄火 每平曾超千萬 房租腰斬無人問

01

2014年的時候,香港銅鑼灣拍出了一間天價「鋪王」。

就在銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大樓地下,一間13平方米的N號鋪以1.8億港元易手、每平米合人民幣1177萬元,直接讓房主賺了1.31億港元,創下了全港最貴的「鋪王」記錄。

作為世界上最繁華的街道之一,銅鑼灣絕對稱得上是遊人如織,賣價不低、租金也是天價。

2013年,銅鑼灣就攬下了全球租金最貴零售商鋪的寶座,平均下來一平米的年租金要20多萬人民幣,風頭之盛甚至蓋過了紐約第五大道和巴黎香榭麗舍大街。

租金穩定、轉手便利、升值可期,所以很多香港炒家更喜歡炒商鋪。像這間前面說到的鋪王,原主人在2010年買入時花了4868萬港幣,捂了4年升值了將近3倍,確實很誇張。

不過從今年開始,這些過去無往不利的商鋪炒家就開始抓瞎了。

受疫情、封關等各種因素的影響,訪港遊客少了99%,近乎絕跡、核心區商鋪空置率屢創新高,業內人士預測,到今年年底,全港將有1/4的零售商鋪關門結業——買賣都干不下去,租金就更收不上來了。

以銅鑼灣為例,2015年高峰時期的每平方英尺租金一度高達2094港元,但截至今年第三季度已下挫至893港元,累積跌幅近60%。

沒了穩定上漲的租金回報,早年高價購入的商鋪也成了燙手山芋。前段時間,旺角通菜街142至146號啟運大廈地下就有一間商鋪被房主以3300萬的價格打折出手。

2018年買下來的時候,這間鋪子還值4520萬港幣,兩年時間虧了1220萬,再加上稅收及代理佣金等費用,實際虧損或達1682萬港元,確實很讓人唏噓。

02

羅馬不是一天建成的,香港的繁榮與衰落自然也不在一朝一夕之間。

早在上世紀30年代,遠離硝煙的香港就承接了不少大陸南下避難的人才和資金。雖然在太平洋戰爭爆發後被日軍佔領,但短短几年的陷落並未給當地造成毀滅性的破壞。

等到內戰爆發,香港的「橋樑」作用就更加明顯了。不光國統區的富商從這跑、就連解放區的軍用物資也從這裏過,現在大家耳熟能詳的華潤就是幹這個的。

有人有錢又有碼頭,香港的進出口生意空前得火爆:1947年,香港貿易總值27.7億港元,比戰前最高年份1931年增長了116%,1949年更是突破了50億港元。

1949年以後,這個有着特殊意義的「窗口」被保留了下來,繼續扮演着「中間商」角色。

目前在中國大陸對外最大貿易地區中,排名第一的是美國,總比佔19%;第二便是香港,中國大陸對香港貿易總比佔14%;

大把大把的熱錢自此經過,航運貿易、金融地產等行業因此拔地而起,也讓一眾香港巨富跟着賺的盆滿缽滿,這其中又以四大家族為最——郭得勝、李兆基李嘉誠和鄭裕彤。

不過相比其他雄才大略的民族企業家,港產富商們顯然更精通地產遊戲。在積累了巨額財富後,他們逐步控制了香港的物流、金融、電力、碼頭、電信等所有具備壟斷特性的產業,基本都是「坐地收租」的路子。

根基太深,以至於連特首董先生都難以撼動他們把持下的地產市場——八萬五計劃擱淺,數碼港和矽港也沒搞成、張汝京被迫遠遁,三次豪賭攢下的先發優勢又在三次轉向中被無情的揮霍掉了。

錯失了經濟轉型的寶貴機遇,香港只能在「李家城」的陰影下繼續摸索。

03

在供不應求的土地和地產商的推波助瀾下,地皮是越賣越貴了。

從1980年開始,香港的房價總體上是一路上漲的。儘管在亞洲金融風暴中遭受重創,但在大陸的強支撐下,沒幾年就重新找到了上漲動力。

自2003年的低點到2018年這15年的時間裏,房價累計漲幅達到了650%,榨盡了香港家庭的血汗。這甚至被寫進了現任特首的施政報告裏:「不少人的目標就是儘量賺錢買樓供樓,青年人選科和擇業都要向錢看。住的問題也是香港最嚴重的安全隱患,不少家庭走投無路,甚至要住在工廠大廈內的劏房。」

一平米的房價隨隨便便就超過普通人幾年的工資,哪還有餘錢瀟灑呢?好在自由港的名頭尚在,香港依然可以靠繁榮的零售和旅遊業過得很舒服。

到了2003年,大陸赴港自由行逐步開通。

借着入世後經濟增速,手頭寬裕起來的老百姓們開始踏上香港宣洩被壓抑了許久的購物慾望:時裝、電器、手錶、唱片甚至報刊雜誌,隨便挑一樣都是沒見過的新鮮玩意,連買帶玩兼旅遊,大陸遊客的購買力是空前旺盛。

自1997年回歸以來,香港旅遊行業經歷了20年飛躍式發展,大陸赴港人次從1997年的236萬攀升至2016年的4277萬,增長超過17倍,僅僅在自由行開通後的9年時間裏,大陸遊客合計給香港創造了近6300億港幣的消費額,對零售業和旅遊業的支撐不可謂不突出——

不僅看中大陸消費潛力的國際大牌紛紛頂着高昂的租金入駐,甚至很多旺鋪在租約還沒到期,房東身邊就會有一票躍躍欲試的商家排隊輪候,一鋪難求,銅鑼灣的街面上可就沒空過一天!

04

 

早在2015年就有很多人或明或暗的表示:來港大陸遊客實在是太多了,已經對市民日常生活造成壓力,不贊成增加開發「自由行」的城市數目——言外之意就是能不來就別來了。

也正是從那個時候起,大陸赴港遊客的人數開始見頂了。

●一方面,是日韓、東南亞及歐美路線的競爭,近在咫尺的香港多多少少去得有點膩歪了,加之匯率也比較堅挺,出國也算是不錯的選擇;

●另一方面,越來越差的體驗也給香港減分不少,這跟部分當地人的「努力」是分不開的:既要擔心大陸孕婦赴港生產,又要嚴防奶粉被搶空,沒事還要翹班去商業街罵人,忙得可謂是不亦樂乎。

經歷了反送中近一年內歷時頗久的風波之後,出於各種目的赴港的人數驟減:

在2019年7月,大陸赴港遊客增速由正轉負,8月遊客數跌落至278.29萬人次,創下了自2012年9月以來的單月最低。

等到了2020年,疫情導致的封關更讓本就脆弱的旅遊業蒙上了冰霜。赴港遊客幾乎歸零,別說在房東壓榨下喘不過氣的小攤主,連那些財大氣粗的國際大牌都撐不住了:

●今年2月,奢侈品牌Prada提前4個月關閉其在銅鑼灣羅素街的旗艦店;

●今年6月,曾高調入駐的美國內衣品牌維秘也宣佈結業、正式撤出香港;

●今年8月,天梭表棄租羅素街與利園山道交界鋪位後、瑞士品牌歐米茄也從羅素街撤退。

一片肅殺之下,珠寶、名表、奢侈品、甚至服裝品牌和時尚快消等領域幾乎全軍覆沒,零售、酒店、旅遊、飲食、運輸業等更是了受創最重的重災區。

整個8月份,全港8月零售業總銷貨價值臨時估計為256億港元,同比下跌13.1%,而這樣的下跌已經持續了整整19個月……

05

2018年的十一,大陸去香港的人有150萬,2019年,這個數字直接腰斬了,只剩67萬,到了今年,差不多就是歸零了:十一前四天,大陸赴港的遊客人數分別是——93、154、186、225,合計658人……

沒有了觀光客,光靠被地產商壓榨乾淨的香港人,顯然撐不起銅鑼灣藐視眾生的房租。

隨着各行各業陷入萎靡,香港不僅失業率連創新高,可統計的破產案例也是絡繹不絕:僅在今年5月,香港申請破產的企業和個人達到了2079宗,這也創下了17年來的單月最高紀錄。

未來如何抉擇,這已經一件刻不容緩的事情了。

上世紀七八十年代,香港憑藉着開放的營商環境、與大陸接壤的便利,很快成了亞洲四小龍之一,甚至脫胎換骨成了不可取代的國際金融中心、算是吃足了全球化的紅利。

不過動輒百萬港幣的月租也成了壓在商戶身上的抽血機,居民和遊客們則成了源源不斷的造血機器,滋養里這座城市裏的富豪。

可如今面對大潮,香港先是取消獨立關稅地位、緊接着又被踢出SWIFT銀行結算系統,直接從橋樑變成了對壘的前沿…….

過去的滋潤日子一去不復返、遊人如織的盛況也難再現,可選的方向已經十分有限了。

責任編輯: 夏雨荷   來源:大貓財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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