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官方終於承認:房地產是中國經濟最大的灰犀牛

灰犀牛」概念首先出現在米歇爾·渥克的《灰犀牛:如何應對大概率危機》一書中,很快,「灰犀牛」一詞就成為現象級熱詞。

2017年7月17日,官方的《人民日報》文章提及,金融十分重要,也極易產生風險。金融業鏈條長,市場信息不對稱,價值實現過程曲折,又易受外部因素干擾,面對經濟周期波動和社會預期快速變化等不確定條件,利益誘惑大,參與者行為變化快。而且,金融領域風險點多面廣,隱蔽性、突發性、傳染性、危害性強,必須格外小心,審慎管理。既防「黑天鵝」,也防「灰犀牛」,對各類風險苗頭既不能掉以輕心,也不能置若罔聞。

這是官方媒體首次提到「灰犀牛」,雖有晦澀提及房地產,但並沒有明確指出「灰犀牛」與房地產的關係。

2019年,中國國家金融與發展實驗室房地產金融中心發佈的《中國住房金融發展報告》認為,未來房地產市場可能成為中國經濟金融領域的「灰犀牛」,其發展趨緩以及金融風險(特別是房地產企業)的顯現,必須對此保持高度警惕。

認為房地產可能成為中國經濟的「灰犀牛」。

2020年第16期《求是》雜誌刊發中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清文章《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》中認為,房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。

房地產泡沫被明確指出是威脅中國經濟安全最大的「灰犀牛」。

中共官方終於承認:房地產泡沫是中國經濟最大的灰犀牛

01什麼是灰犀牛?

天鵝指的是沒有人預見的風險,是「未知的未知」。

而灰犀牛指的是已經預見了風險,但不知道風險什麼時候爆發,或者明知有風險但否認風險的存在,是「已知的未知」。

從官方措辭中,至少可以認為高層在2017年已經關注到了房地產風險,;從中國「穩房價、穩地價、穩預期」的三穩表態中,也能窺出高層對房地產風險瞭然於胸,但從2017-2020年,房地產風險並沒有得到有效化解。

事實上,「灰犀牛」風險源於宏觀槓桿率,只要宏觀槓桿率還在上升,「灰犀牛」就會不斷增大,或者單個「灰犀牛」個頭不增大,但形成「灰犀牛群」。

「灰犀牛」風險的確定性和威力完全源自宏觀槓桿率,即M2/GDP。2017年,中國宏觀槓桿率248.1%;2020年二季度宏觀槓桿率飆升至266.4%。在房住不炒的影響之下,「房產灰犀牛」膨脹速度得到了一定控制,但宏觀槓桿率繼續上升刺激下,「股市灰犀牛」龐大了。

股市總是在向經濟基本面回歸,一個上漲的股市和衰退的經濟基本面同時存在,只代表了一種可能,「股市灰犀牛」迅速逼近。

02灰犀牛的五個階段

米歇爾·渥克將灰犀牛分為五個階段:

1)否認階段。哪怕日本泰國、美國等多國已經爆發過房地產危機,但很多人仍然會認為中國不一樣,同樣的危機不可能發生在中國身上。

2)得過且過。預防危機總會付出一些代價,帶來的是現在的痛苦;而暫時忽略危機,就不會在現在付出代價,至於未來是否會付出代價,等到未來再說吧。

3)遲緩回應。最終,對於灰犀牛的風險開始有了一些共識,並開始作出一點有用的回應,但這些回應是遲緩的,多數時間是在爭論解決方案是對還是錯。

4)恐慌,災難逼近。

5)行動或者徹底崩潰。

中國目前尚處於第三階段。雖然最終對房地產的風險有了一定共識,但貨幣政策頻繁掉頭,既不敢戳破泡沫,也不敢吹大泡沫。而實際上想要泡沫不破就只能吹大,從宏觀槓桿率持續上升來看,「灰犀牛」已經演變為「灰犀牛群」。

灰犀牛風險正在持續放大……

03房股債,都是經濟租金

事實上,無論是股市還是房市、乃至債市,都是一種經濟租金。房市是一種經濟租金非常容易理解,但股市和債市是經濟租金似乎沒有多少人理解。

金融市場有贏者通吃的特性,伴有多數人財富向少數人手中集中的現象,炒股(債)過程中,輸家財富通過非勞動交換手段向贏家集中,這個過程是跟收房租行為通過非勞動交換手段聚攏財富是一致的,在本質上,房股債性質是一致的,都是一種經濟租金。

這個過程產生了以下後果;

1)財富集中度提高,貧富差距擴大,富人需求得到基本滿足沒有消費欲望,窮人有消費欲望沒有錢消費。有效需求下降,誘導經濟下滑

2)收租更容易致富,從而激勵人力與財力遠離生產,智力與資本向零和博弈市場傾斜,生產性活動效率下降,誘導經濟下滑。

經濟下滑最終將導致經濟租金跟隨下降。金融市場必須與經濟基本面相匹配,才可能健康成長。脫離經濟基本面的金融市場終歸要向基本面回歸。過於繁榮的金融市場向基本面回歸過程,會伴生必然發生的,但不知道何時會發生的風險。

這就是灰犀牛風險!

04房產價格的趨勢

房產價格主要來自於兩方面因素的支撐:

1)與經濟增長相匹配的房產租金,大致相當於股票的每股盈利;

2)受利率高低影響的資產折現率,大致相當於股票的市盈率;

很明顯,美元基準利率在半年前已經降至0,美元已經沒有降息空間了,這制約了中國利率的繼續下降,也就是中國房產「市盈率」已經很難提高了。而房產租金是與經濟增長相匹配的,經濟增長卻是下滑的。

房產折現率是看利率的,而不是看貨幣量的。利率下降空間如果受到美元制約的話,哪怕水量再多,也很難流進房產。只要房價漲勢遇挫,房價就有向基本面回歸的壓力。

房價的基本面是,租售比>無風險(一般參考銀行定存)利率。房價的回歸基本面的壓力,正是最終確認房地產是最大灰犀牛的背景。

05房貸選固定?還是LPR?

工行、建行、農行、中行和郵儲銀行五家國有大行同時公告,將自8月25日起對批量轉換範圍內的個人住房貸款,按照相關規則統一調整為LPR(貸款市場報價利率)定價方式。

有不少讀者私信問LPR和固定利率如何選?這裏統一回復如下:就說一句,銀行默認方式會選擇自己吃虧嗎?

反着選就對了!……

責任編輯: 寧成月   來源:憑欄欲言 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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