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一個月跑路15家、倒閉的數不過來 這個行業終於要涼了

在華爾街有一句名言,如果你有一個穩定的現金流,那就將它證券化、運作上市。在長租公寓操盤者眼裏,這句話則完全換了個樣,既然房租是最穩定的現金流之一,何不干票大的、先收他一年看看?

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差不多一百年之前,龐氏騙局的祖師爺 混的正春風得意。

靠着兜售一種號稱「45天就能賺50%」的理財產品,一個叫龐茲的人成了富豪們追捧的對象。這其實算是最早的微商+傳銷了,既要拆東牆補西牆、又得控制擴張速度,很考驗騙子的操盤能力。

相比龐茲在騙局編織方面的一絲不苟,他的後繼者們發現了更簡單的路子。

華爾街有一句名言,如果你有一個穩定的現金流,那就將它證券化、運作上市。在長租公寓操盤者眼裏,這句話則完全換了個樣,既然房租是最穩定的現金流之一,何不干票大的、先收他一年看看?

為了實現這個目標,一些長租公寓不約而同得推出了各種優惠活動:

比如在友客的網站上,一間季付3900元/月的公寓、半年付只要3200,要是年付就更划算了,租金直接降到2800;巢客的優惠力度也差不多,年付比月付租金每月少了500元。

在巨大的優惠面前,大多數人都會選擇年付,這一來一去就是12個月的房租到手,只不過房東能收到多少錢就看命了,中介什麼時候捲款走人只是個時間問題——

上個月的時候,一些杭州房東就發現本該按時打到銀行卡里的錢遲遲沒有到賬。沒等坐不住的房東們弄清楚情況,幾家長租公寓卷錢跑路的消息就被知情人士捅了出來:

8月27日,杭州長租公寓友客被查封。截至9月1日,已登記的受害者數量就有4017人、涉事金額超過1億元,有人才剛交了2萬多塊錢房租,眼瞅着就要流落街頭了。

沒過多久,杭州巢客公寓也「捲款跑路」了,巢客在杭州運營着的房源差不多有一萬多套,涉及的資金至少有五六億。

有人統計了下,近一個月內全國有超15家房屋租賃公司的創始人或負責人失聯,波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區,疫情才過去多久,這就要集中爆發了麼?

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在很早的時候,長租公寓是個被寄予厚望的風口。

2013年的時候有個統計,說在中國數量眾多的流動人口中,能住上公租房和廉租房的不到0.3%,至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金「供養」房東,這是一個極其龐大的市場。

也正是在那幾年裏,鼓勵「租購併舉」的條文陸陸續續出台了不少,資本開閘、政策引導,於是有人就動了心,與其讓房東和租客盲人摸象,不如自己把房子包下來統一出租。

咖啡瑞幸都能納斯達克敲鐘、市值最高一百多億美元,要是真做成了中國最大的二房東,這項目的估值最少得翻十倍吧!宏大的願景之下,資金和風投也蜂擁而至——

最開始試水的是萬科、龍湖這類地產商,鏈家、我愛我家等二房東緊隨其後,有資本撐腰的創業公司那就更多了,光是在2015年,國內的公寓企業就有500多家。

雖說做中間商賺差價很容易,但長租公寓的運作模式顯然沒那麼簡單的,這裏面的門道可太多了。

像這種穩定的、長期的租金類收入,往往能在金融結構那獲得良好的擔保和安全評級。通過ABS、REITs等金融工具,長租公寓能用更高的槓桿籌到更多的資金,轉手就花出去繼續搶房了。

退一萬步講,租客們動輒年付、季付的房租也是一大筆錢。收上來了也不會馬上給房東打錢,一般先得等兩個月的免租期、接下來才能按月給錢;

更騷的是那些搞租金貸的——租客以為在交房租,其實是在還月供。關鍵是錢還到不了你手裏,至於這中間錢拿去幹嘛了,誰知道?

好處太多了,這也變相吹大了房租的「泡沫」。

這倒是不難理解,市面上的房子就這麼點,長租公寓只能提價從競爭對手那搶房。這邊一漲,剩下的房東不幹了,立馬跟着漲價,等到金三銀四和畢業季再一炒作,於是房租上去就不下來了。

在長租公寓擴張速度最快的那兩年裏,北京每年的房租漲幅差不多有20%。最誇張的時候,這邊搬家公司剛把行李卸下,那邊漲價通知就發到了租客的手機里。

別說租客了,這種搞法甚至連業內人士都看不過去。

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今年年初,長租公寓中的「頭牌」——自如和蛋殼就先後陷入了輿論風波之中。那個時候國內疫情剛冒頭,  他們做的很絕,一邊要求房東減租、一邊給租客加錢,不僅沒有損失,算下來還能多賺不少。儘管網友的爆料和控訴不斷,但他們也確實有自己苦衷。

裝修的花費、公司運營的開銷、員工的工資,哪一項不是吞金的怪獸?站在公司的角度來看,這房租是降不得、說不得的逆鱗,正所謂「百萬漕工衣食所系」,實在是無可奈何。

就拿前幾年鬧得沸沸揚揚的「甲醛房」事件來說吧:

一般人家裝修了之後得放上小半年味才敢入住,公寓可等不起!拿到房就裝修、裝修完就得出租,高周轉的模式下二十多天就得住人,那甲醛能不超標嗎?

至於那些咱們聽都沒聽過的小品牌那就更沒辦法了,論裝修、拼房源都玩不過資金雄厚的大牌子,只能搞「高收低租」的套路搶房、搶人,啥意思呢?

打個比方來說,假如房東打算以6000元的價格出租一套房,那長租公寓就按6500元的價格拿到房源,再用5000元的低價轉給租客;

看似必虧的生意,其實中間產生的現金流相當可觀:通過收租戶一年租金,給房東一個月的租費,就得到了11個月的「時間差」,活下來最重要。

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現在想想,胡景暉當年的「喊話」有一點先知的味道。

從2018年開始,風頭正盛的長租公寓就陸陸續續出現了「爆倉」的現象。沒有啥風控能力的小公司就不說了,連拿下過順為資本投資、開業房源超2萬戶的上海寓見公寓就被曝出過資金鍊斷裂的傳聞。

劇情都是一樣的,先是房東收不到房租,緊接着就是斷水、斷電把租客掃地出門。關鍵是租客也都挺冤——借了貸款、交了房租,咋就淪落到無家可歸的地步了?

等到了今年,出事的公司就更多了。

由於受到疫情帶來的影響,不少中小長租公寓都陷入了經營困境,出租率下降,客戶違約率提升,這對高槓桿、高周轉的小公寓來說算是滅頂之災了。

有人統計了一下,今年上半年,高達16家中小企業倒閉,其中11家是因「高收低出」的模式,最終導致經營不善或資金鍊斷裂而倒閉。

9月7日,住建部發佈了住房租賃條例徵求意見稿,其中有兩點很引人注目:

一是提出企業不得誘導「租金貸」,最起碼不能用隱瞞、欺騙、強迫等方式要求、也不能用租金優惠等名義誘導租客使用住房租金貸款,租房合同里也不能有租金貸相關內容;

二是對「高進低出」、「長收短付」這類行為作出了管控,高風險類的經營行為還會被列入經營異常名錄,輔以租金、押金使用情況等的監管措施。

本來就是個燒錢的玩意,也就靠着金融工具和租期差苦苦支撐,現如今連這兩個路子都要被堵死了,接下來長租公寓的日子估計要更慘了。

春江水暖鴨先知,該跑的早跑了,只剩下幾個頭部玩家還在苦苦支撐。當然也有更簡單粗暴的,有的人擺明了就是一副坑到錢就跑的姿態

像是開頭提到的友客,這公司在出事前的一個月里就成立了8家分公司、大肆收房,完全沒有一點收斂的意思,而巢客背後的大股東也早在今年4月就已脫身而去,徒留一個空殼。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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